克而瑞(中国)企业研发中心分析师 杨晨青

　　刚性需求旺盛 调控下仍看好金九银十前景

　　“金九银十”作为传统的楼市销售旺季，一直备受人们的关注。经过一系列严厉的楼市调控后，面对即将到来的金九银十，楼市会发生怎样的变化？对此克而瑞(中国)企业研发中心分析师杨晨清认为，尽管目前在调控的多重压力下，成交低迷，但是仍看好金九银十的前景。

　　杨晨清进一步解释道：现在的房地产市场需求处在一个较高的水平，从今年上海等一线城市的成交情况来看，今年7月由于楼市处于传统淡季，没有延续5、6月的成交高峰，成交量下滑较为严重，而同时供应量也出现了60-70%的下滑。

　　与此同时，全国一线城市成交量、供应量双双出现下滑，但楼市依然处于量变中，成交量的下调是因为供应量的减少。伴随着楼市淡季的过去，传统销售旺季“金九银十”的到来，部分中小开发商为了吸引购房者的眼球，将会加大供应量和打折促销力度，以备在年底时尽快回笼资金，储备粮草过冬。在刚性需求的制约下，只要开发商给的优惠力度符合购房者的心理预期，楼市将会迎来传统意义上的销售旺季。

　　限购令扩至二三线城市 执行难度较大或成一纸空文

　　针对目前限购令逐步扩大至二、三线城市，对于正在向二三线城市扩张的房企或许又是新的一轮挑战。杨晨清表示限购令的大前提是为保障房建设争取时间，其实开发商不必在意限购令的细则，从目前的执行情况来看，事实上这其中存在一定的漏洞。

　　如今限购令已扩大至42个省级城市，除重庆以外，所有省级城市均已限购。根据住建部近日公布的限购令五条军规可以看出，未来限购令将扩至286个地级市。但是这其中也存在一个执行的难题：这286个地级市中多数房管系统对当地居民的房产权属不能完全掌握，虽然政策很严，因此要真正实行起来难度较大，最终可能成为一纸空文。

　　此外限购令最终下放到地方将会存在一定的弹性空间，也就是说在实际操作过程中还是有办法规避的，毕竟限购之后会将部分人群拦截到购房的门槛之外，而这也直接影响到了地方政府的财政收入和土地财政。

　　1000万套保障房建设任务恐难完成 下半年或是购房良机

　　日前有消息称中央将消减保障房建设目标，明年开工量将下调至800万套，而住建部对此已经否认。杨晨清对此事的看法是虽然住建部已经辟谣了，但是保障房建设同样会遇到一个问题，即地方政府对保障房建设的态度。从目前了解的情况来看，地方政府面临很大的资金压力，这是一场地方政府与中央政府的博弈。今年全国要建设1000万套保障房，这个数字可以想见需要多少资金来支持，个人对1000万套保障房建设的目标存有疑问。

　　在“金九银十”到来之际，杨晨清对计划在2011年买房的新浪乐居网友给出一些置业建议：“回顾过去几年的买房经验，刚需置业者需要在一个正确时间点出手；而对于投资客来说需要多观望、多挑选，等到降价幅度较大、符合心理价位时可以考虑出手，相信下半年会有一些机会出现。”