天洋城4代 引领城市综合体步入4.0时代
城市综合体由于具备现代城市的全部功能，并一般处于城市核心区域，也习惯被称为城中城。近日天洋城4代的首现，再次将燕郊拉进业内外视线，业内人士认为，这种升级产品与城市经济发展趋势相契合，是完善现代化城市功能的有益探索。
从城市综合体演变形态来看，一般选择城市核心区或有较大发展空间区域，依靠特殊地理位置以及便利交通环境，利用外溢或本土客流量来保证综合体的使用率。但北京由于区位特殊性，许多城区亦出现因城市综合体发展而带动区域同步发展的现状，如大望路万达广场，在万达广场未建立前，大望路民宅均价仅为15000元/平方米，而随着万达大型城市综合体的入驻以及运营使用，当前大望路周边房价已涨至40000元/平方米，由此可见城市综合体对区域发展以及价值的提升作用不可小觑。当前天洋城4代城市综合体亦是起于燕郊新兴区域，但由于燕郊南城与通州新城距离较近，且燕郊自身为环首都经济圈重要基地，天洋城4代城市综合体极有可能创造万达传奇。
而从城市综合体的发展演变来看，目前的天洋城4代已经发展到最高形态——第四代城市综合体。第一代是百货大楼式，这种产品存在于上世纪七八十年代的城市中心，但目前已经基本被淘汰；第二代是诸如shopping mall这样的购物中心形态，其主要特点是以一站式购物为主，北京较早的世纪金源mall便属此类；第三代便是城市综合体，这一产品在购物中心的基础上进行升级，在购物之外加入了办公、餐饮、娱乐等元素，目前在各大城市流行的商业中心，如万达中心、新世界中心等均属此类，而第四代城市综合体则正在以天洋城4代为首进行产品演化，即是成规模的打造商业、居住、文化、休闲等多种业态，等同于将华贸中心与迪斯尼娱乐岛两大产品的集合。与之前的产品相比，4代综合体产品的生活、休闲元素比例大幅放大，将产业、商业、娱乐、居住四大功能板块聚集，使得它不单纯是一个商业集团的商业地产项目，而是在更高层面上成为这个城市的城市资产。
依据国际经验，对于地处城市核心区的综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市80%的地区。以天洋城4代为例，位于京东核心区，距长安街直线距离仅30公里，与通州仅一河之隔，随着通州新城建设的加速，新型及高端产业将陆续落户通州区，并涌现出一大批高端的国际化配套，届时，作为京东的双核，天洋城4代所在的燕郊新城与通州国际新城，还将产生巨大的功能互补以及联动效应，而天洋城4代的服务业态也将形成跨区联动。
天洋城4代城市综合体无论从规划或业态来看，均堪称京东首例，对于天洋城4代的演变过程，业内人士认为，天洋城4代的影响力将绝不局限于燕郊区域内，其不仅将城市综合体产品升级转型进程中产生巨大的推进力量，更重要的是天洋城4代将强化燕郊在京东的重要地位。
