上置金融大厦:未来是商办的

提要:根据德佑地产监控的数据显示,2012年11月,全市商业地产成交面积为41.1万平方米,环比上涨46.5%,同比上涨92.0%;成交均价为24195元/平方米,环比上涨39.4%,同比上涨19.9%。其中,办公类物业成交面积为20.7万平方米,环比上涨52.8%。

  (一) 市场说:商办年底迎来“完美句号”

  根据德佑地产监控的数据显示,2012年11月,全市商业地产成交面积为41.1万平方米,环比上涨46.5%,同比上涨92.0%;成交均价为24195元/平方米,环比上涨39.4%,同比上涨19.9%。其中,办公类物业成交面积为20.7万平方米,环比上涨52.8%。

  今年以来,全市商业地产成交处于相对低迷的状态,今年1-10月的成交量为264.6万平方米,相比去年同期下跌21.1%。不过11月41.1万平方米的成交量却一扫此前阴霾,达到去年6月以来的最高点。并且不管是商业类物业还是办公类物业,均达到年内成交的最高点。

  目前沪上的在售的综合体项目往往以公寓式办公房源作为主打,以快速回笼资金。这些房源具备居住功能,而相比住宅则往往具有不限购、低总价的优势,对于一些受到限购影响而无法投资,或者经济条件有限的外地人士具有不小的吸引力,在今年年底住宅市场出现翘尾行情的情况下,这类房源的销售亦随之上升。并且这类公寓式办公房源由于处于综合体之中,未来将直接受益于综合体的发展,居住环境和投资价值都有较大的上升空间。

  (二) 翘楚说:去投资化,住宅渐行渐远

  说起商办物业,不得不提及该领域风生水起的代表人物潘石屹(微博 博客)。其在战略上一直执拗着两大观点:

  其一,只做商办不做住宅。限购两年间,随着市场价格的逐步“止涨”已经供需在“价格协议平仓点”上才能快速成交的特点十分明显,这一方面昭示了价格成为住宅最敏感部位的定义,另一方面也从一个侧面揭示了住宅去投资化价值理论的成立——只有价格才能驱动成交,只有刚需才是购买主因,两大结论背后,住宅去投资化已成定局。

  其二,SOHO中国的项目只选一线城市的观点,曾经惹来诸多非议,但事实证明:商业地产特别是办公物业,其属性不是刚需居住的需要,而是城市发展的平台载体,因为大城市的市中心才是未来办公物业最好的区位价值背书。

  SOHO中国的启示有两点,未来,是商办的;未来,是市中心的。上置金融大厦,在整体市场需求讯号明显的格局下,成为2012年末的翘尾翘楚。

  (三) 上置说:唯有Ho-ffice才能超越Ho-ffice

  脱胎于原卢湾区地标斯格威珀尔曼大酒店的上置金融大厦,其更名背后也隐藏着庞大的机会抓手——原有黄浦区拥有集群效应、江景、客户扎堆、往来便利、配套完备、企业形象等六大优势全部兼备,同时还具备“价格洼地、共享五星级酒店配套、占据新兴产业对接的客户蓝海”等三大个性化竞争优势。产城融合将是上海城市转型的又一个方向:吸纳原卢湾的产业优势,和新黄埔的金融热岛进行产业的对口嫁接。

  同一栋超高层地标建筑里,兼容了高端的商务办公和酒店经营。两种业态之间的关系,分别事关两者的终极立场。对商务使用者而言,在酒店办公可以克服原有5A所无法共享的“24小时空调、24小时酒店设施”;对酒店客户而言,高端商务人群就是“稳健的、可靠的、具备辐射力的”强势消费群体。而在两者所担心的“区隔管理、互不干扰”方面,上置金融大厦将采用“分进户、分电梯、分楼层(刷卡停靠)”的三分离管理方式,最大限度保障两种人群的商务私密性。

  目前对外公开的超高层商务单元,面积从210-269平方米。从自用型客户的用途而言,金融企业看中其近端客户群、非金融企业则和前者形成产业上下游的商务便利。站在投资型客户的立场,本案具备多款“可以看到利润的地方”——比酒店更商务、比5A更全配的产品稀缺性,看好未来“做银行家房东”的回报稳健性,黄浦区内“可售、高端、小面积”三大投资主体的长期饥饿性,现有经济大背景下部分准上市企业出于资产配置目的的投资组合性。

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