老薛刚刚在成都北门大桥的名人国际公寓买了一间商务公寓，50平方米接近80万元，与开发商签订购房合同之后他还与另一家物业经营公司签订了一份租约，这家公司向老薛每年支付7%的房屋租金，而老薛购买的商务公寓也将被统一作为名人酒店对外经营。“成都之前以产权式酒店销售的商务公寓并不鲜见，但完全按照五星级水平来打造的产权式酒店名人国际公寓是第一家，这也是商务公寓开发一种全新的经营模式。”名人国际开发商成都上品资产管理有限公司营销总监韩田文表示，正是因其良好的盈利模式，目前已有多家风险投资基金愿意注资参股，而后续项目将陆续在成都、杭州、昆明等全国旅游城市陆续亮相。

　　业内人士则表示，目前商务公寓竞争逐渐进入白热化，以返租金形式的产权式豪华酒店也是房地产经营的创新，但这样的经营模式对投资者、管理方、酒店各方都提出了很高的要求。如何处理极为分散的产权？如何保证良好的经营以维持给业主承诺的租金？如何将未来房东与经营方的潜在分歧控制到最低？

　　购房者：

　　买房后要带客户入住

　　上个月，老薛在名人国际公寓8楼买了一套50平方米的小户型商务公寓，每平方米单价达到了近一万六千元之高。老薛之所以愿意出高价来买一套商务公寓，最重要的是一家物业经营公司愿意开出每月近5000元的高租金，这样的价位是周边相同面积房屋租金的两三倍。

　　“与名人国际公寓开发商签订购房合同之后，马上再与这家成都零壹名人酒店管理有限公司签订租赁协议，它把每位业主的公寓一一租赁下来之后，再统一委托城市名人酒店集团整体经营，每年按照房价的7%给房租，租赁期限为15年，每三年租金增加5%，15年平均下来年租金达到房价的8.5%，这也就意味着其年投资回报率达到8%，这是一笔不错的投资。”老薛表示，让他感到有保障的是，和这家经营公司签订的协议中还明确，如果不能确保承诺的租金，那他将获得10万元的违约金。

　　老薛同时还透露了一个细节，他每年获得足额7%租金的条件是，他每年必须推荐客人入住他购买的名人酒店，每介绍一位客户入住他都将获得额外的奖励。“开发商的解释是希望通过众多购房者的人脉关系来提升酒店的经营，使名人酒店、经营公司以及业主都同时具有一致的经营意识。”

　　开发商：

　　这是多赢模式，发动业主带客

　　据记者了解，名人国际公寓由成都上品资产管理有限公司投资开发，上品资产管理有限公司则是一家有着深厚房地产行业背景的企业，之前的部分股东也曾成功开发多个产权式酒店项目，但大都集中在中低端的商务酒店。“五星级豪华酒店也采用产权式模式来开发经营，这在国内也并不多见，经过很长时间的考察谈判，我们最终选定与名人酒店展开合作。”韩田文告诉成都商报记者，整个名人国际公寓只销售70%的物业，另外30%诸如酒店大堂、餐厅、会议室等都将是开发商自己持有，整个名人国际公寓将按照准五星级的硬件标准打造，每平方米的装修投入就达到5000元。

　　产权式星级酒店项目在成都其实并不陌生，紫薇酒店、河畔酒店等也都是将酒店房间产权加以出售，韩田文着力解释自己项目与传统产权式酒店的不同之处。“项目从规划设计之初就全面引入城市名人酒店集团，名人国际公寓的建筑设计、施工、装修等名人酒店都将全盘介入，整个项目就是按照一个纯正的豪华酒店来规划打造。在档次上、规划上、品质上，它和目前成都商务公寓楼盘里杂乱的中低档商务酒店完全不同。一开始并没有想到这样的开发模式，我们最初还是计划自己持有，但考虑到通过这样的模式我们可以开发更多的酒店，因此从今年3月份开始引入了这样的开发模式。”

　　“发动业主广泛的人脉关系来提升酒店的经营，也是名人国际公寓的一个创举，我们不是说要克扣房东的租金，我们其实是想让所有业主都有经营意识，有主人翁意识，大家一起来经营酒店才会经营得更好。”韩田文表示，上品资产管理公司将瞄准成都、杭州、昆明这样的国内旅游城市，成都第二个项目有望落户高新西区，供公司计划5年内开发8个酒店。“购房者获得高于市场的收益，开发商通过持续开发获得利润，酒店得到快速扩张，这是多赢的模式。”

　　“名人国际公寓按照准五星的硬件标准来打造，未来正常经营后每天房费不应低于800元，那每月每间房的收入最大将达到二万四，如果说按照70%的上客率计算，每月每间房收入也应该达到一万六左右，除开给业主的5000元房租和五六千元的酒店经营成本，每间房至少还能产生5000元左右的利润。”韩田文表示，目前成都骡马市的瑞城名人酒店和人民南路的城市名人酒店上客率都在近90%以上，因此他们对未来的经营有信心。

　　酒店方：

　　不符合条件的，我们不会合作

　　城市名人酒店集团投资发展部总经理刘斌告诉成都商报记者，目前采用产权式酒店模式发展的五星级酒店品牌确实不多，主要原因在于产权式经营模式对各个环节的要求都极高，高端品牌酒店一般不愿意和分散的小业主打交道，因此目前产权式经营模式主要集中在投资门槛、经营门槛都更低的商务酒店、快捷酒店。

　　“之前在海南、大理的一些产权式酒店公寓就出现过不少纠纷，原因是后来酒店经营过程中，开发商不愿意花大代价委托专业酒店参与管理，因此最终无法兑现当初售房时承诺的租金回报。”刘斌同时也强调，在全国也有产权式酒店的成功案例，早在3年前我们在南京的名人酒店就是采用成都名人国际公寓这样的方式经营，300多间客房开房率都在80%以上，另外在大理洱海生态城内的一间更大的产权式名人酒店也在规划实施中。”

　　目前全国就有不少开发商向城市名人酒店集团抛出橄榄枝，但刘斌表示他们只选择符合自己要求的项目进行合作。“建好的楼不好合作，所以我们必须前期就全程介入，所有建筑设计和硬件必须按照自己的要求来实施；地段、位置等都有要求，条件不成熟、不达标的项目不合作，我们必须为后续的经营负责。”

　　专家提醒：

　　产权式酒店投资不能盲目

　　从名人国际公寓开出的条件来看，对于投资者而言这确实是一笔不错的买卖，但它同样引发了业界的质疑：在未来长达15年的时间内，如何持续确保业主的租金？假如第一个15年到了，如何确保众多投资者不出现分歧，还愿意将自己的物业租赁给同一家酒店？名人国际公寓其经营模式也引起了业内的探讨。

　　“产权式酒店模式成都并不陌生，其中有成功案例也有失败的教训，但之前的项目更多集中在中低端商务酒店。购房者的投资风险更多将会集中在未来的经营状况上，如果是知名酒店参与经营，投资回报肯定会有一定保障，这就需要投资者必须对未来酒店的经营能力加以理性的考察和判断。”西南财经大学营销学教授罗文涛分析，目前楼市受到调控压制各方都在寻求新的出路，尤其是投资性物业、商务公寓市场正在面临更大的竞争压力，因此开发商在运营销售模式上寻求突破和创新，要是房子像以前那样轻易就能卖掉，开发商是不会“耍那么多花招”的。

　　四川大学不动产市场研究所所长吴丰教授则提醒投资者，在调控行情下目前产权式投资物业已经越来越多，投资者不要盲目追高回报率，一方面高回报率的物业要谨慎下手，同时还要看其单价定位是否合理，选择投资不动产最终都要回归到物业的本身价值上来。