优设创研院·华南院 | 探讨新消费时代下的商业综合体设计趋势

发布时间:2022-08-16 09:30:51
来源:新浪地产

2022年8月13日,由中国房地产业协会指导,优设创研院主办,深圳地铁万科投资发展有限公司协办的优设创研院·华南院《新消费时代下的商业综合体设计趋势论坛》在深圳圆满完成,并得到了瑞士吉博力、西卡中国、圣戈班中国的大力支持,以及新浪地产设计、中房网全程媒体支持。


商业地产迈入存量时代,创造「新时代、新商业、新体验」成为当前发展新方向。优设创研院·华南院广邀广深地产设计人共聚一堂,探讨商业地产未来发展趋势。


温馨提示:干货很多,文章很长,建议收藏文章慢慢回顾欣赏。





经济大环境增长放缓、国际环境复杂、疫情反复等问题的出现,让房地产不得不探索新的发展模式。


而商业地产行业随着城市的更新升级和发展,以及消费需求的日益旺盛,却迎来了新的机遇。2022年国家多部门发布有关坚持住房、推进土地要素市场化、商场绿色化等行业相关政策,在构建双循环新发展模式的背景下,扩大国内需求和科技创新,进一步推进了商业地产的高速发展。



文章目录


01 深入实地观摩·交流

02 行业声音

03 大咖说

04 设计赋能

05 新材料、新技术

06 论坛研讨

07 精彩花絮



出席本次活动的嘉宾有:

(以下排序不分先后)


中国房地产业协会产业协作委员会副秘书长/优设创研院秘书长 唐茜

优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全

新浪地产华东区总经理 钟建平

新浪地产华南区总经理 战鹏飞

易居克而瑞深圳区域总经理 陈洪海

广东珠江投资股份有限公司产品研发及创新管理中心联席总经理 韩东航

深圳地铁万科投资发展有限公司设计部长 王大为

金地集团华南区域副总经理 晏庆玲

金地集团深惠公司副总经理 周源

万达商管集团商业规划院西区设计总经理 胡轶

绿城中国华南区域公司产品管理部副总经理 赵勇

绿城中国华南区域客研总监 黄易里

绿城莞深城市公司设计负责人 刘晔

宝龙地产华南区域设计总经理 李文伟

益田智慧地产设计中心总经理助理 何庆敏

雅居乐控股建筑设计总监 陈海岩

大悦城控股华南大区设计总监 马超

华南融创精装设计总监 王慧

长沙中海助理总经理 王若溪

深铁置业规划设计部副部长 孟强

广州地铁品苑房地产开发公司设计总监 惠柯

香港蔚蓝置地有限公司设计总监 段新龙

NNS纳沃设计创始人兼创意总监 王超

NNS纳沃设计深圳分公司总经理 李静

HDA 汉都设计创始人/光环境设计艺术顾问 田欢

HDA X MEGGA总经理 谢飞

彼山设计/彼趣数字艺术联合创始人 罗磊鑫

深圳菲利浦斯建筑规划顾问有限公司副院长 王子明 

香港LWK建筑事务所董事/思城控股执行董事 王君友

香港LWK建筑事务所董事 高方明

吉博力南区销售总监 张克聪

圣戈班集团技术总监 柳建峰

西卡中国总裁 张烨炯



深入实地观摩·交流


深圳湾超级总部基地


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本次活动地点选在深圳标杆级综合体——深圳湾超级总部基地,嘉宾一同参观了深圳湾超级总部基地展厅和“藏”作品的展示空间。


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深圳湾超级总部基地拥有显著的区位优势及交通优势。南边是深圳湾的海岸线,与香港隔海相望;东侧是欢乐海岸蓝楹湾的别墅区;北侧为华侨城湿地公园;西侧是沙河高尔夫以及名商高尔夫,是少有的同时拥有海景、内湖、湿地公园、高尔夫等多重自然景观的城市区域。


轨道交通方面目前已开通三条地铁线,未来规划形成“6轨6站”的立体交通枢纽。


从整个规划层面,深圳湾超总部基地遵循“一心双核,十字生境”的设计理念。围绕超级湾心,打造城市文化核心。东西轴未来城脊,打造24小时的特色商业街区及办公场所;南北轴则参考纽约中央公园,打造一个中央绿轴,北连湿地,南连深圳湾。



行业声音


中国房地产业协会产业协作委员会副秘书长 / 优设创研院秘书长

唐茜


凝聚专业力量 设计赋能


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“房地产还有未来吗?”

这是很多从业人员的灵魂发问。


如何能走出一条微笑曲线?唐茜表示,应该把对房地产的理解,尤其是把设计赋能的价值扩大至不动产的外延,这是从规划设计到产业链,再到服务运营整体提升能力的大行动,可以预见优设未来要探讨的主题还很多,不拘一格,持续探索,各位设计人的专业生命力也能持续发扬下去。告别焦虑,唯有武装自己的能力,不断挖掘新机遇,才能渡过暂时的危机。


创研院从不同的维度解析产品,本次论坛围绕“新消费”进行探讨极具前瞻性。让消费者能够眼前一亮,乐于打开钱包,不仅需要高颜值的外貌,还要具备有趣的内容灵魂。而优设聚焦的方式,是通过案例寻找并归纳出成功路上的共性,凝聚专业力量,解决行业问题。


优设创研院执行秘书长 / 新浪地产设计全国主编

罗大全


通过设计的力量 打破困境


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面对消费升级和消费者群体的变化,在存量时代的商业环境里,传统商业综合体规模体量过大、租金高昂、同质化竞争激烈、缺少必要的社交空间及体验场景,传统的思维模式已经无法满足当下消费者的市场需求。


受大环境影响,经济下行压力明显增大。面临如此挑战,商业地产唯有创新升级,最大化激活商业价值,就像今天论坛主题——创造「新时代、新商业、新体验」,打造融合文化、社交、体验、消费等的“一站式生活体验中心”,而非简单的商业综合体。


罗大全表示,期待能通过设计的力量,打破当下困境,探索出商业地产行业新的发展模式,更符合当下消费习惯,引领美好生活方式。


优设创研院华南院理事长 / 广东珠江投资股份有限公司产品研发及创新管理中心联席总经理

韩东航


针对未来商业形势 畅所欲言


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韩东航表示,在目前的行业情况下,未来商业的形势还是可以被看好的,很多大型房企、开发商也都在推进商业项目。


而优设创研院·华南院是在2021年便已经成立的知名设计类交流平台,邀请地产从业者和供应链从业者入会,目前理事成员已近百人,举办的论坛、参观、游玩等形式的活动也已有四五场。作为华南院的理事长,很高兴今天现场高朋满座,今天是个论坛,也是一个新老朋友的轻松交流会,希望大家可以畅所欲言。



大咖说


易居中国克而瑞深圳区域总经理

陈洪海博士


《粤港澳大湾区十四五规划解读暨 2022 湾区综合体六大榜单首次发布》


通过设计的力量 打破困境


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陈洪海博士首先以粤港澳大湾区十四五规划开篇,系统性地解读了大湾区在“十四五”期间的空间发展格局、产业协同逻辑、交通互联重点以及人口增长、流动的趋势,为企业在大湾区布局提供宏观层面的指引。随后陈博士带来大湾区/深圳【商业】、【办公】、【公寓】、【酒店】、【城市更新】、【综合体】六大维度的测评榜单及详细解读。其中商业、办公、公寓、酒店等作为城市综合体的主要业态,其最新的发展理念以及消费趋势备受行业关注。


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综合体方面,陈博士带来其及团队经综合测评而评选出“2021-2022深圳优秀综合体TOP10”,这10大综合体项目在设计创新、业态创新、运营创新和影响力等方面均脱颖而出,成为深圳城市综合体项目的标杆。随着城市更新建设以及TOD开发运营的持续推进,未来深圳仍将诞生体量巨大、业态多元、设计前卫、赋能城市发展的综合体项目,陈洪海博士最终也揭晓了深圳未来值得期待的综合体TOP5,并围绕城市综合体的多维价值以及发展特征给大家作了精彩的分享。


优设创研院华南院理事长 / 广东珠江投资股份有限公司产品研发及创新管理中心联席总经理

韩东航


《商业综合体设计要素分析及解题思路》


商业综合体设计 理性与感性


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韩东航表示,商业综合体可以从两大方面分析设计要素。


从外部特征来看,商业综合体具有高可达性、高密度、集约性、整体统一性、功能复合性。无论是现在还是未来规划,都位于城市交通核心地位,扮演着重要角色。当不同的业态成为一个商业综合体时,各单体建筑间设计风格统一,功能联系紧密,互为补充,实现完整的工作、生活配套运营体系。


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从内部特征看,商业综合体的空间尺度普遍较大,属于树型立体体系。贯穿内部交通和公共空间,同时又与城市交通系统有机联系。再者,商业综合体内部普遍通过标志物、街道、家具等形式,乃至高科技的手段,设计形成丰富的现代城市景观与宜人的环境。


在新消费时代下,商业设计还要带有感性因素,让使用者产生共鸣。当下行业大多在做场景化,其关键点在于究竟能否带来商业利润。不同场景是否能放进商业综合体里面?会引来什么样的客户?怎么去做这样的设计?该如何利用科技给商业赋能?怎样体现高科技,将科技融进商业综合体里?也是目前需要研究思考的问题。


深圳地铁万科投资发展有限公司设计部长

王大为


《超密度 TOD 综合体的创新与打造》


做好自身基础 是首要任务


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“新时代、新商业、新理念”也可以简单理解为“好用、好看、好玩”。“好用”是基础,“好看”刻画记忆点,要做到“好玩”很难。在快速发展地商业环境中,很难定位商业业态。生活方式的提升,让商业变得更加多元化,从业者需要做的是匹配现状?还是挖掘未来?


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王大为认为,商业的首要任务是做好自身基础。提供客户真正需要的,解决客户的痛点,赋予客户更便捷,能提高客户生活品质的好服务、好业态、好环境。而后再考虑尝试承接或培养细分化、多元化商业市场需求。两者之间要控制一定的比例健康发展。IP是客户对服务的认可下赋予商业品牌的认知。


创造新商业,首先要对项目有清晰的认知。开发综合商办、综合片区、城市更新三者量级不同,各自在城市发展里面承载了什么角色?如何评估项目所在片区的现状及未来?在长周期的开发过程中要随着市场及片区成熟度规划好节奏,开发商承接了城市建设升级的使命,在做好环境的基础上,还要做好城市运营商,才能让片区的未来可持续发展。



设计赋能


香港 LWK 建筑事务所董事

高方明


《商业的多维实践》


构建深度逻辑体系 文化扎根


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高方明在演讲中向大家分享了不同纬度商业综合体设计的案例,从弹子石老街——保护一条已经“不存在”的老街,把社区公共空间向城市敞开;到重庆18T 展示城市独有的价值,结合历史建筑还原城市故事;再到放眼城市维度,解决城市绿色地标和文化在地性,形成都市微度假目的地的欢乐海岸;以及还原传承城市烟火气,挖掘普通城市组团中的新亮点的成都猛追湾。


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他表示,对于社区商业而言,公共空间在城市中承担着重要的作用,将公共空间和城市要素结合,一定会有多赢的结局。结合文化、商业特色,把社区商业配套变成城市级开放的商业街,能够形成城市的新亮点。对于城市更新,一个场地的价值不取决于其是否拥有足够多的文化、文物,又或是奇特的自然景观。当转换视角,例如挖掘城市中普通、老旧的社区,也可以形成烟火传承的当代生活美学图景。


最后,他谈到对于当下的新消费形势,他表示这是源自人们的价值观在改变,新一代年轻人的想法有着新趋势、不可逆转的变化。同时,在未来无论是商业还是住宅,都需构建深度的逻辑体系。在不同的城市找到自然进化的规律,找到自己的文化根基。


HDA 汉都设计创始人 / 光环境设计艺术顾问

田欢


《光的生长 拒绝被定义》


光环境传递情感 赋能商业


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光环境设计师在黑夜作画,期盼着创造一点东西去点亮他人。十余年的商业灯光设计项目实践,对田欢个人和团队都是不断的学习精进和被滋养的过程。


商业综合体业态丰富,覆盖人群广泛,灯光设计在复杂的环境中要权衡利弊,协助商业的运营,提升体验感、氛围感、参与感。好的商业是在变化中生长的,因此光环境也应贴近变化,成为具有可延续性的存在,为商业赋能。


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在项目分享中,田欢讲到灯光的作用不仅在于照明,光环境设计应该是具有同理心的,它是一种情感的传达和体验,具有前瞻性和创新力的设计尤为重要。HDA汉都设计一直提倡克制融合无界,不管是满足功能、智能变化、艺术介入还是与视觉艺术融合,都需要设计师具有丰富的经验和缜密的逻辑思考。


设计并非任性而为,美却是具有丰富性的,光环境设计的有趣在于这一切实际上都没有标准答案。商业综合体建设周期长达几年,好的光环境设计需要深刻理解项目定位和人的需求,通过平衡造价、把握时效、跟进施工现场,从而完成一个合格的作品。过去现在和未来,HDA始终追求的是不被局限,不被定义,打破边界,彼此融合的光影世界。



新材料、新技术



吉博力南区销售总监

张克聪


《精密给排水 健康新卫浴》


打造排水黑科技 健康舒适


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水是住宅里最重要的元素。没有水,人类的生活是难以为继的。回看人类文明史或人类城市进化史,也是与水息息相关的。19世纪上半叶实施的健康城市下水道,直到今天依然发挥着巨大的作用。所以说,水不光是对于人居生活具有重要作用,对于我们的城市文明、人类文明的进化都是非常重要的元素。


瑞士吉博力创始于1874年,1996年正式进入中国市场,并将同层排水技术引入中国,凭借先进的技术、可靠的产品和专业的服务推动中国排水系统的提升。吉博力核心的基因是做研发做技术,每年会把3%的销售额投资在产品和技术的研发及创新优化中。2021年,投入研发的费用超过7800万瑞士法郎(约5.35亿元人民币)。


张克聪从排水系统创新、给水系统创新、给排水系统整体质量提升,屋面雨水排放系统升级换代、行业标准引领和制定、行业服务升级六个方面分享了吉博力在中国带来的排水系统的创新。


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对于中国的管理系统,我们的定义是什么?我们从来不把自己定义成为一个材料供应商,而是定义为房地产链条里面的一个配套的单向承包商,我们需要承担设计、材料工业和施工安装的整体流程服务,而不是把产品卖出去就结束了。


这六大创新对项目来说意味着什么?创造了怎样的价值?从SARS到现在的新冠病毒,这几年的产品开发方向,由之前的绿色建筑转向了健康人居。健康已经被提到了非常重要的位置。这六个创新从空气健康、水质健康、声音健康、卫生健康方面带来了极大的改善。精准解决卫生间“堵、漏、臭、吵”的痛点,打造集墙内“精密给排水系统”和墙外“健康卫浴系统”于一体的内外兼修的健康卫浴。


圣戈班集团技术总监

柳建峰


《圣戈班与可持续发展》


高功能绿色材料 构建美好未来


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2021年,建筑物的二氧化碳排放量估计下降了10%,降至约117 亿吨,这是自2007 年以来的最低水平;源自建筑运营的二氧化碳排放约达87亿吨,占全球与能源相关的二氧化碳排放总量的28%。


柳建峰分享道,我国建筑运行低于全球平均水平,未来随着我国经济社会发展的生活水平的提高,建筑用能在全社会用能中的比例还将继续增长。


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2019年我国民用建筑建造相关的碳排放总量约为16亿t CO2,运行的化石能源消耗相关的碳排放约22亿t CO2 。运行的碳排放中,直接碳排放约29%,电力相关的间接碳排放占50%,热力相关的间接碳排放占21%。


圣戈班是保温隔音材料的世界领导者。柳建峰介绍道,圣戈班绝热隔音材料部品的生产始于1936年,包括玻璃棉、岩棉、天花板及发泡保温材料;玻璃棉产品由板材、卷毡以及管壳等多种形式,主要用于新建筑及旧建筑翻新中屋顶、墙面和地面的绝热、隔音以及降低能源消耗和消除噪音。最大限度的提高生活舒适度。


西卡中国总裁

张烨炯


《西卡低碳绿色建筑,超乎期待》


全周期绿色建筑 低碳未来


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在中国政府全面推进“碳中和,碳达峰”的背景下,西卡拥抱变化,积极行动,为生态链企业提供低碳绿色产品,运用完善的解决方案助力客户生产清洁能源,减少建筑维护次数,延长建筑寿命的可持续发展理念。


张烨炯表示,未来中国有很多不确定性,但是唯一能确定的是走低碳、绿色、可持续的发展,这也是中国未来发展的大方向。20年来,西卡一直为可再生能源行业提供在各种环境条件下使用的产品,同时降低系统成本,提高效率。


张烨炯分别从屋顶花园、太阳能屋面、装配式建筑、清水混凝土、内装系统、商业磨石、地下车库、防火涂料、防水系统九大方面介绍了在全面推进绿色建筑的背景下,西卡从屋面到地下,从装饰工程到隐蔽工程不同场景中提供的低碳节能,延长建筑寿命的解决方案。


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在建材全生命周期方案中,张烨炯重点介绍道,西卡目前正在研发并即将推出一项全新技术——低碳水泥项目,由于水泥在锻造过程中产生的二氧化碳是最大的,当前研发的技术可以将普通硅酸盐水泥断烧过程当中的二氧化碳排放量降低30%,水泥制造成本减少25%。未来5年,这项技术将在一些低碳的示范区或示范城市中实现。


在2040年之前,全世界每年会产生9,000亿人民币左右的废弃混凝土,但是目前的回收率不到30%。近期,西卡将推出废旧混凝土回收技术,可回收混凝土中所有成分,实现再次利用。



论坛研讨


议题一:《探讨商业综合体的业态定位及区域价值》


在商业综合体的快速发展中,业态定位的难点是什么,该如何思考才能打造出超级 IP,引领「新时代」?


如何才能最大化激活区域活力与商业潜力,带动区域价值提升,创造「新商业」?


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嘉宾主持



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优设创研院华南院理事长 / 广东珠江投资股份有限公司产品研发及创新管理中心联席总经理 韩东航


时代一直在变化,导致整个业态发生改变。商业的空间可能不会变,但是商业的内容会随着时代而产生变化。商业的业态定位和价值一直是行业人士会面临到的两个问题。


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雅居乐控股建筑设计总监 陈海岩

商业定位首先要遵循城市规划。从客户的角度出发,以逛街为例,人们为什么要去逛街,逛街必选的目的是什么,这些考虑与商业的定位有着密切的联系。无论怎样决定商业的定位,它都会成为一个商圈,而人口、城市规划则决定着商圈的规模。再者是交通的因素,这个地方是工作日人们就餐的地方,还是周末以家庭为单位进行娱乐的地方,这些决定着商业的模式。


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NNS 纳沃设计创始人兼创意总监 王超

当前商业运营的逻辑十分现实,如何做商业、如何盘活等从根本上离不开算账逻辑——算真正未来为商业买单人的帐。所有的商业未来都在看如何做垂直商业,从而实现让90、95、00后的人来买单。从周期的角度来看,大家不会再考虑时间的维持。在未来,三年的时间可能就会产生一代人的代沟,如何准确的定位‘三年逻辑’很重要。现在的市场越来越细分,IP的理解也越来越复杂,商业或需因此做减负。因为过重的商业会叠加在商家上,进而叠加到客户身上,这样层层叠加最终的结果会导致只停留在表面的形式之上,无人买单。



议题二:《新消费时代下的商业综合体设计》


随着消费群体的不断发展,商业设计该如何实现需求升级,以满足顾客的多维消费「新体验」?


嘉宾主持


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金地集团深惠公司副总经理 周源


随着时代的不断发展,新鲜事物不断涌现,新消费群体更加关注小众文化和不同的业态,比如城市露营、换物市集、飞盘文化等,这些如何与设计、运营结合在一起,创造新的消费体验,这是一个非常有意思的课题。


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绿城中国华南区域公司产品管理部副总经理 赵勇


商业综合体已经从传统的商业演变为多场景空间,提供给消费者社交、娱乐、艺术、人文、时尚等场景,比如深受年轻人喜爱的宠物乐园、艺术展厅、图书馆、水族馆等。设计师应理解95后甚至00后的思维,站在用户角度,打造出更加年轻时尚的复合消费空间,


好的商业设计,不能单纯从商业角度出发,需要时间的打磨和设计师的充分参与,让‘商业定位’和‘规划设计’自上而下与自下而上同步进行,充分发挥设计师创新能力,才能打造出商业模式与建筑设计双赢的好产品。


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金地集团华南区域副总经理 晏庆玲


商业综合体的设计,首先要很好的理解不同项目的客群和定位,也需要产品人有更全面的格局和专业素养。第一,综合体项目涉及行业、零售商、客户需求的动态变化,例如线上线下融合、生活方式集合店、从购物到多维体验等,需要从业者持续学习,并从中洞察趋势;第二,商业设计是一个多要素、多专业的领域,除传统的建筑、景观、幕墙、照明等专业,也涉及多媒体艺术、景点设施、甚至香氛等小众领域,需要产品人能更好的融会贯通、做好整体统筹,给消费者带来更加完整的用户体验。


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华南融创精装设计总监 王慧


后疫情时代的新的消费趋势而言,爆发性的购物体验,对线下的商业体验需求更多,期望带来的惊喜更多,单纯依靠具有亮点的设计,已经不能满足客户的需求。网红打卡的背后,需要联动后期的运营和服务。王慧将客户分为内外部客户,运营内部客户,保持客户活力;服务外部客户,满足具体需求。


有些企业比较热衷于流量密码,但是随着热度退减,转瞬即逝,被市场不断更替,只有扎根的内容才能长久,比如文化,植根于内心深处的印记,持续与客户共鸣,发挥经久不衰的价值,挖掘在地文化能够打造出更有意义的经典设计。在未来,商业更多需要走进社区,关注社区的人文,关怀亲子、老人和更多小众的人,服务社群,运营社区商业,社区和商业紧密连接,客户粘性才能不断提升。


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彼山设计 / 彼趣数字艺术联合创始人 罗磊鑫


当下关注客群的精神需求是新消费趋势下更重要的解题思路。精神需求对应的是场所感(place making),场所由空间、展陈软装、业态、服务人员、甚至顾客本身,共同组成。设计不再只是空间,而是对这所有场所相关内容的理解与融汇。如今非标准化商业的方向逐渐演化成两种:

1. 主题性和故事性较强的城市文旅商业,将文化主题以通俗易懂的方式与大众链接,满足大众的精神需求提升。

2. 细分性和特殊调性较强的城市策展商业,将某一类中小型群体特别是年轻人群关注的品牌、空间、交际方式,呈现到项目里,满足各类小众群体的精神需求提升。



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