开发能力将回归为基础能力，简单、直接的模式正在发生价值萎缩。复合的城市营运能力和资源整合运作能力才是适应未来的竞争力。

　　在房地产调控叠加效应越来越明显的时候，房地产企业不应仅仅关注当前的市场变化，对未来中长期可能发生的市场走向应该有清晰的认识和战略性准备。

　　7月23日的中共中央政治局会议以罕见的方式提出房地产调控“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”。时隔一个月后，国家主席胡锦涛又强调了“坚持和完善最严格的耕地保护制度，实行最严格的节约用地制度，严格界定公益性和经营性用地”，多方位的信息表明，有关房地产业的国家性战略性意图已经非常明显。

　　与此前多轮调控具有明显差别的是，政策的着眼点并不仅仅是房价，更多还有经济增长模式转变和社会建设问题。两到三年内，出于市场心理惯性不可能一次调整到位，也基于房地产的供应分工基础和常规制度、政策等“底层系统”铺垫不够，市场仍然会呈现跌后再涨，涨后再跌的波动。这客观上为房地产业带来一至两次的机会切口。但从中长期的时间周期而言，永远高幅度增长的中国房价“神话”必然会终结。中国的房地产业事实上已经进入到了一个暴利趋减的通道上。

　　当前有一些开发企业正在准备或者正在发生的降价应该只能算是一种短期应对策略，但更多着眼于中长期的应对策略则明显准备不足。万达董事长王健林近期表示：“专做住宅开发商已经错过了最好时机，当初主动转型的时候没有抓住，等调控、限购了才开始被动转型，会造成很多潜在的问题。当然成功的几率还是有的，但我认为不会太高。”这个论调尽管并不全面，但确实具有战略上的提示意义。

　　房地产开发企业应该提升多元化城市开发模式的设计和营运能力。随着一线城市的第一次的一般性开发的饱和，二线城市的开发要求变得越来越综合，传统的住宅和商业地产业态正在面临挑战。比如社区与户型的建造与提供模式上如何更加接近普通置业者。比如中心区的开发“设计城市”的理念正在超越“设计建筑”，城市平台性的功能要求已经大过一般的城市空间要求。比如城市边缘性地区的开发，本身需要担负“快速城市化和城市现代化”的使命。在一定意义上讲，主要城市地产项目在传统的商业和居住要求之外的“公共性功能”价值将被要求得越来越突出。因此，从某种程度上讲，精细化的城市营运能力才只是刚刚开始(过去更多的还是流于概念和形式)。

　　同时，各地方政府面对房地产业出现的变化，出于对G DP本身的要求，相比传统的“卖地生财”的模式，将把希望更多地寄托在对空间的“产业密度”的追求上，因此释放出更多的产业地产空间将是趋势。从这个意义上讲，产业的专业理解能力、产业的聚合能力、产业的综合服务能力将成为下一拨的战略性机会是否能抓住的关键竞争力。在商业模式上，除传统的赢利方式外，持有物业经营将成为战略性的价值点，显然简单的物业管理越来越无法提升物业价值，取而代之的将是综合系统的服务能力的凸显。房地产的产业链也将继续深化和演变，创新的房地产金融服务将越来越多元化。

　　总而言之，在房地产行业门槛越来越高(中小企业的“战场”半径越来越小)、房地产行业的竞争越来越加剧的趋势下(从分蛋糕到切蛋糕)，房地产的内部竞争力结构必然发生变化。开发能力将回归为基础能力，简单、直接的模式正在发生价值萎缩。复合的城市营运能力和资源整合运作能力才是适应未来的竞争力。

　　高海燕　深圳市都会城市研究院院长