2022年2月19日，在中国房地产业协会的指导下，优设创研院浙江院启动仪式暨产品力时代下“房产价值链解构与重组”城市论坛，在杭州圆满落幕。本次活动由优设创研院主办，瑞士吉博力联合主办、江南名师汇协办，并得到新浪地产设计、中房网全程媒体支持。
此次会议聚集了来自宋都、宝龙、绿城、金科、元垄、大唐、滨江、融创、时代、荣盛发展等30余家地产设计研发部门负责人，以浙江区域地产产品及市场为基点，共同探讨产品力时代下《房产价值链解构与重组》，《聚焦如何重新定义》以及《认知产品力，探索未来趋势》。
优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全
罗大全表示，在市场和政策趋势的影响下，房企即将迎来变革元年，房地产设计产品力逐渐成为了重要核心竞争力。浙江区域如何在新环境下，重塑产品力示范新标杆，参与、主导新的产品力游戏规则。论坛聚焦如何重新定义和认知产品力，探索未来趋势，为地产、设计、供应链企业构建起沟通的桥梁，为地产行业上下游的全链协同更好赋能。
本次活动就全国房地产市场进行分析，从产品创新、景观设计、地产研发及健康的家居卫浴环境等角度，全方位了解目前地产变革和地产人的最新思考。在《房产价值链解构与重组》城市论坛中，浙江区域地产设计研发部门负责人将围绕变革元年下的产品力和地产设计管理的价值体系方向，展开讨论和分享。同时，举行优设创研院浙江院启动仪式，并颁发浙江院理事聘书。
出席本次会议的嘉宾有：
优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全
新浪地产华东总经理 钟建平
优设创研院浙江院理事长 衡劲松
优设创研院浙江院副理事长 史利剑
杭州宋都集团研发中心副总经理 徐芸
浙江宝龙地产区域设计总监 赵云飞
绿城中国浙西区域高级设计总监 张雄
金科股份浙沪区域温州公司设计总监 张宗立
浙江元垄地产集团副总经理/耕筑（中国）总经理 仲翔
大唐地产浙江区域设计总监 蔡承超
星创置业集团有限公司设计总监 严春燕
滨江集团总师办主任 黎红平
荣盛发展浙皖区域设计总监 刘松
时代中国杭州公司设计总监 陈勤
前时代集团研发设计中心副总经理 金丹娜
协信远创集团产品研发中心总经理 洪晖
融创东南浙北公司设计部门总监 李丰仁
金地商置浙江区域设计总监 冯继斌
七彩集团创意总监 李赛雨
佳兆业地产浙江区域设计总监 于坤
金辉集团浙江区域设计研发高级专业经理 韩抒航
克而瑞战投业务总经理 何明
吉博力中国区总经理 张铭
优采杭州俱乐部理事长 沈显龙
新浪地产华东区销售 王寿钧
吉博力中国大客户/电商销售总监 东区销售总监 韩德伟
吉博力中国市场总监 陈晨风
江南名师汇创始人 于颖
（以上排名不分先后）
主题分享
《全国房地产市场回顾与行业未来展望》
演讲嘉宾：克而瑞战投业务总经理 何明
克而瑞战投业务部总经理何明，就2021年全国房地产市场进行了回顾以及对2022年行业未来的展望。
2021年疫情的反复，对整体的经济增长影响非常大，市场透支的背后，其实是需求、房价、支付力、供应透支；政策过猛下去杠杆执行层层加码、政策叠加改变预期、地方监管力度过严是房地产当下面临危机的外部原因。
关于2022年的发展趋势，整体国家的关键词是“稳”，从行业来看，行业的供应在下半年会比较突出，尤其在二十大之后，国门一开，能够带动消费的需求。整个行业逐渐进入高质量的发展，以客户为中心、全力挖掘客户需求，精准客研、精深产品创新成为跑赢竞争对手的关键路径。虽然整体的行业总量在下降，但是对于做产品研究的人而言，这是一个重大的历史机遇。消费降级、普宅小型化、别墅轻奢化、逃离豪宅是当下全国的产品趋势。
对于整体市场，何明表示整体成交规模会稳中有降，但是不同城市的分化会加深，购买力会向高能级的城市转移。一线、强二线量价在持续，而弱二线、强线底部企稳，部分弱三四线城市在寻求底部状态的同时，有一定的下行趋势。总体来看，房地产符合购买力的价值中枢，在进行不断波动。
最后，产品力是未来评价房地产企业的重要标准。产品力不是由专家打分，而是依靠纯数据进行产品力的评判。何明结合自身谈到，企业顾问系统，就是对所有的房企进行打分，以克而瑞为例有爆雷指数、投资力指数和经营能力指数。未来希望可以出现产品力指数，全部通过大数据，来判断企业是否具有产品力。
《绿城产品创新案例分享》
演讲嘉宾：绿城中国浙西区域高级设计总监 张雄
创新是绿城产品保持行业领先的法宝，是绿城内在的基因。绿城中国浙西区域集团高级设计总监张雄，通过杭州春风金沙项目的创新案例，向大家分享了绿城对产品创新的理解。
为了打造好杭州春风金沙项目，绿城邀请国内外知名设计供方操刀，并通过一体化设计、内外交融空间打造、立面研发创新、品效双优等手段，将该项目打造成集团的标杆项目，取得了行业内外的一致好评。
绿城的创新可以总结为以下三点：
第一，绿城总是能够唤醒沉睡的土地价值；
第二，绿城总是不断地通过项目营造来创造价值；
第三，绿城总是守护着自己和客户的价值。
《示范区景观设计施工一体化》
演讲嘉宾：大唐地产浙江区域设计总监 蔡承超
什么是设计施工一体化？带着工程视角做研发，带着研发视角做工程。在蔡承超看来，也可以借用娱乐行业的思维——将自身理解为导演；方案是编剧，通过行业客研了解客户喜爱关键词，比如舒适度、私密性、尊贵感；图纸不只是按图施工和算量的工具，而是剧本，需要打动客户内心，就图纸和重难点对施工单位进行设计交底是一个常规且标准的动作，设计施工一体化后，可以要求施工单位向甲方管理者进行反交底，让施工单位对景观最终呈现出来的效果有更透彻的理解；施工就是现场拍摄，边拍摄边修改剧本，以此做到实景大于效果图。
因此，设计施工一体化能保障示范区的完美开放，且能有效提高公司效率及个人能力，减少二者割裂，同时权衡设计和施工，综合考虑成本、节点、效果三者之间的平衡，责任越大动力越大。对于个人而言，则既会管理设计院，也会管理施工单位，以及植物、软景的设计和落地。
未来，蔡承超更是希望可以做到精装景观设计施工一体化、设计PM和工程经理一体化、设计总监项目总一体化。产品价值的落地需要专业高手、全能冠军、长跑胜将、多栖发展的“六边形战士”。
《地产研发产品量度》
演讲嘉宾：浙江元垄地产集团副总经理/耕筑（中国）总经理 仲翔
在这个在黑铁时代，地产人需要回归到专业领域，打磨产品。产品的微笑曲线中有两个点，分别是研发设计、营销品牌，这两个的点就像量子理论里存在关联的量子，也就是研发设计会影响到营销品牌，这两点如果能叠加在一起，会产生巨大的能量。设计不仅要有营销思维、销售思维，还要有运营思维。如果能做到这一点的话，两者就能叠加起来，形成巨大的能量空间。
同时，产品在形成过程中，产品经理不但要懂产品，还需要明确经营策略、精准客户需求、懂得资源分配，当后者了然于心，才有可能做出超出客户预期的产品，这就是让客户尖叫的产品。这也是设计师愿意做的、他们觉得有意思的产品，因此形成了一种双向的循环。
关于产品的竞争格局，在这里主要分了四个方面：1.单体户型的竞争；2.规划设计的格局；3.运营层面的胜利；4.文化与精神价值。
也就是用设计打破单体户型的局限，比如洄游式空间，让室内的生活活动（盥洗、做饭、休息、待客等）更加便捷，让室内（特别是小户型）的空间利用更合理舒适；规划设计，是一个社区的基调和基础，通过规划设计的力量，创造社区的氛围，创造一种新的生活方式；在运营层面，需要不断尝试，比如有的项目将咖啡厅和世纪联华的超市引入了到示范区，而且一定要在示范区开放那一天开业；关于文化和精神价值，正因为现在地产处于一个相对低速发展的阶段，所以才更加需要设计创造出有价值的产品，不然会形成恶性的循环，这将会演变为一件可怕而无奈的事情，同时现在还面临做一些数字化的转型，将把效率提高上去。
《精密给排水 健康新卫浴》
演讲嘉宾：吉博力中国区总经理 张铭
在新开局的2022年，张铭认为虽然房地产的黄金白银时代已经过去，但是每年依然有很多房子需要建成，这就是比拼内力的时候。吉博力自1874年成立起，致力于提供完美的卫浴解决方案和更专业的建筑给水系统，比如隔臭防疫系统、智洁活水系统、静音排水系统等。张铭希望有更多的人能看到、享受到吉博力带来的健康卫浴科技和成果，并希望通过在优设创研院的分享，为各位理事呈现由内而外的瑞士卫浴黑科技，一起打造健康美观而有温度的产品。
在张铭看来，曾经人们对于卫浴空间的要求仅仅停留在美学和使用功能上。但经历需求升级，尤其疫情之后，“居住健康”被火速提上日程。军团菌病是给水系统中常见的细菌，严重可导致常发性肺炎，这种病菌的滋生是给水系统被污染导致。吉博力的智洁活水系统，任何卫生器具的使用，都能带动给水系统运作，避免出现死水段，可以保持水体鲜活，杜绝军团菌的危害。
吉博力一直秉承以人为本的理念，在造型设计的背后，增加了很多人性化的功能。比如首创专利的Rimfree无冲水侧圈的冲水方式，消除了传统马桶侧圈容易藏污纳垢的卫生死角，冲刷效果更好，清洁更卫生；再比如，快速拆装的马桶盖板，让日常清洁变得方便。在排水过程中，往往伴随着噪音，影响到家人的休息。吉博力研发出专利HDPE静音管道，专利的材料组成以及管件特殊消音肋设计，有效降低排水噪音。
张铭表示，“以上几点的实现都依托吉博力的科技专利，也都是吉博力传递出更具人文关怀、生活温度和情感共鸣的体现。此外，吉博力的所有产品和生产过程遵循自然环保和可持续发展的原则。不同于易腐蚀的铸铁管和易脆裂的PVC排水管道，吉博力专利HDPE管道，抗冲击，耐腐蚀，和HDPE隐蔽式水箱一样，能安心使用50年，与建筑同寿命。
从建筑给排水，到卫浴洁具，吉博力在产品研发时，优先考虑的是“健康”。不难看出，不管是看得见的产品，还是看不见的系统科技，吉博力都坚持不懈地潜心钻研，发挥瑞士精益求精的精神，真正做到“人无我有，人有我优”。
产品力时代下
“房产价值链解构与重组”城市论坛
优设创研院浙江院理事长衡劲松主持了产品力时代下“房产价值链解构与重组”城市论坛，30+浙江院理事及地产设计研发人以浙江地产产品及市场为基点，就新环境下，当下及未来，产品力的创新点、突破点在哪？浙江产品如何在新环境下，集体重塑、创新，开创新阶段的组织、产品示范标杆？在新环境下，地产设计管理的价值体系方向如何重塑？等问题，对未来地产设计进行一次“全方位”的前瞻研讨！
绿城中国浙西区域高级设计总监 张雄
产品创新力在当前市场情况下应该有三个方面可以挖掘：结合客研，以属地市场需求为创新出发点；挖掘工艺工法的创新，适应项目快周转开发的模式；前置研究政策规范，降本增效提升项目效益。
前时代集团研发设计中心副总经理 金丹娜
未来的创新点、突破点需要更细致地关注使用者的心理需求。站在使用者的角度去看待项目每一个细节，以景生情，让使用者可以与设计师达成情感上的共鸣。
荣盛发展浙皖区域设计总监 刘松
地产设计管理的重塑首先要转变思维，从技术转变为经营。产品的迭代要与客户的物质生活和精神生活相匹配，并顺应时代的发展，体现在绿色、健康、智慧等方面。设计定位同样也需要重新认知，不只是设计，而是做将前期策划、营销、施工、交付全流程全方位连接的桥梁。这需要设计师全面提升自身的综合能力，既懂设计和技术，也懂项目运营，还懂企业经营，将话语权掌握在自己手中，为企业创造价值。
金辉集团浙江区域设计研发高级专业经理 韩抒航
未来设计的重点不是华丽，搞一个智能化、轻奢化的产品，而是源于生活，现代人更需要的可能反而是质朴、接地气的邻里关系。真正慢下来，让设计重归心灵，让设计更朴实、更纯净。
浙江宝龙地产区域设计总监 赵云飞
政府、企业不论哪一方通过何种方式，都是希望房地产行业能够健康成长，而非暴利。一个企业有利润才能深耕，未来一些企业可能会消失。地产圈，将来会达到一个合理的利润、收入，那作为个人，下一步如何发展？怎样跳出房地产高精尖的“怪圈”？目前还没有太好的思路。
大唐地产浙江区域设计总监 蔡承超
我想表达两个点，一个是专，要有核心竞争力，这是地产和设计人的生存根本。另外一个就是全，并不是要成为所有专业的大咖，而是明白每个专业或者每个部门的底层逻辑和原理，在地产设计中，管理者需要全方位的了解这些知识，引导其他部门专业去推动工作，如沟通客研提升敏感点设计；挖掘工程的工艺工法，设计方案顺应项目快节奏；拉通报建提前把握政策，节省成本提高效益；联合投资研究专项业态，推动产品创新。
滨江集团总师办主任 黎红平
管理体系对于地产设计是非常重要的，良好的管理可以将产品有效的落地，而不是单纯的设计理念和糟糕的产品体验。以滨江为例，我们最大的特点就是执行力强，这种执行力是自上而下的，同时项目总的最大压力是把产品做好，包括工艺工法的追求，细节的把控。
佳兆业地产浙江区域设计总监 于坤
今天的论坛大家分享了很多产品力的创新点、设计管理、价值体系重塑也好，内容很丰富，但我看到了这背后有很大的力量，在地产圈有这样一群人，一直在坚定信念，坚定自己的初心，不断进步，为这个行业的后续变革贡献自己的源动力，这是非常重要的。
七彩集团创意总监 李赛雨
浙江省政府提了一个很好的概念“社区3.0时代”，智囊库专家提出了“三化九场景”，三化就是生态化、人本化、生态化，九个场景是指邻里、治理、服务、建筑、低碳、交通、创业、健康、教育，发改委上半年也针对“三化九场景”的阐释出了一本书，叫做《未来社区——浙江的理论与实践》，我们设计人可以在“三化九场景”下，做出新的创新点或者产品力。
时代中国杭州公司设计总监 陈勤
当下有一个共识：分化，城市分化、板块分化、公司和人员分化。因为分化，所以出现了裁员和降薪，悲观情绪弥漫，但我们仍可保持一定乐观，未来行业、赛道依然会在，只是选手会变。新的环境下将会给设计管理价值体系会出现一些变化。
第一点，心理层面的变化。未来肯定是“两少两多”，薪水少、人员少，工作量多、责任多。我们需要居安思危，调整好心态；
第二点，个人能力的变化。我们要从“设计经理人”成为更全面的“产品经理人”，需要具备更扎实的成本思维、品质思维、标准化思维等，这对个人能力提出了更高的要求。
在变局下，设计人提下限、抬上限，以变制变，更好的引领产品力唱主角的下半场。
金科股份浙沪区域温州公司设计总监 张宗立
告别同质化，因地制宜的做好落地项目，优化管理能力，产品才能持续实现创新。设计行业本身是一个寻求创新与变化的行业，它和人民生活的需求紧紧相连，这也要求地产设计者们紧跟时代，不断摸索，站在使用者的角度上去考虑人们的需求。真正贯彻“以人为本”的思想理念，才能把房企的口碑、品质在当地市场引发热点。
星创置业集团有限公司设计总监 严春燕
认为当下乃至未来，尤其行业深度调整后，房地产将全面回归产品力为主导的竞争新时代。事实上，当房产金融属性降低，产品力优势已经在发生威力，地产设计人的价值也就在慢慢凸显。以后满足客户需求，做好小户型的可变研发，与全生命周期的预制装修是比较重要的方向。
杭州宋都集团研发中心副总经理 徐芸
房地产投资属性减弱，自住属性加强之后，就要求房企以满足目标客群的需求为出发点，进行产品定位，在设计研发上投其所好，降低产品同质化竞争。房企对客研的需求不断攀升，这也是设计者们的优势所在。同时对于品质的把控始终都是房企赖以生存和发展的根本，并加强产品线创新研究，提高产品竞争力、提高项目投资收益率才是最终目的。
浙江元垄地产集团副总经理/耕筑（中国）总经理 仲翔
地产行业是关乎国计民生的重要支柱，他不赞同唱衰整个行业。在变化莫测的市场环境中，唯有扎实的做好产品，是企业的核心竞争力；并且做好产品，利在当下，功在长远。现阶段市场板块分化加剧，供求关系逆转，从卖方市场逐步回归到买方市场。在新的局势之下，房企如何突围，需要大家一起不断摸索。
江南名师汇创始人 于颖
我是媒体人出身，因为我一直在设计圈层，采访过中国很多优秀的设计师，我觉得我有一种责任，把优秀的设计师推到全国各地甚至全球各地，所以用名师汇俱乐部的方式包装设计师，让甲方和业主看到。所以在做经纪人角色的时候，也找到了一个全新的定位。
论坛总结
优设创研院副理事长 史利剑
史利剑提出优设创研院浙江院的“三为”定位：
一为客户做研发。住宅产品首先要满足时空环境下客户对功能的诉求，同时满足情感交往和精神需求，在技术和艺术基础上进行产品创新。
二为政府做顾问。中国在提出城市更新计划，浙江省未来社区和成都体育公园社区都属于典型范式。国家在公租房、共有产权房给政、企合作提供了新机会。甲方设计师作为产品专家，将有更多机会为城市区域发展提供解决方案。我们肩负的不仅仅是提供更好的房产品，还有推进城市高质量发展，兼顾客户价值和社会效益。
三为行业做服务。未来期望建立一个多元、融合型的交流平台，通过中房协的辐射能力、新浪媒体属性、克尔瑞优采的数据和供应链优势，为地产同仁提供更多服务。
优设创研院理事长 衡劲松
衡劲松认为，中国的城市化进程还应有15-20年的时间，房地产在未来还将是一个支柱性产业。但是地产的城市化进程不会像以前那样全面铺开，在很多方面都是可能是一个越来越分化的状态。未来房地产可能会有以下的变局：
1.土地三维升级。土地由二维升为三维，地产的相关部门可以第一时间直观感知各种规划排布的可能。
2.直选规划方向。预选三维总规、总货值、产品力，管理者只负责选择，而无需重新构思。
3.选择多于创作。综合海量的建筑经典平面、立面及其成本产品体系、产品力，管理者只需要就当地客户来进行选择、修正、补充，设计方按定单完成定制。
4.共性中建个性。产品线构建可菜单式任意选择、定制、维护并定期升级。
5.管理模块定制。设计管理系统的定制化、数字化。
6.智能绿色科技。预售时的产品建筑、景观、精装全面数字化，实现“建成实景”销售，售楼部回归到小、美、精、智，的四化，另外还有地库的智能化、集约化，外墙、玻璃护栏的太阳能能源永续利用等智能绿色科技。
7.硬软设计分化。产品从一朝永固的硬设计，逐渐演变为以硬设计为基底，软设计（PC精装更替、智能科技更替），可随业主居住和成长需求，而不断得升级，演变间隔式持续设计，由增量设计进入增存混合设计。
8.场景选择指导。精装房等功能实现客户数字场景选择，房开按此综合成本，达成最大公约数，从甲方定到客户选。
揭牌仪式
史利剑 衡劲松 钟建平 罗大全（从左到右依次）
“优设创研院浙江院”、“优设创研院（浙江）研究中心”揭牌仪式在浙江杭州举行，由优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编罗大全、新浪地产华东总经理钟建平、优设创研院浙江院理事长衡劲松、优设创研院浙江院副理事长史利剑共同揭牌，标志着优设创研院浙江院的正式成立。
优设创研院浙江院理事长衡劲松表示，地产公司的游戏规则大概每十年一变，中国房地产发展三十年来到现在，当前面临着一个极其重大的转则性的重塑和重组的过程。成立优设创研院浙江院的初心，是将浙江优秀的地产设计领航人聚集在一起，进行各个方面的思考，相互借鉴，期望可以共同开创、引领下一个时代的浙江，乃至重塑中国房产产品力。当下的地产环境犹如寒意料峭的初春，严寒的尽头是明媚的阳光和希望。
优设创研院浙江院副理事长史利剑表示，杭州的房地产产品品质在国内是有口皆碑的，产品力、研发力和完成度都很高。感谢中国房地产业协会的指导，希望浙江研究院的理事和地产同仁们，可以在房产品研发创新上有所突破，为城市创造美丽。
颁发聘书仪式
优设创研院浙江院理事长
优设创研院浙江院理事长衡劲松、新浪地产华东总经理钟建平（从左到右依次）
新浪浪地产华东总经理钟建平，为衡劲松先生颁发优设创研院浙江院理事长聘书。
优设创研院浙江院理事长衡劲松、新浪地产华东总经理钟建平、优设创研院浙江院副理事长史利（从左到右依次）
新浪地产华东总经理钟建平和优设创研院浙江院理事长衡劲松，为史利剑先生颁发优设创研院浙江院副理事长聘书。
优设创研院浙江院理事成员
杭州宋都集团研发中心副总经理 徐芸
浙江宝龙地产区域设计总监 赵云飞
绿城中国浙西区域高级设计总监 张雄
金科股份浙沪区域温州公司设计总监 张宗立
荣盛发展浙皖区域设计总监刘松 、星创置业集团有限公司设计总监严春燕、大唐地产浙江区域设计总监蔡承超、浙江元垄地产集团副总经理/耕筑（中国）总经理仲翔、滨江集团总师办主任黎红平（从左到右依次）
金地商置浙江区域设计总监冯继斌 、融创东南浙北公司设计部门总监李丰仁、协信远创集团产品研发中心总经理洪晖 、时代集团杭州设计总监陈勤 （从左到右依次）
佳兆业地产浙江区域设计总监于坤 、七彩集团创意总监李赛雨（从左到右依次）
总结致辞
新浪地产华东区总经理 钟建平
中国房地产行业前30年，一直在向前发展，尤其是前几年的过于蓬勃，没有时间进行大的调整和改革。这一波寒潮来了之后，房地产人心里存在一定的落差。但这些年的地产经验，可以向外输出和分享，这也是这次启动论坛的意义，地产人经历的开发体量、作品和业绩，远大于国外的很多设计师和管理者。
开发商的机会在于存量，未来的改造和翻新是非常多的，这其实是现在产品力的缺失。很多优质和新兴开发商有很多的资金，有意用于孵化整个产业链上的模块，因为他们有足够的开发量和资金实力，这是具有颠覆性的产品和板块。
关于优设创研
优设创研院在中国房地产业协会的指导下，由新浪地产设计发起成立。目前已经创建了华北院、华东院、华南院、华中院、浙江院，初步形成全国精装板块、酒店板块、文旅板块。组织架构上由全国头部地产担任理事长与理事单位，并推举地产设计总负责人轮值理事长、理事成员。
优设创研院自成立以来，专家顾问团成员致力于推动行业发展，为地产行业搭建上下游沟通桥梁。不仅为行业未来提供专业的智力与资源支持，还对年度优秀企业、品牌、项目、人物等进行专业技术与策划指导，如今已在行业中形成一股不可忽视的专业力量。
优设创研院活动形式，以论坛研讨内容为基准，以行业及产业相关内容出发，关注地产、设计、供应链等背后的逻辑，软性植入理事成员及优设对行业的推动力量。通过线上直播及个人专访，对理事成员及地产品牌进行IP推广，其中直播在线人数均为10万+。五大院定时举办活动，共吸纳200+来自地产设计领域的专业人士参与其中，探讨《创新产品力》、《未来居住方式》、《酒店未来创想》、《甲乙方精装对话》、《装配式内装》、《住宅 办公 商业产品标准化》、《住宅产品力》等研讨课题。
精彩花絮
