"睡城"觉醒 高铁论坛把脉大亚湾城市规划与发展

  新浪乐居讯(编辑 邹家琳)什么是高铁经济效应？厦深高铁的开通将给大亚湾带来怎样的经济效应？同时又将给大亚湾带来哪些改变？城市高铁经济发展中应当注意什么问题？一条既已建成的厦深高铁，由深圳一路向东直抵厦门，正线全长502公里将于28日正式通车的消息，让大亚湾重新回到了公众的兴奋热点和注意力中。在此背景下，由惠州大亚湾区房地产协会主办的“滨海新城 高铁时代——大亚湾城市规划与发展研讨高峰论坛”在12月26日下午隆重举行，论坛邀请了中国房地产业协会副秘书长王平、深圳市都会城市研究院院长高海燕以及大亚湾区规划委员会办公室主任张陆讯做客演讲，分别从解读环大亚湾规划纲要、分析宏观形势与新型城镇化和剖析大亚湾城市升级发展模式等几个方面展开探讨，分享观点。

大亚湾房协发起主办“滨海新城 高铁时代”——大亚湾城市规划与发展研讨高峰论坛现场

  用时间兑空间 换高铁一响 黄金万两

  “高铁改变生活”——在流速经济时代，高铁的开通从来都具有非凡意义。它通过快速推动人流、物流的状态来推动区域融合，加速沿线城市经济交流和发展，业内人士甚至用“高铁一响，黄金万两”来总结高铁经济效应。

  在具体解读何谓“高铁效应”时，深圳市都会城市研究院院长高海燕用一句“就是用时间兑换空间”做了精准的总结，交通便利度所带来深圳和大亚湾之间的关系在交通时间上已经是一个补偿化的格局。地区之间能不能构成良好的物理空间产业结构内的分工、整合，就取决于大约相隔两到三个小时的距离，彼此才有深刻发生经济关系的可能性。“从大格局来看，厦深高铁的开通将会给长三角、珠三角在海西经济圈的整合带来机会，同时也在一定意义上提供了深圳向东发展的动力。厦深高铁东部沿线遍布的几乎都是正在发展阶段的地区——惠州、揭阳、汕头、汕尾、潮州、厦门。这些发展腹地就是让深圳沿着这条高速动脉往东走的动力。”高海燕进一步剖析，人力资本的流动才是城市策略的核心，“如何让深圳东部厦深高铁沿线的城市和地区充分利用珠三角的电子信息业、先进制造业的产业链、深港高效的供应链、发达的生产服务业资源，这就是厦深高铁给大亚湾的机会。”

  对此，高海燕在论坛中抛出了三个值得思考的问题，并一一分析了其中的机会点和建议。深圳和大亚湾之间能否构成一个真正级差效应所产生的外溢型经济？对于土地产权更多是二级市场的大亚湾来说，怎么解决土地产权分散带来的问题，区政府怎么参与大亚湾产业定位、产业结构调整、城市服务资源的建设？如何提高大亚湾的城市服务能力？

  高海燕认为只有强调大亚湾城市个性、体验的独特性，才能真正把深圳消费资源吸引过来，把人流吸引过来，“希望促使深圳高房价下的置业力量因为房价因素转移到大亚湾来变成购买力和居住者的模式，在相当长的一个时间内会存在但不会也不可能成为一个主流的模式。大力开创和新型的社区模式，才是让人口结构优化并多元化的根本策略，大亚湾应在文化塑造、城市空间特色、体验的细节上做到跟深圳差别化，吸引那些真正的高质量人口，才会一步步推动更多人对大亚湾价值的认识，从而做到人的集群效应。”

（从左到右）大亚湾区房地产协会会长 谭建文、大亚湾区住房和规划建设局党组副书记、副局长张陆讯、中国房地产业协会副秘书长王 平、深圳市都会城市研究院院长 高海燕

  另外，他提到个性特色的休闲旅游和场所经济模式也是吸引深圳消费资源的重要方面。“各种各样的创意区域、体验场所，像类似华侨城在深圳的欢乐海岸，用场所模式推动旅游区发展。很多人就是开车也会愿意去那里体验。大亚湾也适合建海上运动中心等体育运动的休闲模式。”

  针对面临的土地产权分散问题，高海燕认为要发现、培养和利用真正的产业营运商和城市营运商，并搭建一个让二级市场土地产权卖家与丰富的多元产业投资商之间保持信息对称、交易公开的平台，从而让大亚湾未来土地能被高效利用。

  最后，他提出要通过城市营销提升大亚湾城市共识，“区政府要真正明确大亚湾的城市定位，集合社会各界的力量，通过各种营销活动、各种新型手段，通过整体的运作价格大亚湾的城市品牌推广出去，带来大亚湾新一轮资源流动和价值机会。”

  借鉴世界新型城镇发展趋势 大亚湾前景可期

  来自北京的中国房地产业协会副秘书长王平在论坛中介绍了世界新型城镇发展的趋势，“2010年欧洲对新型城镇作了一个定义——城市化不是单纯的农村人口都进入城市，而是城市基础设施和公用设施不断提高，城市文化和价值观为主体向农村扩散，农村中有城市的特质就属于城市化，城市化最后定义就是提高人们生活水平。什么水平呢？生产方式、生活方式、价值观念转变就是城市化。”王平指出，世界经验都是侧重发展落后地区的中小城市以解决城镇化推进中不平衡带来的问题。“一个政府要想把城市建设好，首先前提是没有短期行为，把基础设施做好，把人力资本用好。出售土地一定不是最终的来源，所以希望政府不要过于投资高收益的项目，而是应该做公共项目，缓解中小城市交通。”

  他同时建议大亚湾的建设发展要紧跟房地产的未来趋势，“首先希望大亚湾比较好的富裕地区能不能开始建设零能耗的建筑，如果不能建就鼓励使用。如果鼓励以后，再有一条政策，凡是不能做到零能耗的，未来20年要便于改造，今天就要预留好位置，绝不能那个时候大拆大建。二是国家级建筑向产能发展，建1亿平方米就是给社会提供能源的1亿平方米。最后，房地产从最终产品走向中间产品，今后的房地产一定不是最终产品，而是为了整个需求服务的一个小小配套，所谓需求集成，创造无数的生活模式，让百姓愿意来这里体验。”

各嘉宾现场论道

  “睡城”觉醒 前11月大亚湾交易数据火热 市场高温不减

  近期，有媒体在关于大亚湾的报道中，再度提出了大亚湾“睡城”的概念，其内容中称大亚湾楼盘御玺山大峡谷两千多户住户仅仅亮灯2盏，大亚湾入住率低至千分之一。虽然大亚湾目前的人气跟惠城区仍有差距，但此番报道却仍然备受关注，让人再度关注大亚湾是否“睡城”如实。

  对此，不仅大亚湾区规划委员会办公室主任张陆讯以城市规划政策的落地情况进行了驳斥，前11月各项打破大亚湾房地产销售历史记录的交易数据，同样反映了市场持续不减的高温。

  大亚湾区商品房交易情况(2006年-2013年11月份)

  
     据大亚湾区房产管理局数据显示，2013年1-11月份，大亚湾区房地产市场商品房销售总面积为282.96万平米，同比增长109.27%；销售总金额为145.08亿元，同比增长125.59%；销售总套数为33038套，同比增长132.94%；销售均价为5127.38元/平米，相比2012年同期增长7.8个百分点。各项指标均高于往年同期数据，多项数据打破了大亚湾房地产销售的历史记录。

【源数据来自大亚湾区房产管理局】

  大亚湾房协分析指，大亚湾区房地产市场量价齐升，市场持续升温是多重利好、深圳市场影响及开发商营销策略改变的共同结果。环大亚湾新区规划近日获得省府审议通过，为大亚湾新区注入正能量；沃尔玛、国美电器进驻澳头；大亚湾公园、沿海交通设施、路网、城市轨道、公交及生活配套的不断完善升级；厦深高铁将于12月28日正式通车，从大亚湾到深圳东站5分钟，到龙华总站20分钟；深圳3号线、14号线也规划连通大亚湾，深惠实现同城化指日可待，这些临近及潜在的利好对深圳客户占据绝大半江山的大亚湾市场无疑起到很好的推动作用，该区域将会越来越受到深圳人的关注。

  而 “深八条”的出台，提出要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率、加强预售管理等措施，也促进了部分有置业或投资需求的深圳人进入大亚湾市场。

  最后，开发商改变了往年推货的策略，在3月份即开始逐步大量推货，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，推出更多平民化、适合刚需族的产品，通过打折等营销手段进行促销，使得这些产品的市场消化率较大；再加之年底为保持良好的销售节奏和规模，各开发商通过推出促销优惠活动，抓住有限的时机冲刺业绩，这也刺激部分需求主动释放，成交得到提升。