2022年行业面临了前所未有的挑战，房地产进入深度调整时期，各房企都在不断探索，寻求突破，思考如何更高质量发展。站在2023新起点，如何创新产品，探寻新模式，把握新机会？为此，我们相聚在一起，头脑风暴，集思广益、发散思维，携手推动房地产业的可持续复苏和健康发展。
主持人：新浪地产设计新媒体主管 李鑫淼
此次设计论坛聚焦房地产行业产品力升级及场景化创新，围绕“产业升级、进阶新赛道”为核心话题，共同探讨《城市更新与存量住宅的创新模式》以及《行业未来发展趋势》。
出席本次活动的嘉宾：（以下排序不分先后）
优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全
新浪地产华东区总经理 钟建平
易居克而瑞浙江区域副总经理 韩云霞
优设创研院浙江院理事长 衡劲松
优设创研院浙江院副理事长 史利剑
优设创研院西南院发起人/前佳兆业集团地产板块设计负责人 冯鑫
绿城中国浙江区域研发中心总经理 张雄
金地商置浙江区域设计总监 冯继斌
大悦城设计部副总监 高海超
前融创东南集团城市设计部门总监 李丰仁
浙江元垄地产集团副总经理/耕筑（中国）总经理 仲翔
佳兆业地产浙江区域设计总监 于坤
兴耀房产设计研发中心总监 陈晓静
德信产品中心总经理 范婕
融创浙北的设计负责人 李博
七彩集团创意总监 李赛雨
前时代集团研发设计中心副总经理 金丹娜
原龙湖地产体验中心精装负责人、集团运营部运营总监、项目总监/原阳光城集团精装负责人/
现纳沃设计华东负责人 葛文君
S.U.N DESIGN孙文设计创始人 孙洪涛
浙江佳禾谷麦科技有限公司联席总经理 蔡承超
优采杭州俱乐部理事长 沈显龙
优设创研院浙江院理事 罗春彦
前中粮集团投资总监/城链科技副总经理 陈盛茂
圣戈班集团技术总监 柳建峰
西卡中国地坪事业部华东区域销售总监 张锋
吉博力销售经理 周姝聪
深入实地观摩·交流
本次活动品鉴地点选在“绿城燕语春风居”，嘉宾们一同参观生活馆及样板区、样板房。
理想的家，是一个凝聚全家人生活温情的归属地。市场上对于LDKB户型的探索，已经成为一种共同趋势。在绿城看来，一个好房子除了有优秀的基本面，还需要通过精细化设计进行产品创新，具备帮客户解决困扰的“技能点”。绿城在杭州钱塘区春风系第三子——杭州“燕语春风居”翩然而来，立足客户思维，以更用心的精细化设计为客户带来更好住、更实用的产品，真正带入生活场景，在金沙湖延续春风系高品质生活。
历经疫情，人们对起居空间的面积、功能、温度有了更多期待。燕语春风居的三款户型中，隐藏着绿城的“显大”密码，并且精细化把控每一处细节设计，聘请清华大学周燕珉教授进行专项精细化研究，细节设计颗粒度非常细腻，充分利用多种设计手段，大大增强家的收纳功能，提升居住舒适度。
家之所以让人眷恋，离不开氛围感营造出的惬意和松弛。绿城开启家庭情感沟通的回归探索，“一抬头的温柔就能与家人亲切互动”这样的温暖场景，也成为当代菁英的偏爱，回应着城市生活对于温情的向往。
行业声音
优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全
开场致辞
2023是充满朝气、充满希望的一年，从多地持续落地精准施策，到供需两侧激活市场，以及疫情防控的优化......政策的放宽与支持，使得房地产行业逐渐回暖。新形势下，为保证经济健康稳定增长，房企金融属性逐渐从投资转向保值，消费属性持续大幅增强。
在此等前提下，如何让产品创新，令居者乐其居，让城市高质量融合发展，焕出崭新的面貌？
优设浙江院与2月18日有着很深的缘分，去年的今日，是浙江院的起点，如今，浙江院迈上了一个新的台阶。很荣幸，在2023的开年，能再次和各位新老朋友相聚，一同探讨新一年的行业新趋势，引领行业发展，推动产业进步。
新浪地产华东区总经理 钟建平
总结致辞
钟建平认为，IT行业及跨界新模式给杭州带来了巨大的发展活力，背后也体现着这座城市的创新思维，杭州的地产人用这种创新思维对产品进行研究，使得创新成果领先于其他很多城市。
这几年激烈的市场竞争，呈现出优胜劣汰的趋势，为地产行业筛选出很多优质的房企和供应商，面对未来的新市场，大家也不再局限于原来的老路。优设创研院就是在这样的一个创新的平台，希望和大家一起坚定精神，勇于向前。
大咖说
直面周期 克服疲态 起航 2023
易居克而瑞浙江区域副总经理 韩云霞
2023年开年的数据显示，行业出现退潮，全国65城全年住宅成交缩量40%，尤其浙江区域浮动较大，住宅市场较22年同比腰斩，库存积压下1月成交放缓。韩云霞认为，其主要原因是经济不支撑，行业体验都在行业之外，需要纳入新的收入增量。投资层面，从TOP20房企2022年于集中供地城市的布局看，投资高度聚焦北京、上海、杭州，占比超45%，回归核心城市成为主旋律。
近几年，产品历经“网红盘”、“爆款项目”、流量型，到增添新材料等一系列变革演化，新时代的新周期必然要面对的大换汰，其底层逻辑有两个：土地财政和住房分配制度。
在2023年，在筑底和分化的市场行情里面，行业从业者能做什么？
市场汰换后，更少的城市有更多的企业在竞争，企业的经营能力就是投资能力。杭州始终走在行业的前沿，客户需求相对较高，产品的压力也随之增大，因此，品牌产品的供应链稳定、施工团队能力、交付成品率，整个闭环缺一不可。
其次，拿地难、要深耕，企业要具备斜杠能力。存量房的运营及交付、项目改造、物业管理、保障性租赁住房、自产替代+产业战投、城市更新、金融服务等，涉猎越多，更能保证团队稳定性，站稳脚跟。
绿城产品创新案例分享
绿城中国浙江区域集团研发设计中心总经理 张雄
对于研发设计和产品的创新，绿城一直以来将其作为己任。张雄认为，绿城所交付的不仅仅是一个项目，更多的是在产品和作品的层面，为城市添砖加瓦，创造城市的美丽。他还强调，关于绿城产品创新的意义，除了提升经营价值和品牌影响力外，其内涵也随着时代发展在发生变化。绿城不是以快周转为标签的一家公司，随着市场变化，绿城要求全面提升产品力，逐步调整未来方向。
张雄提到，作为一个设计专业的从业者，希望可以一直保持情怀，用自己的专业为公司创造价值，为城市创造美丽。
中国新型城镇化下的城市更新范式研究
优设创研院浙江院副理事长 史利剑
史利剑介绍，社会城市实验室（LSC）在城市和区域发展领域经年研究，正在通过构建模型，为城市更新探索新的解题思路和实施路径。
首先，人类铸就的城市文明也在重塑人类文明。通过对宏观环境、国家政策和城市现状分析可以看出，国家推行的城市更新计划是“十四五”留给房地产和建筑业最后的彩蛋。透视城市更新本地逻辑，在微笑曲线中找到自己的生态位，是企业参与竞争的首要课题。
再者，对中、外案例进行剖析。通过采用土地九分法和范式研究，解析区域生态因子，寻找从宏观到微观的联系，建立一套城市片区更新的模型，来辅助政府和开发者。
史利剑提出了“共生街区”理念，通过建立统一经济体，以解决城区发展过程中的产生的“孤岛效应”。
最后，浙江作为特色小镇和未来社区的策源地，优设创研院浙江院站在城市维度思考问题，完善城市更新和地产产品研究，希望未来可以与优设其他分院、机构展开更多交流和合作。今天，也希望邀请在座的各位地产专家一起参与模型研究，共筑城市的美丽。
产城融合中的办公空间
金地商置浙江区域设计总监 冯继斌
冯继斌分享了金地在杭州的商业办公项目，其中金地威新中心这个项目的地块非常特殊。随着开发的饱合，钱江新城、望江新城传统核心区土地供给几乎完成，金地威新中心周边的整个城市界面，包括马路、地铁还有很多建筑都已经非常的完善了。当初在设计时就一直在考虑如何能让这块城市里边的最后一个版图能给它拼得比较完美，不但是在企业的经营层面，还有社会或者说城市形象层面。
本着产业办公的愿景，最后只是将这个宝贵的地块当作纯粹的办公楼，所以邀请了国际大牌的设计师做建筑、规划、景观和灯光的设计。这个项目的各种配置非常的高端，这是一个标杆性的项目。
冯继斌表示，杭州整体办公氛围和一线城市相比还是有一定的差距，办公楼需求有限金地希望在某种程度上可以打破传统思路，用花园低密办公的价值实现最大化策略。
地产黑铁时代后的新物种
浙江元垄地产集团副总经理/耕筑（中国）总经理 仲翔
仲翔表示，2022年整个房地产行业经历大变革后，很多从业者身处迷茫，甚至开始考虑是否继续从事这一行业。虽然市场经历了从土地红利到金融红利到管理红利的变迁，进入黑铁时代还要缩表出清，但是他表示行业不会消失，未来不会已比以前好，但未来一定比现在好。那需要做些什么？
他认为，要做管理服务的变迁，一旦管理红利能够提升，管理更加精细成本控制更加精准，获取管理能力的利润。
在管理红利的时代我们需要用好这么多年的经验积累去完善强大的管理体系和产品体系。事实上随着项目的结束、人员的流动很多好的标准、好的成果、好的工艺都“失传”了。地产产品管理需要数字化提效，他研发并应用的一套数字化的ERP中台系统，对管理过程和检查结果起到一个很好的协助作用。通过中台的建立，实现多项目管控，横向拉通的管理方法，迅速的即时传达，追溯管理动作轨迹。
最后他表示，除了做传统设计以外，还可以把设计和科技互联网进行跨界融合，整体系统地提供产品解决方案。得益于科技跨界的力量，设计团队已经实现从二维展示跨越到三维动画展示阶段，可以给建设方提供一整套从设计、企业采购私库、客户信息到销售界面的一整套数字化系统，让数字化全程赋能产品到销售。
新材料 新技术
深耕高功能和绿色材料领域
构建人类美好未来的基石
圣戈班集团技术总监 柳建峰
可持续发展面临着巨大挑战，包括环境问题、治理问题、社会问题、经济问题的多维度的因素。从千年的发展目标（MDGs）到可持续发展目标（SDGs），更加具有包容性、多元性、系统性。
大量的碳排放对于企业的上游高碳原料和技术以及下游产品采购都会产生影响。柳建峰分享道，我国建筑运行低于全球平均水平，未来随着我国经济社会发展的生活水平的提高，建筑用能在全社会用能中的比例还将继续增长。
2019年我国民用建筑建造相关的碳排放总量约为16亿tCO2，运行的化石能源消耗相关的碳排放约22亿tCO2 。运行的碳排放中，直接碳排放约29%，电力相关的间接碳排放占50%，热力相关的间接碳排放占21%。
源于1665年的圣戈班，一直深耕建筑材料领域，为全球客户提供高品质的解决方案，同时不断探索建筑、自然和人的有机融合。
柳建峰表示，圣戈班一直在探索新型材料和技术，追求更低碳环保的建筑材料和低碳清洁高效的生产技术，追求可持续发展。圣戈班的石膏板业务，在成熟工厂内部石膏板可以做到百分百的循环利用。目前，常州工厂已经获得绿色三星认证。
抹灰石膏、石膏自流平系统也是碳排放比较低，可循环使用的产品，对于绿色建筑是一个很好的加分项。圣戈班石膏板的种类包括标准纸面石膏板，耐水纸面石膏板，防水纸面石膏板等，并且采用了板芯发泡工艺，不仅可以节省材料降低能耗，还具有一定的保温性能。
用轻质抹灰石膏代替原来的水泥砂浆产品，能够有效降低60%以上的碳排放量，一个年生30万吨的轻质抹灰石膏工厂，意味着圣戈班工厂节约的碳排放量相当于30.7万亩竹林一年的二氧化碳吸收量，同时用数字化，控制生产、运营全生命周期的碳排放量，带给使用者健康环保的生活品质。
圣戈班的绝热隔音材料部也是圣戈班技术实力的体现。主要用于新建筑及旧建筑翻新中屋顶、墙面、地面以及暖通空调、工业管道、罐体等的绝热、隔音、降低能源消耗和消除噪音，同时最大限度的提高生活舒适度。
城市焕新，内外兼修
西卡（中国）有限公司地坪事业部华东区域销售总监 张锋
西卡是一家拥有百年历史的瑞士企业，全球有超过300家工厂，27,000多名雇员，在2022年胡润世界市值500强，位列第452位。1993年，西卡中国进入大陆市场，在全国共设有28家工厂，2022年销售额739.25亿人民币。
张锋表示，在城市更新方面，西卡秉承着更多价值，更少影响的城市更新理念。在延长建筑既有寿命的同时，提升建筑的多功能性，减少对环境的影响，以更高效和更环保的综合性解决方案，在城市更新方面发挥积极的作用。
西卡的产品体系在城市更新中有许多应用，包括建筑防火涂料、立面与山墙装饰、景观屋面、内外地坪/广场路面以及结构改造等等。
2022年9月，集团承诺在2050年达到净碳排放并采取一些措施，一方面，在源头，尽可能选用低碳的原材料；另一方面，在生产过程中，尽可能使用清洁、可再生能源，减少固废的产生和水的使用。并要求，2023年前50%的产品使用可再生能源，2050年之后全部使用可再生能源。
西卡一直致力于改善自己的产品，实现对环境更加友好。西卡独创的LC3减排技术，可以让水泥碳排放大户在生产过程当中降低40%的二氧化碳排放。铝咖啡技术实际上是一个混凝土的循环利用技术，可以将废弃的混凝土再次利用。SIKA®VISCOCRETE®技术可将混凝土中的含水量降低40%,降低预制混凝土养护温度和能耗，提升预制构件现场施工的质量和耐久性。
美国帝国大厦的修复使用了Sikaglaze®IG-4429 HM以增加其绝缘价值。应用Sikasil®-200 MJS，进行了改装水密封。改造后95%的原玻璃可以重新使用。官方测量证明2011年，该方法节省了能源成本40万瑞士法郎。此外，1万平方米的飞檐，屋顶露台覆层元素被翻新使用Sikalastic®屋顶使用了防水pro - 621防水系统。
2014年，卡塔尔多哈西湾海滨大道上的地标性五星级酒店多哈喜来登酒店进行了大规模翻新，使用了西卡修补加固体系，包含5万m2隧道、地下室修补及涂装、1.4km柱、墙、梁加固、厨房混凝土构建修复等。
张锋还介绍了西卡ESG行动，EcoVadis是知名的全球企业可持续性评级平台，旨在促进全球供应链的可持续发展，获得金牌印证西卡可持续发展的综合表现不断进步，ESG相关制度所制定的政策、采取的行动以及获得的成果受到国际认可。西卡获得2021年10,000千瓦时电量来自于可再生资源I-REC证书，同时西卡多项产品通过LEED认证，为酒店建筑通过LEED认证赋能。
论坛研讨
论坛研讨由优设创研院浙江院理事长衡劲松主持，围绕《市场下行后的房产品设计创新路径探索》以及《存量时代下的新机会、新模式和新产品》两个议题进行展开。
优设创研院浙江院理事长 衡劲松
论坛主持
衡劲松表示，杭州乃至浙江在产品设计上，算得上是全国的“排头兵”。这两三年是一个房产设计的重塑期，更是一个摸索和探索的过程。
本次论坛各位嘉宾的演讲和发言，总体上的质量都非常高，超出预期。涵盖的层面也比较广，思想也比较活跃。从产品微创新到城市更新的整体思路，从设计纵向的数字化管理到施工新材料新科计的实践应用。各种意想不到的先锐的思想和火花，在此不期而遇，精彩纷呈，很享受很受益，也很有启发和触动。
设计在整个地产行业中，贯穿全局，引领全局，视野广，站位高，整个房产行业的重塑，设计应可提供更多思路和可能，浙江应可真正做到新时期的示范。
房产行业现在虽然整体下行，但无论是一手还是二手，仍是中国资金聚集量最大的产业。在行业内卷，逐渐走入存量的大势中，如何在困局和迷雾中，破茧成蝶，仍是我们浙江优设人，上下求索，积极创新实践的愿景和期望。
论坛一
市场下行后的
房产品设计创新路径探索
优设创研院西南院发起人/前佳兆业集团地产板块设计负责人
冯鑫
市场下行，要求行业产品力的提升。冯鑫认为，承接社区配套，解决政府问题，是一个可行的发力点。如何在有限的空间里实现更多无限的功能？如何让未来社区和已有的社区配套功能更好融合？
现在行业内所提及的智能化，不是简单的控制灯光、窗帘等，更多是指物联网。例如微信、支付宝是一个很大的生态链系统，房地产如何与这些做对接，未来社区如何与物联网做对接？将这些都整合为一个大的生态链运作，或许可以更加轻松，节省成本，也会给社区带来更加丰富多彩、便捷的生活状态。
金地商置浙江区域设计总监
冯继斌
关于产品创新，行业比较集中在小区的归家动线方面，近几年取得了很大的创新，比如架空层、社区大堂，在很大程度上提高了业主的归家感。在目前市场竞争比较激烈的环境下，大家的投入也是越来越多，如果在同一个场景的设计中，某家地产的地下室没有明显的设计亮点，在最终的销售端可能会面临不利的竞争局面。
所以在精密的产品体系里，可以把地下室除了大堂之外剩下的所有停车划线、标识灯光都做出专门的设计，未来会变成一个精装的地下大堂，不管是在客户以后的实际使用场景，还是在前期的整个销售推广的场景下都会比较有打动力。这需要地产设计人把每个地方都要做到极致，才能赢得市场和客户的信任。
浙江元垄地产集团副总经理/耕筑（中国）总经理
仲翔
产品若还是沿着改善品质、风格、功能等传统路线的道路，其实已经触及天花板，创新也就只能是微创新，未来的理念在于更加关注健康及人文，客户对精神层面的需求会越来越高。划时代的产品出现一定会是颠覆性的，柯布西耶说“住宅是居住的机器”，那随着太空时代的到来，也许某一天我们的房子就会是一个“智能的机器”。他相信，随着科技的高速发展，新能源的有效利用，房屋按机器来建造的成本会降低，人们的生活各方面都会发生巨大的改变。
S.U.N DESIGN孙文设计创始人
孙洪涛
孙洪涛表示，市场下行更多的是更多的是量的下行，或者说速度的下行，并不代表质的下行，反而我觉得未来的可能是地产设计最好的十年，但我说的最好不是量的增长，而是质的提升。同时他强调，未来10年是00后的时代，未来10年可能00后作为主体买房子，00后可能比我们想象的还要颠覆。
论坛二
存量时代下的
新机会、新模式和新产品
浙江佳禾谷麦科技有限公司联席总经理
蔡承超
蔡承超表示，地产企业其实很多岗位的要求是一般优秀即可，一般而言，是需要在本职工作上不断的钻研和精进，包括上升到更高的管理岗位。一般优秀的人怎么能够迅速培养起来？教育实训行业其实可以帮助地产商和设计院，迅速地培养一个招之即用的毕业生，节省大量的时间和人力成本，帮学校学生提高就业率和毕业起薪。
最后，他认为地产设计和地产管理，如果想要突破现有的瓶颈，其实是可以考虑海外的一些市场，寻求发展的机会。
前融创东南集团城市设计部门总监
李丰仁
房地产乃至中国经济由增量进入存量时代是大势所趋，盘活房地产存量资产首先是得盘活从增量地产时代走出来的人才，因为人是最重要的存量资产。
存量房产盘活是“知易行难”的事，主要因为以下两点。一是每个存量项目资源禀赋及存在的问题千差万别，解题方案尚没有太多成熟模式。再者存量资产涉及众多利益方，各方利益诉求平衡协调难度大。
同时他认为，浙江地产人无论是在产品品质的追求上，还是对市场及客户需求敏感度上，表现得都非常可圈可点。长三角区域各级政府在经济转型升级也是走在全国前例，相信在这样的土壤中，浙江的地产人在存量资产盘活上有机会进行开发经营方式及产品大胆创新。
原龙湖地产体验中心精装负责人、集团运营部运营总监、项目总监
原阳光城集团精装负责人/现纳沃设计华东负责人
葛文君
葛文君认为，当前存量时代已经走过了从无到有的过程，人均面积皆已增加，下一步，将会是室内设计更好的时代。因为不论是个性化需求，还是人们生活水平的改善，其实最主要的本质是人们需求的提升，而房地产从业者的最终目标是实现客户真正的需求，通过空间、通过设计让客户享受到不一样的感觉。
圣戈班集团技术总监
柳建峰
强大的创新和研发能力也是保证企业生命力、竞争力和可持续的关键因素。圣戈班拥有357年的历史，在全球有八大研发中心，企业在创新和研发能力上是很强的。根据各个国家和市场的需求来研发新的产品。从普通石膏板，到可以分解甲醛的石膏板，再到哈比特高功能石膏板，都是一代代升级研发而来。受到疫情的影响，大家会越来越关注、重视室内空间的布局以及绿色健康，优质的环保的产品最终一定是会受欢迎的。
西卡中国地坪事业部华东区域销售总监
张锋
在新常态经济发展背景下，城市建设开始由“增量扩张”进入“存量优化”新阶段。未来，随着城镇新建项目的发展，西卡也可以提供更加环保、耐久的产品，把握城市更新的新模式。关注产品力升级，例如解决像屋面、地下室渗漏的问题；注重差异化。从最前端开始去了解客户，根据他们的需求做一些定制化的改变。最后，要以一个非常开放的心态去接受一些新的技术，创新的核心是“用”。
精彩花絮
