街铺、写字楼、专业市场、城市综合体，在成都商业地产发展史上陆续出现的投资性商业地产产品，一年多来得益于住宅投资性需求被严重抑制，供需持续旺盛。最近，随着前期优质产品上市、巨量资金释放、银行纷纷提高商业地产贷款利率进入淡季。一边是对住宅调控不放松，一边是对投资者的资金量要求提高。夹缝中，第五代投资品———商务公寓却获得蓬勃新生，成为楼市一大亮点。

　　近日，保利、复地、合景泰富、泰达、富力、万达等品牌开发商集中发力，推出一系列商务公寓。据成都商报记者不完全统计，目前市场上在售的同类项目不少于30个。巨大的市场竞争下，商务公寓为了延续年初的销售佳绩，不得不在配置、服务、投资回报率上做文章，给开发商提出了更高要求。

　　市场热捧

　　众项目纷纷上马

　　合景泰富、复地、中海算是第五代投资品热的引领者。年初，万景峰LOFT、雍湖湾雍湖荟、翠屏湾部落阁推出的40年商务公寓均已销售完毕，万景峰LOFT独立公寓更是热销近千套，目前正准备推出全新产品。同期，索尔龙舟、神仙树3号、优博国际、成都合院、海洋中心等楼盘的商务公寓产品销售得也并不吃力，“整层团购、业主推荐很多，也有的客户看到广告来售楼部看一眼，十几分钟就定了。”合景泰富万景峰负责人说，“价格便宜，20多万元得39平方米挑高5.8米的公寓，可以隔成楼上楼上互不干扰的两层，独立入户，均带阳台、卫生间，不管是投资还是自用，性价比都很高。”

　　试水的开发商尝到了甜头，原本并没打算推出40年商务公寓的企业也忙着做出销售计划调整，将这类产品的上市时间提前。不限购、投资总价低、可以按揭5成贷款5成，用途广泛，成为商务公寓受到购房者热捧的重要因素，在投资渠道严重缺乏、通货膨胀日益加剧的客观情况下，住宅买不到、商铺写字楼买不起、专业市场不懂行，商务公寓对投资者的收益似乎更有保障。

　　据不完全统计，包括泰达·上青城、城市春天、万达金牛广场、九熙、摩尔国际A座、峰汇中心、凯旋南城、复地T5、保利香槟国际、保利心语花园、新熙门、奥克斯广场、富力丽思公馆、大鼎世纪广场等在内的超过30个项目最近都推出了商务公寓抢滩市场。

　　竞争加剧

　　加减法销售选择面宽

　　“拎包入住”，这个被旅游度假地产广泛运用的概念也成为大多数40年商务公寓的标准。“复地·复城国际T5针对手头有50～100万元的投资者而建。他们购买后不愿意花精力装修，我们是全装全包，实现拎包入住，使用的材料全来自一线品牌，保证产品品质。”复地营销总监文皓说，“为了真正做成涉外服务公寓，T5有多种语言服务，房间可以收到全球多个外语频道，可以直接拨打国际长途，有集中式洗衣房……为了保障投资者的收益，还签订3年保底租金。”泰达·上青城的40年精装全配公寓甚至还根据山脚下气温、湿度原因，增加了地暖。天津泰达成都公司副总经理张爱群介绍，部分公寓会做成经济型酒店，以填补青城山脚下这类酒店的缺失，业主购买公寓不仅可以自己住，也可以出租给酒店做客房，兼具自用、投资功能。隆鑫九熙拾锦外部环绕充满艺术设计感的青年创意公园，内有挑空豪华底层入户接待大厅，房屋室内净高3.3米。

　　从已经交房入住并引入一家高端经济型酒店的合景泰富·叠翠峰来看，这个从开始销售就主要针对商务人士居住的小区不仅提供精装修、酒店服务，还配备了会所，拥有室内游泳池、棋牌室、健身房等功能。酒店开业后，生意不错，投资者对投资收益也比较满意，45平方米的套一可以租到2500元/月。

　　但是清水交付，也不在少数。合景泰富·万景峰主要以价格吸引人，总价21万元起得78平方米二套房，享受万景峰大社区的配套。大鼎世纪广场分为两种房源，1.5万元/平方米的精装修，1.2万元/平方米的清水房源，资金持有量不同的购房者可以选择购买。

　　商贷收紧

　　商务公寓利弊兼具

　　“商务公寓大批量上市，是让已经出现的商业淡季又有了一点兴奋。”一位项目负责人说，“购买一套商铺、写字楼动辄三、五百万，不是所有投资者都买得起。手持几十万，有实力购买商务公寓的客群要宽得多。”

　　另外一方面，各大银行相继提高对商业地产贷款的利率，招商银行甚至已经宣布停止商业地产贷款，也让大宗商业地产产品的销售陷入困境。成都商报记者采访时获悉，首付5成，利率上浮10%，这个针对商业地产的信贷政策已经在悄悄变化，在首付5成不变的基础上，工商银行的利率上浮20～50%，渤海银行上浮15～20%，建设银行上浮15～30%，中信银行上浮20%。“每个银行利率上浮多少，会依据客户的信用评估制定，如果在这个银行买的理财产品、存款较多，利率可能上浮得少一些。”一位银行工作人员解释，“上浮10%上半年比较容易办理，现在很少了。”

　　正准备推出公寓产品的某销售经理说：“银行已经打了招呼，下半年还会提高商业地产的贷款利率，让我们做好心理准备。”他认为这对商务公寓来讲，有利有弊，“手头有一两百万想买商铺、写字楼的客户贷款难，可能会选择一次性付款购买商务公寓，但是资金更为有限的中小投资者也许就被挤出市场了。”

　　商务公寓

　　如何购买需精打细算

　　新港地产策划总监张月认为，40年的商务公寓其实是类住宅产品，尽管因为面积小，总价低，但是有一部分产品不支持其宣传的投资回报率，“由于是精装、全配，在售的商务公寓价格比传统住宅多贵30%，如果一套40平方米的小户型租不到1300～1500元/月，实际上投资回报率是算不过账的。”

　　“商务公寓是一种畸形的产品，被住宅限购，商铺、写字楼价格高企，资金不足挤出来的。”一位开发商坦言：“用地规划上，有商业类用地，做成商铺、写字楼又不好销售，持有对资金的需求量太大，很多开发商就选择做成总价低、用途广的商务公寓，迅速销售实现回款。”

　　根据二手房中介的数据，40平方米的套一户型目前租金水平在1200～1500元/月，地段好的可以租到1500～1800元/月，强调装修、户型、小区舒适度以及后期软性服务高的可以超过2000元/月。今年出现的大量商务公寓，分布于主城区三环路以外的新兴产业区、居住区，投资者在下手前，最好先到项目周边了解一下租金水平，避免投资收益得不到保证。成都商报记者 李姝

　　重磅预告

　　本报下周发布

　　第五代投资品全城攻略

　　品牌开发商打头阵，曾一度热销，引得开发商纷纷杀入的市场热点，第五代投资品———40年商务公寓的供应量究竟有多大？产品创新程度有多高？对投资者的诱惑力在哪里？这种投资品是昙花一现还是将持续市场热度？投资回报率真的像开发商说的那么高吗？本周四，成都商报记者将为您一一解析。

　　下周，成都商报房地产事业部记者将全面收集市场上正在销售和即将推出的40年商务公寓产品信息，并请到专业人士帮忙解读投资这种商业地产新品的机会和风险何在，给出投资窍门，帮助您理清真正的投资价值，从众多项目中找到最适合您投资的商务公寓产品。同时，我们还将探寻这种投资新品出现的深层次原因，深度解剖已购买散户、团购客户的投资心态，帮助您做出判断。敬请关注。

　　TO购买者

　　条件：手持四五十万可轻松购得

　　回报：可住、可租、可做酒店

　　提醒：下手前最好了解下周边租金水平

　　第五代投资品

　　第五代投资品，继在传统的四大商业地产投资产品之后出现的40年产权商务公寓。这类产品面积集中在40～70平方米，总价控制在40～100万元，对投资的资金量要求较低。商务公寓多集中在人气、商气旺盛的城市中心或者三环外的新兴产业区、居住区，服务对象强，用途广泛，可自用可出租可转让，可以办公也可以居住或者做酒店，强调以多元化的功能保障多元化的收益。