2009年第三季度至2012年第四季度，深圳二手房成交均价变化图 由图可见，近三年里，全市二手房成交均价几乎持续上涨，仅2010年第二季度、2011年第四季度有较明显下跌，三年间约累计有30%的增速。
2009年第三季度至2012年第四季度，深圳一手房成交均价变化图 由图可见，2012年底相比2009年下半年，全市一手房成交均价几乎没有变化，都是在1.8万多元/平方米。其间，虽然最高峰(2010年第一季度)曾涨至22466元/平方米，但随后就在接连出台的“国十一条”、“国十条”等压制下下行，尤其2011年第二季度，以及从2011年底到20 12年中的大半
2009年房价快速飙升，当年底迎来房地产市场调控。然而在宏观经济环境的大背景下，房价却没有随着调控政策的出台应声而下。于是，从2009年 12月调控启动以来至今，政策历经四次升级，分别是20 10年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国 八条”。每年开年的调控政策都备受业内关注，成为当年楼市政策乃至宏观经济政策的重要风向标之一。
调控政策抑制了过快上涨
2009年，触底反弹的房价快速攀升，并且不断创下新高，各行各业的热钱纷纷涌向房地产市场，炒房成为当年最赚钱的工种。在这样全民炒房的浪潮中，于当年12月，政府启动了本轮房地产调控。
次 年1月19日，根据国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据显示，2009年全年房地产成交平均价格较前一年上涨约24%，其中上海、深圳和北京位 居房价涨幅前三名，同比分别上涨27.56%、18 .32%和16 .38%。当年两会上，关于房价的提案占到其中五成以上，楼市调控箭在弦上不得不 发。于是4月，针对三个月前出台的“国十一条”再度细化，差别化信贷政策，限贷政策显现身影。五个月后，“9·29新政”出台，用高压行政手段抑制需求的 限购政策在一片争议声中正式出台。大约一周前，“新国五条”出台，为数不多的内容中，重申了此前限购、限贷以及增加土地供应、保障房政策扩围、房产税扩 容。
回顾调控过往3年，尽管在宏观经济背景下，房价未能实现下跌，但是却有效地控制了上升幅度，业内人士认为，政府的调控目标其实 已经基本实现，温和而稳定的上涨和震荡，是在土地财政背景下，地方和中央政府喜闻乐见的，也是开发商和购房者双方都可以接受的。若以深圳为例，根据深圳中 原提供的数据，从2009年第四季度调控开始，截至去年第四季度，深圳一手房均价仅上涨了79元/平方米，涨幅甚微。更为市场化的二手房均价，三年来涨了 6841元/平方米，三年涨幅39%。
年初楼市政策成全年宏观政策风向标
今年2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，出台了包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、扩大个人住房房产税改革试点范围等在内的五项政策措施，被称为“新国五条”。
尽 管不少业内人士表示，“新国五条”并无太多新意，多为过往政策内容的重申，然而发布于新年伊始，又是新旧两任政府交替之时，新政因而成为业内人士以及关注 楼市的市民希望能够深度解读的内容，大家普遍认为其背后若隐若现的，是今年全年的楼市政策基调，甚至不乏全年宏观经济政策的影子。
对 于今年的“新国五条”，业内声音可以归纳为三类。其中开发商普遍谨慎乐观，尽管多为过往内容的重申，但储备政策不少，多准备抓紧时间卖房；专家则对当前政 策的执行力度持怀疑态度，认为若不能系统地完善制度漏洞，头痛医头脚痛医脚的政策效力将会层层衰减；资本市场由于政策靴子落地表现得比较乐观，房地产股在 政策落地后止跌企稳，房地产重新成为信托主力，然而谨慎的资本分析人士却表示真正的靴子其实在等新任政府放下，若市场坚持误读，杀手锏将真正祭出。
解读
条文1 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
解 读：从2011年提出调控目标之后，如今时隔两年，国务院再提出房价控制目标，范围也进一步缩小至省会城市及计划单列市，深圳中原副总经理贺晓丽将其解读 为，“此次重点调控热点城市房价涨幅。”深圳市都会研究院院长高海燕对于实施效果表示怀疑，“量化房价调控目标是问责的前提，地方政府的目标与G D P 挂钩，置业者的目标又不太可能实现。在经济领域建立问责制，很难执行，容易落空。”
条文2 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品 住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上 涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
解读：这一条仍认为是“新国五条”中最重要也最可操作的一条，限购升级、房产税扩容、信贷收紧因此被评为大概率事件。
首 先是限购。“已经限购的城市，将面临限购收紧风险。”世联地产分析，中原地产深圳副总经理贺晓丽补充，涨幅前十的城市中过半为未限购城市，将面临调整压 力。其次是差别化住房信贷政策。进一步的变化主要是二套房贷的继续收紧，比如最低首付标准从6成提高至7成。至于房产税，“新国五条”谈到的是征收范围而 非征收标准，业内人士均表示，若以当前征收标准，以上海、重庆来看，即便扩容，对市场也几乎没有影响。
条文3 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
解读：这一条款可见政府调控的思路在逆转，如高和资本金融分析师李慧忠说：“政府越来越明白，调控的七寸在于供应，逐渐将调控的方式由‘堵’向‘疏’转变，从此前单纯通过行政手段进行需求管理，逐步加重对供给部分的关注，对土地供应的要求也更为量化。”
但 是对于增加土地供给的执行效果，业内人士表示并不乐观。“如今一线城市土地本身已经稀缺，增加供给很困难，部分三、四线城市存量房规模已很大，继续增加供 给，有泡沫嫌疑。”李慧忠表示。高海燕对于这一条款的落地，也表示“执行过程中会很可能落空”，过去三年土地供应都没有完成既定目标，今年估计还是难。
条 文4 加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目 同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保 障范围。
解读：“新国五条”中最被欣赏的一条，贺晓丽和世联地产研究人员均认为这一内容有助于推进新型城镇化建设。“这种提法很 好，体现了一种价值观，但是对于房地产市场的影响，可能是需要一个从量变到质变的积累过程，只能将其作为长期战略来看。”高海燕同时认为有两点值得关注， 其一保障房分配制度如何完善，其二总量任务如何实现，是政府需要重点考虑的。
条文5 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
解读：由于该内容已被提出多时，且无实际监管惩罚案例出现，业内专家多已视而不见。如果硬要挖掘其存在价值，只能勉强说是为将来政策细化预留了空间。
影响
“新国五条”旨在表态调控不放松
邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所长
“新国五条”一是对楼市形势的判断，2013年初以来，房价上升势头出现；二是上任政府此时必须有所举措，即便只是重申，也体现自2010年以来调控政策的延续性；三是新一任政府制定楼市政策的基调，调控不放松的表态。
调 控政策出台，一般滞后于市场，不敢过早预判打压。未来除非市场出现大幅变动，否则应该不会有大幅加码的政策出台。结合新政，目前业内传言二套房贷有可能从 6成升至7成，刚开始会对市场有些冲击，但是总结过往经验，比如评估价过户，新增成本也大约占10%左右，2-3个月之后，市场便能够消化。但是如果政策 从首付6成加码至停贷，那就是政策升级，会带来市场的恐慌。
信贷方面还有重磅式的储备政策
李慧忠 高和资本金融分析师
正 如业内所言，“新国五条”的出台是希望通过预期管理来影响市场，但是如果市场没有正确解读政策，真正的杀手锏在后面。从目前股市反应来看，资本市场存误 读。“新国五条”出台之前，对于政策打压预期比较严重，地产股跌得稀里哗啦，招、保、万、金只有万科跌幅小一点，其余三家跌幅都比较大。政策出台之后，认 为靴子已经落地，比预期的乐观，反而企稳微涨。我个人判断，“新国五条”的出台是个信号，但是真正的靴子却没有落地。除了限购手段之外，“银根”和“地 根”是调控的两个重心，其中涉及到购房者的房贷和房地产商的开发贷方面，就目前所了解到的情况，政府都已有重磅炸弹式的储备政策，只是在界定适用城市方面 目前还不够清晰，因此引而未发。如果未来一线城市继续过快上涨，那将招致重招。
年初例行喊话，稳定市场预期
高海燕 深圳市都会城市研究院院长
年 初出台楼市调控政策，已经成为近两三年来的例牌菜。在新的经济年度，宏观经济环境发生变化的时候，人们揣测政策的时候，今年发出维持现有政策的“喊话”， 同时也是为未来经济政策提供预期，表示将坚持既有政策，同时不排除深化和出台新的调控政策，重申“不会放松”的态度。
然而若谈及政策效果，由于多种原因，从中央到地方是逐级递减的，喊话效果大过市场效果。投资投机性购房需求能否被有效抑制，由更为宏观的经济环境决定，比如货币政策、通胀情况、投资渠道等，回顾这一政策的执行历史，只能说“作用有限”。
那 么为什么还要继续喊话？好处是至少可以维持现有的基本面，固定市场预期，对于正在和可能即将发生的反弹动作，还是要降降温。但是回顾这几年来的调控政策和 效果，光说狠话显然是不够的，做狠事才会真正见效。预计未来宏观调控的政策取向，还是希望将房价稳定在一个基准线上，可以上下波动，但是上不去也下不来。
深圳随时面临政策升级的组合拳
贺晓丽 深圳中原副总经理
本 次调控虽然以强调和重申既有政策为主，但同时也兼具连续性和针对性，抑制投机去投资化仍是调控的重心。中央通过本次楼市新政进一步表明了坚持调控的决心， 对近期日渐趋热的楼市适时起到警示和稳定预期之效，而未来随着市场的变化，深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”的出台， 各方对于后市还需谨慎为上。
对策
“今年的市场不会比去年更坏”
李丁 光耀地产珠三角区域总经理
“新国五条”既不是新的开始，也不是结束，这一轮调控政策还会动态持续。开发商采取的政策是“能卖就抓紧时间卖”，因为现在卖房是不会犯错的。
而接下来待相应的政策细则明朗后，便会出现分化，要么保守起来，要么大举发展。但不管怎样，今年的房地产市场都不会比去年更坏。尤其是刚需产品依然有其稳固的市场地位。深圳每年有七八十万新增人口，对居住的需求源源不断。
今年可以关注深圳东直至巽寮湾一带的房子。这一带目前有厦深铁路在修建。因为这里新楼盘特别多，其中不乏品牌开发商，必定会造势营销到全国市场，这里与海南一样有美丽的海滩，但价格却比那要便宜很多，市场的潜力是无限的。
“能卖是一定要赶紧卖”
信义地产营销主管
总 体来说，开发商销售是能卖是一定要赶紧卖，毕竟深圳此前限购政策效力的显现就可以看出调控对市场的影响之大。目前市场上房票是一定的，而对于开发商的去化 就形成了压力。不过从购买来说，市场上很多区域房屋供应非常有限，关内基本上无新增供应了，那么深圳的置业热点要往关外转移，从供应量上来说，龙坂片区应 该是主战场，此外还有龙岗区。
对于入市时机的选择，首次置业的市民什么时候买都是比较好的，但是改善性、投资性购房者就要相对谨慎 一些，尤其是面临两会的节点，政策可能比较敏感。其中的首次改善性购房者可能会心慌，尤其有二套房贷首付和利率要提高的传闻，一般有传言就会有落地的时 候，这类客户早日入手为安。
“高端物业买家会更谨慎”
弓鸣 知名业内评论人
“新国五条”主要针对和影响的不是一线城市，而是二、三线城市。例如要求上报调控目标，对于深圳来说，原本就存在“限价”，只是现在多了一道程序，把它公布出来而已。
就 深圳市场而言，“新国五条”的出台不会令开发商们调整2013年计划，短期内并无多少影响。去年的涨幅较大，可见市场已摆脱了调控政策的束缚，而今年房地 产供应结构不均衡，如福田、罗湖新增供应明显比往年多，会令房价呈现较大幅度的上升；龙岗、龙华新区和光明新区的供应量占据全市的70%，依然会是热点。
刚需产品也仍然是成交主打，预计在5月、9月会形成买家的入市高峰。而高端豪宅物业的买家加重了对房产持有税的忧虑，会谨慎入市。
“若再加码调控，只有降价销售”
深圳城建集团营销负责人
目前来看，“新国五条”主要影响的还是买家的心理层面。我们作为开发商希望市场销售不要太火，如果能够保持价格温和上涨3%-4%是比较好的情况，就不会有更加严厉的政策出台。
不过我也留意到目前地产股走势并不好，这意味着投资界对地产行业预期不好。调控如果真的加大力度，应该是在信贷政策方面，若再加码，也只有降价销售这条路了。权衡判断之下，现在还是早卖早好，200万以下的房子会比较好卖。
其他开年新政一览
1.港府打击炒房，印花税率翻倍
香 港楼市高烧不退，港府再推“辣招”调控楼市。香港财政司司长曾俊华2月22日宣布推出新一轮措施，包括两项楼市需求管理措施，一是对于所有个人或公司购买 住宅或非住宅物业的交易提高买卖印花税税率至最高为交易额的8.5%。二是非住宅物业买卖在签订买卖协议后便须缴付印花税，增加买卖非住宅物业的成本，阻 止炒风蔓延至非住宅市场。两项措施在23日生效。此次港府新政是在去年10月开始执行全新买家印花税措施后再度加码。
2 。重庆再提房产税起征点
在 试点满2年后，重庆市今年再度提高房产税的起征点。根据重庆市国土资源和房屋管理局公布的消息，从今年1月1日开始，重庆高档住房应税价格开始执行新标 准，应税价格起点由2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米。而目前的房产税起征点是继2012年之后的再度调整，相比2011年的 9941元/平方米，已提高了2838元/平方米。这也意味着一部分原先需交税的住宅，按照新的起征点则有可能不再属于征税范围。
3 。东莞等城市公积金贷款额度收紧
东 莞近日颁布了最新的住房公积金贷款政策，根据东莞市《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》，2月8日起，住房公积金贷款额度将进一步收紧：最高限 额不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍。购买首套房申请住房公积金贷款首付最低三成。《通知》表示此次新政调整是根据2012年12月中央经济工作会 议的精神，“继续坚持房地产调控政策不动摇”。此外，2月份以来昆山、金华等城市也先后出台了下调住房公积金贷款额度的新政。