新浪乐居讯(梁志超)市场商品房减量，保障性住房增量应该是“十二五”住房规划的基调，共有产权房就是探索寻求房价减半的突破口。12月18日在在华东师范大学举行的“房地产政策与住房保障”公开论坛上，与会专家激辩楼市调控，预测楼市走势。本次论坛得到上海市人民政府发展研究中心的大力支持，由华东师范大学社科处、华东师范大学东方房地产学院、上海发展战略研究所张永岳工作室主办，上海易居房地产研究院协办。

　　华东师范大学副校长朱自强教授在致辞中表示，张永岳工作室按照上海市人民政府发展研究中心的研究计划开展了一系列的研究工作，研究成果得到了市委市政府领导的高度关注和批示，这一年来的工作卓有成效。希望工作室能够更加紧密结合上海市政府决策理论与实践的需要，持续系统地研究房地产和城市管理领域发展中的热点和难点问题。充分整合研究力量和华东师范大学整体的学科优势，重点加强问题导向，热点问题导向的应用型研究，积极促进研究成果的应用转化，发展成为贴近上海市政府决策咨询需要，体现前瞻性、应用性和战略性的研究平台。

华东师范大学副校长、教授、博导 朱自强

　　他说，众所周知，房地产产业是国民经济的支柱产业。上星期召开的中央经济工作会议，房地产问题仍然成为了热点问题，对于整个中国经济发展，房地产问题的重要性是与日俱增的。在这个重要时刻，我们学界学者和开发企业代表，共聚一堂，共同探讨房地产政策和住房保障的问题，可以说这次论坛的举办具有非常现实的意义。希望大家积极献计献策，发挥智慧，使我们的论坛更具活力和特色，形成一定的研究成果。

　　国家建设部专家委员会成员、东方房地产学院院长张永岳教授主持了论坛。在随后的专家演讲中，上海市房产经济学会会长、上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元率先登台。他的演讲题目是《共有产权房是住房保障的一项制度创新》。他说，联合国人居大会提出了“人们享有适当住房”的主题，不是简单理解为人们拥有多少产权住房。需要从认识和实践上更好地处理好效率与公平，需求与需要，看得见的手和看不见手的作用，乃至保障住房的占比结构，保障住房的租赁与买卖等一系列关系问题是为统筹兼顾。

上海市房地产经济学会会长 庞元

　　第一、市场机制讲效率，住房保障讲公平；第二、市场商品房讲需求，住房保障讲需要；第三、市场商品房减量，保障性住房增量是“十二五”住房规划的基调；第四、市场交易有买卖和租赁，保障性住房，住房保障能否租售并举。

　　发展保障性租赁住房需要解决好三个问题。第一是建设投融资问题；第二是配租后的营运管理问题。第三是保障对象的接受程度问题，租赁住房只产生消费支出，没有房产增值的财产性收入。公租房的租金是略低市场租金，而老公房的租金是目前市场租金的十分之一、二十分之一。上海的住房保障政策设计应该体现特大型城市的特点，让市民看得到希望，给人激励。上海的经济适用住房，实质是共有产权制度或称共有产权房，其核心内容将住房的产权与住房的使用权相分离。政府部门提出“十二五”规划不是凭空做的，而是事先做了详尽的测算。当前，房地产市场调控已经进入了关键时期，中央经济工作会议明确要求，坚持房地产市场调控不动摇，一个坚持，两个促进，促进房价的合理回归，促进房地产市场健康发展。

　　作为上海房地产管理部门来说，应当坚决贯彻中央的政策。但是我们同时也认为调控的目标是平抑房价，适度下降也很正常。中央经济工作会议明确提出促进房价的合理回归。调控以后的房价是不是市民百姓都可以购买的，我的答案是不确定的。其实共有产权房就是试图寻求房价减半的突破口。目前本市正在加大推行力度，可以预期“十二五”期间市场商品房的蛋糕将大幅减量。整个住房供应体系如果以产权划分，将会形成全产权房、半产权房、无产权房。什么叫无产权房？就是租赁住房。

　　国家建设部专家委员会成员、东方房地产学院常务副院长华伟研究员演讲的题目是《房地产市场形势与房地产政策顶层设计》。他说，从宏观上面，从中央政府的角度关注的不是某个项目、某个局部、某个阶段，关注的是整个中国房地产行业根本性的系统性安全。房地产在内需当中的重大作用，看到了当前体系内有一种游离和放大缺陷的趋向，所以我们要进行宏观调控。

国家建设部专家委员会成员、东方房地产学院常务副院长、研究员 华伟

　　这个时候，我们像有一个武器库，我们应对物价有物价的工具，为了应对公平，有公平的工具。这样就避免了微观上的单打独斗和宏观战略的高成本连通。一方面社会主义法制正在逐步完善，一方面改革开放的形势迫在眉睫，另外扩大内需成为中国经济转型的重中之重。我们不可能让房地产最大的内需熄火，但是也不能让它长期带着隐患运作。

　　这个时候，我们认为既要救急，更要进行房地产市场体系的政策保障，重新审视它作为一个顶层的设计，退一步海阔天空。救其之后还要标本兼治，我们房地产的地方政策应该有一定的空间，外来需求，海外需求，就是北上广深。所以，建立一个顶层设计的科学合理的房地产市场调控政策体系支撑，将有助于我们用更快的步伐，更低的成本，更高的效率去让房地产行业，房地产市场以及我们的住房保障，为扩大内需做出更加积极有效的贡献。

　　上海财经大学副校长王洪卫教授在演讲中提出，国际上大家都不看好中国的房地产，认为中国房价这次的下跌就是日本91、92年阴跌的翻版。他认为中国和日本相比有三个方面的不同。一是国际背景不同。日本91、92年的下跌是美国因素起到了非常重要的作用。而国际因素对于中国的房地产市场没有日本的因素那么威胁。国际投资在我们房地产投资当中可能所占的比重还是比较低的。二是不同的按揭系数。88年日本的按揭系数88成，90年达到了91成。上海的按揭系数，最近这两年的平均都在三成以下。金融环境不一样，我们的按揭系数还是比较低，银行处于相对安全，但如果跌40%没有绝对的安全。三是和日本不同，我们的供需没有平衡。我们供需指两个平衡。短期来看，供应超过需求，因为刚需把需求限制住了。台湾地区也是，80年的时候每个家庭拥有住房接近1.1套，实际上不止。我们的供需从长远来看，短期供大于需，长远来看还没有，所以我觉得阴跌也是不可能的。我们刚需几年以后，大量的刚需还会爆发出来。从这个比较来看，我觉得中国内地的房地产市场未来五十年都看好，未来的十年看好它是因为房地产开发还有用武之地。我们学校姚林珍教授把前十年称之为房地产开发的金十年，后面是房地产开发的银十年。

上海财经大学副校长、教授、博导 王洪卫

　　上海市政府发展研究中心朱金海副主任在演讲前首先感谢东方房地产学院和张教授工作室举行了这样高层次的讨论会。他认为，今天研究这个题目是非常重要的，中央经济工作会议讲稳增长，房地产稳不稳，是经济稳不稳最大的因素之一。为什么中央经济工作会议提稳增长？现在重要的任务不要让增长速度一下子下去。这个担心和我们的房地产政策密切相关。我们研究经济形势从三个角度，一个是投资，其中一块是基础设施，第二块是在制造业，第三块是房地产，现在投资这块能不能撑住，我觉得还要看房地产。我礼拜五看国家统计局的数据，这几个月房地产的销售量已经跌到了1.5%。但是投资还是在增长的30%多，新开工的房屋增长率也是25%以上。这里就出现了一个问题，销售的点到底在哪里呢？我们现在关心的是房地产政策。

上海市政府发展研究中心副主任 朱金海

　　第二、从消费方面来看。不要看我们消费每年增长率都是15%左右，靠什么增长？有两块。一块是汽车。另外一块是房地产，我不是说房地产本身，而是和房地产相关的消费，因为房地产的产业链非常长，一旦房地产不好了，我觉得钢铁厂都会有问题。我们这几年建了大量的水泥厂和玻璃厂，目前有一些钢铁企业已经出现问题了。房地产下去以后，这块的消费明显就会下来。包括房地产下游的装修、家用电气和家具都会受到影响。在消费里面，如果房地产一旦下去，我觉得对于整个消费的影响会很大。市场和保障房两者是怎样区别的，这里面有一个关系，市场和政府也有关系，这是一个很大的政策问题。

国家建设部专家委员会成员、东方房地产学院院长、上海发展战略研究所张永岳工作室领军人

张永岳教授

　　在专家的主题演讲之后，论坛进入第二部分——互动式论坛。举行了两个单元的互动。第一场互动论坛主题是“房地产市场与政策”，上海房地产行业协会常务副会长赵龙杰先生、上海房地产经纪行业协会常务副会长方晨先生、上海克而瑞信息技术公司总裁丁祖昱先生、上海古北集团有限公司董事长戴智伟先生、东方房地产学院副院长龙胜平教授发表了各自的见解。

主题互动：房地产市场与政策

　　第二场互动论坛，复旦大学尹伯成教授、天津联银恒通股权基金有限公司合伙人胡敏先生、上海市宝山区财政局副局长李岚、上海真金资产管理有限公司董事长金鑫先生参加谈论。讨论的主题是“宏观经济和房地产金融”。论坛在复旦大学资深学者尹伯成教授的精彩论述中降下帷幕。

主题互动：宏观经济与房地产金融

　　详情请点击华东师范大学“房地产政策与住房保障”公开论坛