上海嘉定新城公馆楼盘近以成本价甩卖100套房

http://news.dichan.sina.com.cn第一财经日报作者:陈纾洁 林琅 柳九邦2011/11/4 7:35:24

  楼板价13199元/平方米,团购价19000元/平方米

  沪嘉定一楼盘近以成本价甩卖100套房

  (记者 陈纾洁 林琅 柳九邦)多家一线开发商大幅降价让近期的上海楼市异常热闹。“直降百万”、“一次性付款打六折”等极具冲击力的字眼一次次出现在楼盘的促销广告上。

  日前,上海又有一楼盘接过了“降价大旗”,记者收到中介的促销短信显示,嘉定南翔新城公馆原价27000元/平方米,现中介团购价只要19000元/平方米,直降8000元/平方米。

  不过,据称这一优惠活动仅持续了两天,已于昨晚12时前停止。

  一位业内人士指出,新城公馆开发商当初拿地时楼面地价高达13199元/平方米,算上综合建筑成本以及房屋装修成本,新城公馆此次可谓以成本价抛盘。

  降价惹争议:真跌or假摔

  “11月2日起,单价直降8000元/平方米,原价27000元/平方米,中介内部团购价18000~20000元/平方米,保持6000元/平方米装修标准不变,只卖100套回笼资金,开发商亏5000元/平方米,只要现金流,不要利润。”近日,多家中介均在互联网上打出了这条极具诱惑力的售楼广告。

  该楼盘售楼处的工作人员也向记者证实了上述优惠信息。销售人员还表示,“这次买特价房的客户,如果以后还有更便宜的房源推出的话,我们会按照保值协议弥补差价。”另据知情人士透露,为了“安抚”前期成交业主,这一举措亦同时被予以运用。

  该项目邻近的在售项目有华润中央公园、朗诗绿色街区和金地格林世界,其中金地项目是尾盘,售价最高的华润项目成交价在25000元/平方米,朗诗绿色街区成交价则约为21500元/平方米左右。不少业内人士指出,新城公馆声称的原价虚高,因此此次降价水分不小。

  《第一财经日报》记者查询网上房地产信息显示,新城公馆于9月6日开盘,推出房源340套,已售10套。其中,9月4套,10月6套。网上报价24900~38400元/平方米,近7日累计均价24370~25000元/平方米。

  若按售楼广告上的最大优惠额度计算,该楼盘优惠可达6.7折;若以前期成交价格粗略计算,优惠额度仅8折左右。

  德佑地产研究主任陆骑麟也表示,新城公馆此次降价的幅度确实没有表面上看起来那么大。

  不过,包括陆骑麟在内的市场分析人士纷纷指出,新城公馆在半真半假的优惠促销活动之中,还是让出了不小的利润。

  公开资料显示,2009年12月,上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下了嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块,楼板价高达13199元/平方米,一举刷新了南翔楼板价的最高纪录。“按照综合建筑成本、财务成本以及房屋装修成本粗略估算,新城公馆此次可谓成本价抛盘。”

  意在回笼资金抄底土地市场?

  “成本价”抛售房源,很难不让人对开发商的资金链产生联想。

  一位不愿透露姓名的业内人士透露,今年前几月,新城公馆的开发商曾在全国各地拿地。因此,此次降价抛盘,很有可能只是一种“策略性降价”,“若100套房源均快速售出,回笼资金在2亿~3亿元,这笔资金可支持该公司在二三线城市拿地的支出。”

  另一位知情人士告知记者,开盘当天即获市场积极响应之后,公司随即召开会议,且集中讨论了明年的拿地计划安排。“通过销售回款以期抄底土地市场的观点,在房企中并不鲜见。”

  记者获悉,曾经因太仓项目降价20%而被卷入业主维权事件的景瑞地产,回笼销售款项的目的之一,便是用以支付一幅四线城市土地出让金。“开发商虽然在房价上降低20%,但在土地市场低迷时期可以获取更为合理的土地,从重置成本角度来看,还是合算的。”业内人士认为。

  高地价风险隐现

  在一些开发商伺机抄底的同时,昔日风光无限的“地王”正陷入前所未有的尴尬。

  按照正常的施工周期计算,2009年的众多“地王”多在今年入市。2009年中建地产以37.2亿元的天价拿下新江湾C6地块,超出起拍价117%,折合楼面价3.25万元/平方米,成为当年上海住宅用地市场上新单价地王。

  如今,中建地产在该地块上打造的纯别墅社区——中建大公馆将于近期入市,业内人士预计,该楼盘至少要卖到5万元/平方米才有利可图,而能否卖到这个价格,要看市场有无这个支撑力。

  同样是在2009年,中海地产以70.06亿的价格拿下普陀区长风6B、7C地块,溢价率达到129%,楼板价为22409元/平方米,该地块成为当时的上海总价地王。

  一位业内人士透露,中海长风地王的房源其实已经获得预售条件了,但是一直在延迟推盘。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,在目前的调控背景下,当年的“地王”楼盘很有可能会延长开发周期,“坐等”土地增值,正常推盘也很有可能只是推出一小部分房源,通过营销这小部分房源来宣传项目。

  如今,上海楼市中不乏卖不动的住宅产品,在2008年虚惊一场的高价地开发商们能否安然扛过本轮调控,还有待观察。

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