市场走向仍然存变数 最严调控仍需保持进行时
业内称为“史上最严”的房地产市场调控已满一年。楼市目前还处在“再平衡”阶段，一方面，调控政策将继续使楼市步入“正轨”；另一方面，部分地区仍面临房价上涨压力。
房价涨势暂被遏制
3月19日，上海中环内的楼盘“慧芝湖花园”第三期第二批房源开盘，均价约3.6万元/平方米，与去年11月份首批房源3.5万余元的均价相比，基本持平；但与去年年底申请预售时确定的3.9万元相比，已下调近10%。
“如果没有这一轮调控，肯定不是现在这个价。”该楼盘相关负责人说，“实施‘限购’以后，开盘前积累的400多组客户一下子减少到180多组。目前的售价比客户预期的明显要低。”
复地集团一位高层人员直言：“如果不是调控，现在一些城市的房价可能要比去年年底高15%到20%。调控效果明显，经营稳健的企业是乐见市场平稳运行的。”
从统计数字看，一些城市房价呈现出了跌势。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679／平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。深圳规划和国土资源委员会数据显示，3月份深圳新建商品住房成交均价跌破2万元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。
调控政策对投资客集中的高端楼盘交易抑制明显。仲量联行中国区研究部总监柯志谦说，今年1月份上海高端住宅市场还较为活跃，但春节以来就基本停滞；长宁区有一高价楼盘在1月份成交49套，但2月和3月累计只售出了一套。
调控显效的另一个重要表现是土地市场显著降温。统计数据显示，今年一季度，全国120个城市平均楼面地价为每平方米1225元，环比下跌15%，同比下跌14%。总价位列前十的地块中，仅有两宗楼面地价过万元；溢价方面，仅有一宗地块溢价率超过100%，有两宗地块以底价成交。一些城市甚至有不少土地流拍。“地王”似乎偃旗息鼓了。
调控将继续向市场传导
去年以来的“最严调控”，有两个突出特点，即抑制投资投机性需求和加快保障房建设。信贷、土地、税收等构成的“调控链条”都旨在压制炒房投机，同时增加有效供应满足公众合理居住需求。目前看来，调控的决心和手段将继续传导至市场。
在楼市调控下，开发商的资金压力将持续加大，促使房价调整的因素越来越多。据统计，截至4月11日，沪深两市已有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。虽然负债增加不等同于资金链紧张，但房企资金压力普遍加大是不争的事实。
一些知名房企人士告诉记者，企业是银行“总行级”客户，贷款数额没有影响，但资金成本比去年上半年增加了20%左右。嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜认为，目前许多开发商谨慎拿地，多出于实行“保守”战略、储备资金的需要。事实上，多家龙头房企已下调今年的开工规模。
同时，房价下跌的预期有所增强。柯志谦等业内人士认为，部分城市房价环比下跌态势或将持续，部分热点地区的房价调整在所难免。需要注意的是，今年房价下跌有其结构性原因：高端价位住宅成交明显下降，中低价住宅比重上升；可销售的保障房比重将明显上升。这二者均导致所谓的“均价”被拉低。
此外，保障房建设及供应均将保持快速推进之势。今年确定的1000万套保障房建设能否如期完成，尚待观察，但“提速”之势不可否认。
业内人士认为，保障房“短板”的加快弥补，满足了越来越多中低收入人群的住房需求，也增强了人们对调控的信心，看到了住房实现商品、保障“双轨制”的希望。
市场仍处“再平衡”阶段
“至少四月和五月，市场仍将处在缓慢复苏的‘再平衡’阶段。”谷文胜说。业内人士认为，虽然房价快速上涨的势头暂时受到遏制，但市场往哪里走，还存在不确定性。
现在不宜过度解读房价目前所谓的下跌。实际上一些地区的下跌只是低于预期，并非实实在在低于先前的销售价格，只是不涨或少涨。同时，目前商品房成交量大幅萎缩的样本不具典型意义。广州今年一季度新建商品住房网签19792套，环比萎缩近四成；上海今年3月份一手住宅（剔除动迁房及配套商品房项目）成交41.1万平方米，同比下跌近五成。可以看出，市场交易远未达到均衡状态，仅凭缩量状态的交易量数据无法洞悉全局性的房价变动。
另外一线城市房价的走势仍不明朗。有热点城市的房产中介告诉记者，4月以来，局部地区中低价位二手房交易明显活跃，一些门店4月上半月的佣金收入，几乎和2009年“小阳春”持平。很多买家观望数月未见房价明显下调，已经“不抱幻想”，选择购买。一些二手房主则小幅涨价。
同时，部分二、三线城市的房价仍有上涨态势。今年2月份虽是淡季，但70个大中城市中，仍有7个城市房价环比涨幅超过1%。由于限购的“挤出效应”，部分非限购城市房价上涨明显。因此，“最严调控”应保持“进行时”。
13日的国务院常务会议指出，楼市调控仍面临较大压力。会议要求“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”“切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督”。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说：“要彻底打破房价‘屡调屡涨’的怪圈，唯有将‘最严格的调控’进行到底。” 据新华社报道
