连续三个月成交低迷 小中介Hold不住“求收购”
成交连续几个月低迷，小中介首先受到冲击，对“金九银十”都不愿期盼了。CFP供图
家住布吉的何小姐最近突然发现，自家小区楼下又有一间中介地铺贴上“旺铺转让”的广告。“8月份还开着，说关就关了。我有朋友住在南山，他家楼下也有小中介关门要转让。难道现在的市场行情真的这么淡？”何小姐说。
正如何小姐所见，深圳二手房成交持续低迷3个月后，在龙岗中心城、布吉、龙坂、宝安西乡等区域，已有大量小中介关掉地铺，向大型中介发出“求收购”信号。由于关铺小中介大增同时大中介收购意愿不强，转让费用已急转直下，有龙头铺自降身价转手费从50万元降到“零”。
“求收购”的小中介一大把
“就在今天，还有人给我电话，问我们有没有兴趣收购他们公司的地铺。限购、限贷等等政策出台后就陆续出现求收购的小中介，但近一个月来这类消息特别多，大多是规模在1-3间的小中介。”深圳中原住宅部执行董事谢建奎说。
港置地产龙岗区副总经理熊卫国则用“一大把”来形容现在的“求收购”现象。“上门、电话、短信等方式求收购、求转让的的确很多。近几个月开始零星出现，但8月份开始尤其明显，独立经营的片区小中介最多，也有8-10间的中小型中介。”熊卫国说。
业内人士告诉记者，当下求收购、转让的以1-3家连锁的小中介最普遍，五六家规模的小中介也在频发信号“求收购”。“连续几个月的低迷成交，大中介都已经难保，小中介自不必说。在龙岗，连续3个月没成交的地产中介很多，无米进账自然要考虑后路。一般就两条路，一是关铺，一是转让。”熊卫国说。
成交连续数月大降是主因
为何此时“求收购”现象开始更普遍？业内人士告诉记者，市场成交急转直下，持续多月低迷，同时不看好后市，是小中介选择退出的最主要原因。“8月份整个月才成交2000多套，小中介如何分到一杯羹？在二手成交这么低迷的情况下，小中介没有其他渠道，自然难以求生存。”港置地产南山区副总经理王涛说。
“近3个月二手房成交萎缩确实太厉害，大、小中介都面临生存考验。在二手成交萎缩的情况下，大中介可以二三级联动、深港互动、住宅工商铺互动，将地铺资源利用最大化来避免亏损，但小中介只能固守二手房市场，连续两三个月零成交很正常。”谢建奎说。
与此同时，铺租、人工成本大涨，更使得小中介面临内外交困的局面。“如果之前一间铺的租金是在8000元左右，现在已经涨到15000元；之前员工底薪在1000元左右，现在已经普遍涨到1500元，小中介开的底薪要更高才能吸引到人。”中联地产营业西部副总经理颜小斌说。他告诉记者，小中介不得不找中介求转让的另一个原因是，地产中介租铺的租金水平基本是最高的，如果转给其他商家租金、押金都要亏损，自然首选找同行求转让。
“金九银十”后或现关铺潮
接受记者采访的业内人士表示，小中介“求收购”的现象在8月份开始明显增多，未来一段时间此类现象会更加普遍。
“因为不少小中介认为7、8月份成交降到冰点，在期待金九银十成交会回暖。但我们认为金九银十虽然二手成交会有所好转，但小中介要依赖二手成交扭亏为盈显然不现实。此后的11、12、1、2月份没理由更好，所以如果9、10月份市场表现仍不乐观，会有更多小中介选择退出。”颜小斌说。
业内人士表示，当下不少大中介还将重心放在莞、惠新楼代理上，如果莞惠两地果真执行限购，中介会加大力度争夺二手市场，而这将令小中介的生存环境更加恶劣。“小中介大多只有两种收佣途径———二手房租赁和成交，在当下环境下完全不具备竞争力。加上成交萎缩、中介关铺增多后，不少买家担心中介‘走佬’，更倾向在大中介成交，小中介要在竞争中生存就更难了，未来一段时间关铺、求收购中介会更多。”谢建奎说。
○核心问题
1.地铺当下“价码”如何？
当下卖铺价码与市场行情好时相比，差别有多大？谢建奎告诉记者，2007年一家有7间地铺的中介跟该司洽谈收购，价码是250万元，也就是说，单个铺的价格在35万元左右。但现在一间相似位置的铺，“打包价”在15万-20万元，价格低了一半以上。
中联地产营业西部副总经理颜小斌表示，最近在福田收购一间地铺，之前的转让费高达50万元，而此次收购的转让费为零。“以现在的行情来看，除了商业旺区、龙头铺位等具备优越条件的地铺之外，都能零转让费成交。”颜小斌说。
好地段的铺位尚且自降身价，更多的普通铺位则意欲零转让费出手，只为不再继续亏损。一中介区域经理就明确表示，该公司“零转让费”才会考虑出手买。“目前布吉一家地铺的月租金在5000-8000元，如果零转让费的话，收购一间地铺只需要支付两个月押金，最低成本只要1万-2万元。”上述人士说。
2.哪些区域“求收购”特别多？
接受南都记者采访的业内人士表示，当下“求收购”案例全深圳都存在，相比之下，龙岗中心城、布吉、龙坂、宝安、南山西丽等区域更多。“关外区域地铺租金比较低，竞争不饱和，这意味着中介进入的门槛也是比较低的，所以在关外布局的小中介会更多。同时遇到调控成熟区域二手房成交表现好，在资金实力更弱、成交更冷淡的情况下选择关铺的自然更多。”颜小斌说。
龙岗业内人士告诉记者，在关外，开小中介的都是小老板，大多是趁行情好时如是，行情惨淡时就收手。连续亏损几个月后就只有两条路———关铺和转让，而后者损失较小，自然是首选。
3.小中介当下生存状态有多难？
“在龙岗，一家普通位置的小中介1个月的运营成本保守估计在三四万元，好一点都达到5万元。其中人工开支最大，其次是房租。如果持续3个月没有成交，小中介老板就要直接亏损超过10万元。所以小中介大多在经历这样的过程：先清理人员，再关铺继续交租，求转让。”熊卫国说。
如果要实现收佣5万元，当下有多难？业内人士表示，当下大型中介的单铺业绩在6万-7万元，成交转淡后大中介也在猛攻租赁市场，进一步挤压小中介生存空间。在当下环境下，小中介连续两三个月零成交是大概率事件。“现在运营一间铺的成本多在5万元左右，连续亏5个月就是25万元，这对小中介老板来说也不是小数目。”颜小斌说。
○反响
“求嫁”多是“妹有意郎无情”
在我看来，现在的行情下收购已不是价格问题，而是需不需要的问题。中原目前地铺网点已经很多，很少有未覆盖区域，整体收购某家小型中介不可能，收购某一间位置好、资源好的地铺还有可能性。
———李耀智，中原地产大深圳区董事总经理
整体收购某家中介旗下的几间地铺基本不可能，除非有位置特别好、价格很合理，同时又是该司布局盲点的铺才会考虑收购。
———杨㭎，中联地产集团副总裁
现在收购地铺的成本的确已大大降低，但当下只有位置中意、价格合意的地铺才考虑收购。
———陈鹏，港置地产深圳区总经理
我们倾向选择在区域内比较有资源、影响力的中介地铺。跟我们位置重叠的，不会考虑。
———江少杰，美联物业深圳营业部总经理
