8月13日，易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海博士受邀出席优设创研院·华南院举办的《新消费时代下的商业综合体设计趋势》商业论坛。并带来《粤港澳大湾区十四五规划解读暨2022湾区综合体六大榜单发布》的主题演讲。
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陈洪海
易居克而瑞深圳区域总经理
陈洪海博士首先以粤港澳大湾区十四五规划开篇，系统性地解读了大湾区在“十四五”期间的空间发展格局、产业协同逻辑、交通互联重点以及人口增长、流动的趋势，为企业在大湾区布局提供宏观层面的指引。随后陈博士带来2022湾区综合体六大榜单首发，并对大湾区/深圳【商业】、【办公】、【公寓】、【酒店】、【城市更新】、【综合体】六大维度的测评榜单进行详细解读。其中商业、办公、公寓、酒店等作为城市综合体的主要业态，其最新的发展理念以及消费趋势也一直备受行业关注。
剖析大湾区十四五规划
四大破局之路跑出湾区加速度
“十三五”阶段大湾区建设已小有成就，但自身桎梏尚未打破，面临“十四五”环境加速变换的新挑战。大湾区将以“双核联动”为突破口，依托空间、产业、交通、人口四大破局路径再次扬帆起航。在规划利好持续兑现下，大湾区房地产市场发展的机遇和空间依然巨大。
广州、深圳作为全国头部两大经济实体，过去在深圳“特区”身份加持下，两座“兄弟”城市一直处于复杂的竞合关系当中。但现今广深“双核”联动催生乘数效应，共建超级城市群核心引擎。
双核联动下的广州在“十四五”之际将加速“科创空间”的建设。而深圳在联动广州得到科教资源的提升外，另一大重心在于发挥“深港合作”的强大作用，“十四五”重点推进“三城一区”。
图：广深“十四五”阶段部分重点建设平台
来源：《广州“十四五”规划》、《深圳“十四五”规划》、CRIC整理
强化引擎功能由广深联动完成，加快港澳融入由“深港”、“珠澳”引领，而城市间的带动仍主要依托都市圈的协同一体化发展进行，区域协同将打造大湾区高规格集成优势的空间格局，为大湾区发展注入新动能。
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来源：CRIC整理
在产业聚焦上，广深港澳科创走廊为大湾区产业心脏，将广州、东莞、深圳串联起来的“广深科创走廊”，再以珠江西岸打造先进制造业产业带全力辅助科创走廊进行产业落位，通过“走廊+集群+平台”的模式，完成大湾区整体产业升级发展。
图：广深港澳科创走廊格局图
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来源：《广东国土空间规划（2020-2035年）》、CRIC整理
广深产业联动的全面战略协同，共建“双子城”，深圳带动广州产业升级，提升科技创新能力，着力点在于通过前海模式撬动南沙自贸区。从“深圳创新圈”到“广深港澳科创走廊”的深度合作不断下探，进入“十四五”阶段，“深港合作”重点强化三大平台（前海、河套、大运）、三个合作领域（金融、创新、人才）互通。
图：深港合作聚焦重点示意图
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来源：《深圳“十四五”规划》、CRIC整理
对于未来产业趋势预测，深圳产业以总部经济为主，完善全过程产业链，大深圳产业格局将成型，在此影响下深圳都市圈内城市将获益。其发展模式以深圳总部+周边城市生产，临深片区成制造业高地。
图：链条分工形成大深圳产业格局图
来源：CRIC整理
交通互联方面，以轨道交通为核心，加速推进大湾区“1小时交通圈”建设，打造“轨道上的大湾区”。充分巩固广深两大超级交通枢纽地位，最大程度地释放辐射效应。
图：粤港澳大湾区轨道交通规划示意图
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来源：《粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划》、CRIC整理
“轨道上的大湾区”蓝图在“十四五”期间逐步兑现，伴随轨道交通网线的逐步加密，沿线重要交通节点“TOD”迎来开发机遇大增。可以预见的是，依托TOD模式，大湾区也将会成为全球性的价值风向标。
图：广深莞TOD项目规划效果图
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来源：公开资料、CRIC整理
人口流动方面，大湾区呈现强大人口虹吸效应，年轻力量展现强大优势；产业叠加交通互通增强人口流动性，都市圈人口加快向跨界地区集聚；广深人口增长“天花板”渐显，人口红利向人才红利转变。
重磅首发2022湾区综合体六大榜单
克而瑞深圳区域在基于自有数据系统及综合调研基础上，整合多方资源，制定多方面的综合指标，评选出了2022湾区综合体六大榜单，涵盖商业、办公、公寓、酒店、城市更新以及综合体六大维度的测评榜单。
商业篇
在商业综合体的快速发展中，大湾区孕育了一大批优秀商业地产运营商。在商业地产进入存量时代的背景下，提升购物中心运营品质的关键不仅在于提升消费品质，还在于合理把控运营成本。与此同时，加深与品牌间的合作关系也是提升购物中心运营品质的一种思路。
办公篇
目前，地产已经由“大开发时代”进入“存量竞争时代”。纵观深耕大湾区的房企，单一的住宅开发模式早已无法适应市场和区域经济的发展，以“住宅+商业”这一“双轮”驱动模式为主体的多元化发展路径，成为各大房企转型的主要方向。其中，写字楼物业作为商业地产中尤为重要的组成部分，不仅对产业升级和区域经济发展有关键的驱动作用，而且更加彰显房企的综合运营能力。
在以科技和金融为主流的深圳，写字楼市场需求量非常之大。过去40年以来，深圳甲级写字楼的开发伴随着城市的建设从最开始的罗湖区逐渐向城市的西边推进。目前已形成“传统商务区更新”和“新兴商务区崛起”并行的格局，在这一过程中，深圳涌现出了众多综合实力优秀的写字楼项目。
公寓篇
在“70/90”、“限墅令”、“限价限签”等住宅政策限制下，大平层公寓凭着众多优势成为豪宅新趋势，现市场上高净值人群购买大平层公寓作为资产配置的现象越来越普遍。
酒店篇
得益于深圳产业转型升级加快，叠加消费升级下，深圳商务型及度假型酒店高端化不断提速，独有的品质设计细节、深入人心的服务理念以及触动心灵的文化沉淀都是酒店在竞争中历久弥新的重要体现。
城市更新篇
在2021年市场风向转变当中，一批城市更新能力非凡的房企依然保持优秀的销售业绩，如华润置地、万科地产、招商蛇口等，凭借其优秀的资源整合能力、强大的品牌号召力成功孵化大量城市更新项目。
综合体篇
综合体方面，陈洪海博士带来其及团队经综合测评而评选出“2021-2022年深圳优秀综合体TOP10”，这10大综合体项目在设计创新、业态创新、运营创新和影响力等方面均脱颖而出，成为深圳城市综合体项目的标杆。
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随着城市更新建设以及TOD开发运营的持续推进，未来深圳仍将诞生体量巨大、业态多元、设计前卫、赋能城市发展的综合体项目，陈洪海博士最终也揭晓了深圳未来值得期待的综合体TOP5，并围绕城市综合体的多维价值以及发展特征给大家做了精彩的分享。
展望以后，在住宅、商业、商务、文旅、产业驱动发展下形成以城市更新和TOD开发的综合驱动，未来也将成为城市综合体蓬勃发展的“双翼”。克而瑞专业剖析大湾区房地产发展规律的报告分享，希望能为业内研究和投资大湾区提供有益的参考。
【声明】
本文内容来自《2022粤港澳大湾区投资白皮书》，版权归克而瑞深圳机构所有，未经许可与授权，严禁转载。文中所述内容和意见仅供参考，并不构成市场交易依据和投资建议和购买。我司对本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
