《婚姻法》新解愁死丈母娘把好物权登记关就不怕

提要:刘素珍:有些女孩子不管男的年纪有多大,只要有钱有房有车就可以嫁,这个司法解释对于这些女孩子是一个冲击。张茂荣:总结起来,我理解现在这个《婚姻法》司法解释三是在与《物权法》接轨,即强调物权登记原则,登记在谁名下,就是谁的。

于长江

张茂荣

刘素珍

  本期嘉宾:

  刘素珍 广东国晖律师事务所律师合伙人、知名婚姻家庭律师

  张茂荣 广东信荣律师事务所主任律师、知名房地产律师

  于长江 北京大学深圳研究生院社会学教授

  时间:8月17日

  地点:中信城市广场水岸吧

  主持、采写:南都记者 左娟

  网络录播:新浪乐居

  现状离婚时,抢房子的比抢孩子的多

  南方都市报:以你的从业经验所见,离婚案中,争房子的多,还是争孩子的多?

  刘素珍:争房子的多,尤其是女方。男方如果是广东等地的,家族观念重的,而小孩又是男孩子的话,主张要孩子的多。

  南都:争房子的点在哪里?

  刘素珍:年轻人离婚,但房子是一方父母出资买的,这样的纠纷最多。父母给自己子女买房,这在我国非常多见,有个统计数据,现在80后、90后孩子结婚,80%左右都是父母出资买的婚房。

  于长江:我比较好奇,一方父母出资买婚房的情况,是写一方名字的多,还是写两方名字的多?

  刘素珍:写一方的多,即只写自己小孩的名字。因为现在的父母把握不住自己的孩子,看你们今天好得不得了,说不定明天就吵了就要闹离婚,认为买房了就写自己孩子的名字,万一离婚了房子还在自己手里。但事实上,这是对法律的一种误解,即便是在此次司法解释之前,婚后的部分是夫妻共同财产,除非你那是一次性付款买定了。

  南都:你接触的离婚案中,涉及到的房产纠纷主要还有哪些?

  刘素珍:其次,婚前买房,婚后月供,离婚时怎么算,这样的纠纷也比较多。因为牵涉到房子的增值很高,再加上婚后月供的时间很短就离婚了,比如2005年买房到2007年离婚,这两年内房产价格一下子翻了4-5倍,30万买的涨到300万的都有,首付款是自己付的,有些月供才几万元一下子对方就要分走100-200万,怎么想都觉得亏了。此外,比较多的还有一种:结婚以后,男方在外面的工作比较多,夫妻之间发生矛盾之后,女方就要求男方写一个保证书,保证下次犯什么错误就把房产给我一半等等。这在之前的法院审理当中,保证书被认为是赠与,离婚的时候是有效的。

  南都:张律师主要做房产交易案,其中涉及到婚姻问题的纠纷主要有哪些?

  张茂荣:我先补充一点,我始终认为现在的媒体对《婚姻法》司法解释三在做放大的解读,有的媒体甚至直接冠名为“新婚姻法”,实际上《婚姻法》一直没变,现在只是又出了一个补充解释而已。根源在于中国房地产市场的发展,房价涨得太快太高,只要牵涉到房子的话题,都是全民关注。在婚姻家庭纠纷当中,房子确实是最主要的争执点。

  在房产买卖纠纷案中,涉及最多的,也是刚刚刘律师说的,婚前买房、婚后供房,离婚时争产权或产权分割的问题;其次就是情侣买房的,原来准备结婚的结果又分手了;还有就是夫妻单方出售房产,另一方跳出来说自己也是产权人,他(她)一个人签的合同无效等。

  变化以物权登记为准,没名字就没份!

  南都:就刚刚说的焦点问题,两位律师谈谈现在因为《婚姻法》司法解释三,有哪些变化?

  刘素珍:有很多赠与关系不成立了。比如刚刚说的纠纷最多的几种,一方父母出资买房,之前一般都判共有,算是赠与小夫妻的共同财产,而现在开始要判只属于产权登记一方;比如夫妻矛盾时女方要求男方写的保证书,保证下次犯什么错误就把房产给我一半等,之前法院审理中此类保证书被认为是赠与,只要你有证据证明对方确实犯了此种错误,但现在开始无效了,只要没办理过户就威胁不到原产权人。

  张茂荣:有些男人为了追女孩子,用房子做筹码,说我这房子给你一半,签协议写保证书做赠与合同啥的,但根据现在的司法解释,这种赠与没有产权登记情况下是可以撤销的,也就是说男的还可以说话不算数。

  刘素珍:有些女孩子不管男的年纪有多大,只要有钱有房有车就可以嫁,这个司法解释对于这些女孩子是一个冲击。

  张茂荣:总结起来,我理解现在这个《婚姻法》司法解释三是在与《物权法》接轨,即强调物权登记原则,登记在谁名下,就是谁的。一刀切了。最大的变化就是婚前买房、婚后供楼的,之前的判决中,婚后供楼的部分属共同财产分割,但现在开始如果房产证上没有你名字,就完全没你的份;二是一方父母为子女买房的,之前的情况下,婚姻关系当中,任何一方接受的赠与都认为是夫妻共同的财产,不管登记在谁名下都算双方共有的,但现在明确了,登记在谁名下就只是谁的。

  南都:一刀切的话是否也有局限性?

  张茂荣:是的。比如我们碰到过的案例,房产是男方母亲买的,男方整天在外面吃喝嫖赌,闹离婚,男方母亲不同意,她跟儿媳特别好,反而不希望房产给自己儿子。反过来的情况可能较多,比如结婚时为了哄儿媳,即便是男方父母出资,房产也就登记在儿媳一个人名下的。直接“一刀切”属于登记方个人所有,往往在当离婚的时候不一定符合赠与人的真实思想。

  支招不要轻信任何方式的赠与

  南都:大家从实践层面讲了这个司法解释出台的背景和变化,可以看出其必要性,怎样看它的意义,或者说可能带来的影响?

  张茂荣:我认为最主要的一是强调物权登记原则,二是使婚姻更加契约化。

  于长江:婚姻契约化,这是大趋势。越是现代社会,婚姻的契约性或者说制度性越强,但现在我们的普遍观念还是将婚姻和感情混为一谈,很多问题从情感上就不愿意摆上台面来讨论,或者说提前约束。我看现在这个《婚姻法》司法解释三有点超前于中国社会现实———符合北京、上海、深圳等这样的城市,但中国太大,内地区域可能还难以接受。

  刘素珍:您认为超前,作为我们律师总认为法律是滞后的。从2003年到现在,房产涨到这个程度,年轻人的婚恋观用主持人的说法是被房子扭曲了,这次《婚姻法》司法解释三的19条,都是之前我们实践中遇到过的案例,亟待有法可依。

  张茂荣:我插一句,是否超前的问题,在于有没有考虑到占人口大多数的农村?在农村,结婚男同志准备房子,女同志准备嫁妆,一直是这样的习俗,按照这种情况下,前面房子都是父母亲买的,都是男的,一旦离婚,女方就相当于净身出户,嫁妆什么的过了几年就都不值钱了。

  南都:最后探讨一个层面,《婚姻法》司法解释出来之后,会不会又出现一些新的钻漏洞的方法,提醒各方如何自我保护?

  张茂荣:第一,赠与合同无效,必须将它再做公证,或者说尽快办理过户;第二,为防止一方离婚后净身出户,建议变赠与关系与为借贷关系,即由夫妻双方以不设还款期限借款的方式从父母处借得购房款买房并登记于夫妻双方名下,离婚时房屋属于夫妻共有财产,购房款做夫妻共同债务处理(如不离婚出资父母可永久不主张权利)。如此一方面保护了出资父母的权益,另一方面又兼顾到了离婚时房屋的产权分割问题。

  刘素珍:特别是父母给孩子买房子,不要给现金,也不要打钱到个人账户上,而要直接打到购房账户里头,并留有证据,这样才能证明你的钱是用于买这套房子的,万一日后涉及到小两口离婚、财产分割问题,才能保护到自己子女一方的利益。

  张茂荣:因为新的司法解释一再突出物权登记的重要性,除非是一次性付款的情况,那么一定要登记在两个人名下,否则日后一起供楼的贡献也无法体现,万一离婚了,房产就只属于登记一方的,哪怕可能他(她)只付了10万的首付,而房产价格已涨到了300万。

  刘素珍:我认为可能这个更提醒了买房这一方坚持不写对方的名字。我出钱为儿子买房,你要是非得加个名字进来,我会想你这是冲着人来的还是冲着房子来的?

  南都:看来是丈母娘傻眼了,婆婆就维权强意识更强了。如果你为儿子买房,怎样保护他的权益?

  刘素珍:按照司法解释的规定,我会尽量婚前买好、写我儿子名下。

  南都:那如果是你有女儿呢?她想要结婚的对象婚前已有一套房,但还有大把房贷没还。

  刘素珍:我会给我女儿也买房子,在我能力许可的情况下。不然就要她单独和男方商量,男方同意加名的话再一起去和他父母说,而且男方一定要担下担子来说是我自己想加她名字的。不然,估计他父母也会有看法。当然,不要因为这些决定婚嫁,结不结婚主要是两个人的感情问题。

  张茂荣:其实无论是给儿子买还是给女儿买,在新的司法解释之后,只要是按揭贷款买房,涉及到往后夫妻共同供楼的问题,登记在一方名下都有失公平,所以最好的办法还是父母以借钱的方式出资买房,房子写小两口名字。

  南都:我看网上讨论最多支招的还是加名,具体怎么加?

  张茂荣:作为婚前的房产,另一方要加名只能通过买卖或者赠与的方式,但都要付出一定的成本。按照目前的评估价过户政策,一套房子完成过户大概需要增加7%-8%的成本,比如100万的房产,你要加个名字进去,占50%的产权,那么你就要平白交三四万的税;如果是赠与,按照现在的《婚姻法》司法解释三,赠与协议无效,必要要去办公证,公证费差不多也要占总房款的2%-3%,而且还涉及到一个问题就是以后再转让的时候,需要支付的个人所得税等比较高。

  于长江:等于不管哪种方式,只为了加个名字进去,平白无故就要花几万元税费,我看这对准备结婚的人心理会是个疙瘩。计算这么多的话,感觉结婚比注册个公司还要难,会不会使得有些年轻人对婚姻更加望而却步?

  《婚姻法》司法解释三解读:不再为房子结婚

  8月13日,《婚姻法》司法解释三开始施行。这个一眼看着和房地产没啥关系的法条,却在房地产领域一石激起千层浪。“女性面临净身出户的风险”、“乐了地产商、愁了丈母娘”、“从今天起,不再为了房子而结婚,让‘丈母娘推高房价’不再成为中国特色”等等说法在网上流传。

  本期会客室就请来婚姻家庭、房地产方面的律师,为此新司法解释之后,如何自我保护支招,而他们也指出,现在房子问题是困扰从结婚到离婚的最重要问题,甚至离婚时,争房子的比争孩子的还多。这是近年来房价大涨带来的一个副产品、负效应。而今,包括社会学家在内的3名嘉宾都认为,在《婚姻法》新的司法解释之后,“无房不婚”的风气可能得到扭转,我们已然眼见被房子扭曲了婚恋观,有望变得纯净一点。

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航