王士章：顺势而为
他，华东师范大学科班出身，从业15年，耳濡目染亲历上海楼市变革；
他，2000年开始就一直与别墅、豪宅打交道，对高端楼盘的操盘颇成体系；
他，在锦绣江南打下基础，在中科大学村历练，在六十四阶一战成名；
他，转战新的战场，在新江湾城再次创下新的销售辉煌；
他就是王士章，银亿领墅营销总监，公认的上海滩最著名的豪宅操盘手之一。
6月16日，王士章操盘的银亿领墅开盘，推出50套房源，仅周末两天便销售24套，去化率近五成，创造了近期高端住宅市场销售的辉煌战绩。在银亿领墅热销两周后，新浪乐居有幸采访到了这位著名的豪宅操盘手，了解他在银亿领墅的营销中的心得。
顺势而为
银亿领墅开盘至今两周，取得的效果是显而易见的，如今正处于转签约阶段，而由于受欢迎度极高，叠加别墅的选择余地已经不多，遂又加推了25号楼共15套房源。对于这样的成绩，王士章总结了最重要的一点就是银亿领墅的顺势而为。
“最主要的，是我们掌握了豪宅买家入市的机会。”王士章分析，今年三月开始，改善性刚需已经入市，很多豪宅买家已经出手买房，而从目前的市场成绩来看，五月的成绩比三月还好，而银亿领墅在六月中旬入市，正是众多豪宅买家入市的最佳时机。
王士章认为，除了顺势而为，在价格方面满足甚至低于客户的心理预期也是很重要的一点，“银亿领墅此次开盘的售价还是比较低的，性价比高，很好的产品素质加上实惠的价格以低于客户的心理预期出牌，让客户有一种现在买了即使之后楼市再往下走也买的值得的感觉。”
打造特色精品
细看银亿领墅，发现这个社区即使是在新江湾城内也拥有着许多其他项目无法比拟的优势，银亿在打造项目的时候更是无比的用心。王士章认为，做产品，产品素质是第一位的，第二则是在生活方式的塑造方面，必须要有独特性，第三是传播调性和渠道必须和高端客源的审美、接触方式、接触信息的习惯相一致，树立一个好的品牌形象。
作为新江湾城内容积率1.0的低密度联排、叠加别墅社区，在外部大量的采用了高档的天然暖色调石材；而在内部装修上，10000元/平方米的装修标准，卫浴、橱柜、大金空调，全部采用顶级的品牌，“在硬件上我们都是实打实的，要让客户感觉我们对房子的用心，感受到他们买到的是真正的好房子。”
王士章认为，精品项目有很多组成部分，就像客户买房子的因素有很多一样，购买银亿领墅的客户最看重的是房子的品质，是这样一个在新江湾城内高档次的低密度社区。而一直被外界所盛赞的法式格调，王士章认为，法式的社区和建筑让喜爱的客户觉得这个产品和自己的品味很接近，能够被自己欣赏。
就在不久前，曾经代表法国傲然立世的雕塑“记忆的天空”也被正式安放于银亿领墅社区中央，成为银亿领墅的镇宅之宝。对于此，王士章表示，银亿也希望自己的社区能够拥有一种独特的气场和元素，让人能明确感受到是属于自己的。引进这一著名雕塑，是希望在整体的法式格调的小区内能够有一个具有代表性的事物吸引客户的眼球，让人一看就知道这是银亿的。“这个雕塑很现代，来源于纯粹的法国思维，我们希望可以为社区带来一种现代文明的思考，留给社区一种永久的文化财富。”
银亿还仔细研究豪宅客群的生活需求，会所内的酒窖就是基于对客户的研究而专门打造出来的，王士章认为，好的社区有很多元素构成，其中必须有自己合适的会所，要有自己独特的生活方式，“红酒代表了一种生活方式，我们希望把这种生活方式嫁接到社区，让客户住在这里享受到葡萄酒带来的不同生活方式。”
掌握豪宅话语权
多年的豪宅营销经验，使得王士章对于豪宅的营销有着自己独特的见解，在他看来，豪宅营销与普通项目营销，最大的区别就在于面对的客户群不一样，豪宅面对的是有影响力的领袖级客户群，这些人在自己的圈子内都是领导者，而普通住宅的客户群在自己的圈子内也只是一个普通者。
基于此，王士章认为，做豪宅的关键点就是做领导者，掌握话语权，这样才能够把在人群中的领袖人群网罗过来，“掌握话语权之后，别人只是跟随者，必须要做第一个讲出来做出来的项目，成为标杆，成为客户眼中的标准。” 他认为，做好的楼盘在楼市不好的时候必须要成为领导者，掌握话语权，那么别人卖不掉你才能卖掉。而楼市好的时候，则能比别人议价更高，在上海这个竞争激烈的环境下，必须做好，如果做得平庸，那么很快就会被市场打击和淘汰。
在银亿领墅的营销过程中，王士章也是时刻把握住客户的敏感点，吸引客户的关注，近几周，每周都有100组客户的来访量，而在开盘的两周，每周的来访量更是超过200组，王士章认为，要有强的客户导入量，让客户时刻处在热烈的气氛下，这样买房子的冲动才会更强。
楼市筑底 联手跑量
对于银亿领墅的热销，王士章认为不仅有自身产品的优势，楼市的筑底也是很重要的因素。
他表示，楼市已经筑底了，改善型刚需和豪宅买家已经纷纷入市了，从三月份到五月份的表现来看，后期如果开发商能够沉得住气，跑量而不涨价，那么下半年楼市会比较健康，销量增多，开发商的库存也将减少。
不过王士章也说出了自己的担心，担心楼市一好转，开发商的折扣会收窄，价格上浮，那么政府可能出现新的政策，这对整个行业来说是不利的，“所以希望所有的开发商一起多卖房子，不要涨价。”
坚持高端步调
在采访的前一周，银亿拿下了徐汇区伊莎士公寓整体在建工程项目，继续了在上海的高端步调。
王士章透露，银亿预备将这一项目打造成市中心的顶级国际公寓，成为市中心绝无仅有的几个项目之一。他表示，银亿将在上海继续走高端路线，虽然目前限购等政策对于高端项目的影响确实很大，但是目前每年会新增一部分的改善型需求和豪宅需求的增量，“而且，上海这个城市有足够的底蕴和实力支撑高端项目的发展。”
