和谐社会的建设效益长远于当前的财务回报
6月14日，由新浪地产(微博)(微博)、新浪房产(微博)(微博)、中房网三大房地产行业首席网络媒体联袂发起的民生地产访谈录系列沙龙继首站北京后，第二站落地上海。来自上海建工房地产、朗诗地产绿建研发中心、复旦大学住房政策研究中心，及圣象地板、希姆斯电梯、亚士漆、西门子、立邦涂料等产业链供应商代表，20余人共同出席了本次沙龙，共议“民生地产话题”。朗诗地产绿建研发中心总经理郭咏海(微博)也在会议上讲到保障房要讲规模、配套、质量，规模要到什么程度是我们所有的产业链从业人员需要去思考的一个问题。同时也提到对保障房节能的要求，对质量要求、设计的要求、节能的要求都是不能够降低的。
新浪地产网：在保障房应用方面也有很多的要求，比如公租房的装修要求，保障房用好材料的要求，山西政府和北京建材等单位进行签约，由政府直接签约来共同建设保障房。接下来也想听一听各位企业的声音，刚才朱总提到是大儿子在建设保障房，金边我们也请到朗诗地产的郭总，他在绿色建筑方面做了很多的探索，这种绿色的经验，能不能带到保障房当中来，尤其研发中心在上海已经落地，能不能参与到上海的保障房建设或者是未来其他地方的意愿呢？
朗诗地产绿建研发中心总经理 郭咏海
朗诗地产绿建研发中心郭咏海：大家下午好，有关保障房的建设，从企业来说，希望可以参与进去，跟国家的政策，当地政府在保障房建设方面的方针适应关系，所以这一块，我们有这样的意愿，但是能不能不参与进来还是跟有关的政策等各方面是有关系的。
参与这个会议，对于保障房我也做了一些了解，今天在火车上面我也看了一些关于保障房的文章。我的发言也跟前面两位专家的意见相同。中国的保障房不能把它作为一种商品房或者是纯粹出租房，他应该是作为公共租赁的方式，作为主要的部分，现在已经把公共租赁房提高到40%相应的比例，这是一个非常正确的方向。另外保障房实际上是需要住，有人住，保持很高的出租率或者是相对合理的租金回报，对于它的可持续发展是有利的。在保障房的用地，我们在整个用地方面，不能像过去一样，选择比较偏僻的地方，现在实际上这个概念是不一样的，要选择比较方便的，周边配套比较成熟的地区去做。另外刚才朱总也讲了，标准低不等于次品，看上去不是像是低标准的东西，实际上对于租户来说，对于不同收入群体来说，对于社会来说都是非常有意义的。特别是作为政府，十二五期间建1千万套，现在用大规模的建造方式来发展，实际上现在面临很多的问题，一方面来自于基金的问题，另外就是大规模建设速度，肯定会导致的质量问题，虽然所有的建设单位并不愿意去做违规的事情，但是在这种时间、速度、资金压力方面，可能难免会出现质量的问题。
我今天也特别查了一下有关的数据，2010年整个社会房地产投资总额是4.8万亿，商品房销售是5.25万亿，商品房开工建设这样的面积是10.45亿/平方米，整个开发商去年买地一共花了9992亿元。我们看一看2011年要去建1千万套保障房，预估的投资是需要在1.3-1.4万亿，这个投资怎么分配？国家是除以1300亿，各地配套，来自于社会的各个方面的投入8千亿，去年开发商买地接近1万亿，2011年各个企业还要用于自身企业的发展，所以保障房住房资金来源还是非常紧张的，这个直接导致了全国开工保障房比例只有34%，实际上这里有一个对应的关系，时间、钱、投入的地方。在这种情况下，为了保证高质量的住宅建设，是不是一定要去完成这么大的规模，包括刚刚看到重庆等地都出现公租房建完以后，没有足够的出租率，那么就有可能我们建成以后而没有人，所以在这样的情况下我们可以用相对科学、合理的节奏来去建，所以这是需要考虑的。另外从开发保障房的设计、建设标准等方面，给它一个合理的安排。从刚才的数据看到，基本上保障房平均的户型面积是在50平方米，如果按照重庆的建造成本就是2500元/平方米，上海这边是9500元/平方米，在这里面每年都是上万亿的投资，今天来了很多的供应商和材料商，如果这件事情做得好的话，它是能够在国家的层面发动一个产业，这个产业就是做住宅产业链，通过这个产业链，它是激活了很多相关的行业，很多行业会得到新的发展机遇。从另一方面方面来看，我们国家要在十二五期间节能减排目标的达成，我们的保障房比例，按照国家的设想是会达到住宅建设的20%甚至以上，这就是说五分之一的量去做保障房，如果在这一块，它的节能、环保相关的指标没有能够达到相应的要求，这对于我们国家的节能减排战略是有很大的影响。
在这个方面，有几个关键因素必须要考虑，全国性的保障房是来自于不同的区域，有不同的细分，首先这个房子的质量，我们先不谈基本面，在房屋的节能这一块，他的整个外墙、外窗体系要按照国家最高标准，不能低于现行的标准。恩另外因为你是大规模的建设，有同样的标准，它是可以做到相对比较低成本的采购，这个标准是必须是要有的，建完以后必须要保证有比较长的寿命。另外要选择经济全装修的交付体系，这一块对于住宅全生命周期低碳环保也是非常有帮助的。另外，实际上几千万户住宅建设后，它的交付、后期物业管理也非常的重要，实际上现在都没有人去提物业管理的问题，这个小区不管你是同样低收入阶层，还是混居的，它的物业管理都是不一样的，跟低阶层收物业费低，高阶层收物业费高，所以我觉得物业管理是很重要的方面，怎么样国家能够在这一方面提供相应的帮助和支持。
公共住房是国家必须要做的一个责任，在这个方面，虽然面临前期投入、回报率，这是不可避免的，最近香港政府和上海政府在收入方面的比较，香港政府的收入没有上海政府收入这么多，香港政府包了医疗保健等等东西，还要给老百姓发几千块钱的港币，政府应该去站得高一点看得远一点，这个事情不能去看当期的财务回报，而是要看把这个责任承担之后，你可以带来的社会效益是多少，对于和谐社会的建设所能带来的效益是多少，从这个角度去看投资回报我认为更科学一点。
从开发企业的角度来看，就像我们在开发绿色住宅的时候所面临的困惑一样，当调控来临的时候，当限购来临的时候是一刀切的，不管房子品质高还是低，是绿色环保还是不绿色环保，政策是肯定的，在这些方面，实际上是要做区别对待的，不管保障房还是商品房，符合国家发展方向的应该有相应的执行政策，对于不符合国家发展方向的我们应该有淘汰的政策。保障房相对来说比较低，但是在低的情况下还是分三六九等，这个时候也需要做区别的，我提出这些建议供大家参考。
新浪地产网：非常感谢郭总。刚刚你也提到对保障房建设速度、节奏的一种反思，其实5月份的时候，保障房要讲规模、配套、质量，规模要到什么程度是我们所有的产业链从业人员需要去思考的一个问题。
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