2011年对地产市场而言注定是要载入史册的一年。相继出台的调控政策成就了史上调控最严厉的一年。这一年，许多房企从坦然到彷徨再到疯狂。顺德，这个房产新兴而又藏富于民的城市，调控政策对它又有怎样的影响呢？本期新浪下午茶我们邀约了顺德知名地产人，佛山市鸿越房地产有限公司总经理张健强来跟我们一起聊聊市场，聊聊他操盘的项目。

　　顺德市场比较理性 明年房价趋于平稳

　　新浪乐居：今天很高兴能邀请到张总接受我们新浪乐居的专访。张总，您好。2011年即将翻过一页，今年市场大势整体表现并不理想，张总你作为顺德本土知名房产开发商，您是怎么看待调控政策和顺德市场的反应？

　　张健强：政府调控对市场的影响还是比较大的，可以说是史无前例。不过影响大的主要集中在一线城市，像北京、上海、广州等。顺德属于三线城市，这两年顺德房价涨幅并不是特别厉害，所以受调控影响并不像一线城市那么大，没有到“寒冬”、“风声鹤唳”这种地步。顺德受影响主要是“限外”，由于限制外地人购买，楼市成交量萎缩得比较厉害。

　　目前来看，顺德市场还是比较理性的，房价并不是高得特别离谱。经过了这样一个大环境的调控，发展商也都各自进行价格调整。调整之后， 在这一两个月，在整个大佛山来说，顺德的成交量是比较好的。佛山11月的成交量开始有所回升，其中顺德的成交量回升是比较明显的。而且我们也都看到，顺德许多楼盘价格都回归了理性。

　　就容桂来说，房价基本上都回到两年前的水平。到现在，我们柏悦湾新一期即将推售，有好多市民开始有这种“只要价钱合理，就会重新入市。”的想法，包括之前那些观望了很久的客户。容桂这个月有好几个盘开盘，包括我们柏悦湾。我们可以看到刚性的需求还是很大的。

　　新浪乐居：明年的市场呢？是平稳向前发展还是会有进一步调整？

　　张健强：首先，我预计今年年底还有明年年初成交量还是会有所增加，这两个月发展商还有不同的目标需求，所以还会有不同程度的促销行为，且整个价格水平在目前来说还是可以被市民所接受的。但到了明年，房企会集中在春节之后重新制定销售计划，促销措施行为会相对减少。我认为明年房价水平会相对趋于平稳。但总体价格水平是不会有太大变化。 因为经过了一年的调控之后。开发商已经能够找到一种“过冬”的策略和措施，他们会很清晰地分析在国家调控的政策以及这种冷淡的市场下，你该有一个什么样的发展目标，通过这些改变之后，发展商会更加及时地调整，所以价格会逐渐向一个比较平稳态势发展。

　　柏悦湾销售情况理想 理念超前受青睐

　　新浪乐居：今年整个市场可谓是跌宕起伏的，在整个大环境相对较差的情况下，你们公司整体表现如何？珑湾已经开卖了，情况如何？

　　张健强：我们公司情况总体是比较理想的，虽然和年初制定的销售目标有一些差距，但基本上是完成了。在容桂来说我们是最畅销楼盘之一，平均一个月可以卖掉四十几套，这个成绩在容桂来说是比较理想的。

　　新浪乐居：您刚才说到柏悦湾在容桂是最畅销楼盘之一，是那些方面令到柏悦湾受到市民的追捧？

　　张健强：柏悦湾本来定位就属于精致的中高端楼盘。原先的定位不仅仅是针对容桂，大良，更是针对整个珠三角。首先，便利的交通优势是它最大的特点也是独一无二的卖点。你很难在珠三角找到一个楼盘是同时拥有轻轨、地铁和高速还有城际快车，但是柏悦湾有。我们有四种交通快线：轻轨、广佛地铁三号线、广珠高速以及顺德城际快车。有销售人员跟我反映过一个例子，有一个客户说买了柏悦湾 ，可以穿着拖鞋起来走过对面坐轻轨就可以回湖南了。

　　其次，我们有一个3万平米的东南亚园林，这在顺德市场是比较少见的。而且我们的园林还分了三个组团：一个坡地园林、一个中心园林，还有二期有一个小桥流水的亲水园林，这些放在容桂甚至是大良来说都是比较少见的。当然还有户型、综合品质等一些表现是领先顺德市场的。譬如说我们一比一的车位比以及真正能实现人车分流。现在，在广州、深圳、北京等大城市人车分流都是很明显的，但是在顺德，很多发展商会为了省成本，就将车辆出入口和人流出入口放在一起。我们是顺德首个将人车出入口分开的楼盘。我们做了一个环岛式的入口，像酒店那样，车先经过环岛将人放下，然后再兜回车位专属区。这就避免了安全隐患。

　　我们还有一个4000平米的架空层会所，架空层很多楼盘都会做，但是能够将所有楼的架空层做成风雨连廊贯通在一起的就很少。比如说你是住在十栋的，但是你不小心进了五栋，你就可以在风雨连廊中慢慢走回你自己那栋楼，刮风下雨都不怕。而且架空层里会有很多活动的地方，我们觉得这些对业主以后的生活来说都是比较实用的。所以在打造高品质楼盘时， 我们就会很注重这些方面，包括我们花了很多钱在业主看不到的地方，比如说我们对于每一栋楼的入口我们专门用石材做了一个门楼，每一栋都有每一栋的门楼，外观上看起来也比较气派。门面秉承了欧式的元素，我们也加了很多现代元素，希望它们十年都不会过时的。

　　新浪乐居：项目周边有什么样的商业配套？

　　张健强：项目周边的商业配套是比较齐全的。项目旁边就有一个容桂本地的商场，虽然比较小，但是可以满足基本生活用品的购买。马路对面有一个肉菜 市场，也可以满足日常买菜的需求。至于学校方面，我们楼盘本身有一个省一级标准的幼儿园，至于到时是哪个幼儿园，我们还在洽谈。另外对面还有一个小学，家长不需要担心小孩子的安全，基本上都在家门口上学。而且学校旁边有一个社区卫生站，平时如果有小感冒可以直接去卫生站。还有银行，商铺等一些日常配套都是比较齐备的。我们对面轻轨站旁边的一大片地现在虽然是物流公司，但是在政府的规划下将会是一个商业综合用地。

　　新浪乐居：现在柏悦湾珑湾组团卖到多少钱？

　　张健强：5400-5500元/㎡左右。柏悦湾的综合性价比在顺德市场是比较有竞争力的。我们拿了很多奖，像“最具升值潜力奖”、“最具投资潜力奖”“最具性价比奖”。目前很多事情还处于方兴未艾的状态，像柏悦湾这样的楼盘放在广州绝对不是这个价钱。在广州，拥有这样的地铁位置，现在已经卖到四、五万。柏悦湾现在的状况也是一样的，为什么有这么多客户会来追捧，就是因为客户看到了柏悦湾未来的价值。