2011年10月31日晚，珠海市政府发文称，11月1日起，珠海将实行限购政策，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。同时，报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　今年的第三季度，房地产调控政策效力全面显现。市场普遍预期“限购令”的执行范围将维持现有规模，珠海此时出台“双限令”多少有些出乎市场意料。其中的“限价令”甚至将价格精确至个位数，这在今年上半年已经出台“限价令”的608个城市中从未有过。究其原因，世联研究认为，一方面是过高的房价降低了珠海的城市竞争力，阻碍了珠海的战略发展；另一方面是为了对冲区域发展带来的房价利好因素，防止未来房价继续过快上涨。

　　过高的房价降低珠海的城市竞争力

　　世联数据平台显示：2011年前三季度珠海商品成交量为165.05万平米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均价只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均价，其余月份价格同比增速仍然维持在20%以上的高水平。珠海2011年全年均价涨幅控制11%以下的目标难以实现。

　　除此之外，珠海近年的房价涨幅一直位居广东省前列，仅2010年珠海房价涨幅就超4成，目前珠海的房价仅次于广州深圳，远高于同属珠三角区域的佛山、中山、东莞和惠州等城市。过高的房价将导致珠海对人才的吸引力下降，最终在珠三角的城市竞争中丧失优势。据中国社科院2010年度《城市竞争力蓝皮书》显示，2010年度珠海的城市竞争力排名已经落于佛山、东莞、中山之后，毋庸置疑，高房价是导致珠海城市竞争力下降的重要原因之一。可以说，珠海市政府出乎预料地出台“双限令”，是为珠海市长远战略发展走的一步重要棋子。

　　防患于未燃，为转变房价上涨预期打的一张防御牌

　　世联研究认为，此时出台“双限令”也是珠海市政府为将来可能出现的新一轮房地产热打的一张防御牌。受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等区域性利好因素影响，投资者预期未来珠海房价还有许多上涨的空间。而珠海的房地产市场是典型的投资型市场，世联数据平台显示，2011年上半年，在珠海购房的人群中，非本地籍贯的购房者占居95%以上。珠海市政府此时推出“双限令”也有利于防患于未燃，打一张防御牌，遏制将来可能出现的新一轮房地产热。

　　珠海房地产市场后市走势尚难确定

　　世联研究认为，珠海市政府出台“双限令”对房地产市场带来以下影响：

　　其一，强化了市场向下的预期。在传统的“金九银十”黯然失色之后，此次珠海市政府出台的“双限令”无疑给房地产市场雪上加霜，购房者对市场走势向下预期被政策进一步强化。

　　其二，“精装修”房转“毛坯”房入市。据了解，珠海市住宅房地产项目多以“精装修”房入市。

　　为了规避“限价令”带来的影响，开发商可能采取将楼盘由“精装修”房转为“毛坯”房入市的应对策略，以此变相降低均价，满足备案要求。

　　其三，由于此次受限购的区域为主城区(香洲区)，在今年1-9月份，该区商品房新增供应面积占全市的62%，商品房销售面积占全市的68%，因此，“限购令”将给珠海市房地产市场带来实质性的影响。但是，在全国房地产市场预期已经转变的情况下，“限购令”还会不会产生挤出效应，从而导致未限购的西区销售量上升，这还有待观察市场的反应。

　　综上所述，世联研究认为，在房地产调控政策效力全面显现，市场开始出现转向之际，珠海出台“双限令”虽然有其自身特殊的原因，但是它对房地产市场所带来的冲击及购房者的心理影响不可小觑，这也表明了调控政策不会放松。