2021年6月21日，上海——安永今日发布《中国房地产行业2020年业绩概览含十四五规划发展机遇》（以下简称“业绩概览”）。业绩概览指出，2020年国内房地产行业房企营收规模大幅增长，但增速减缓。各房企在中国人民银行（“央行”）和中华人民共和国住房和城乡建设部（“住建部”）的“三道红线”新政下，积极应对，稳中有进。全年房地产行业实现增加值人民币7.46万亿元，同比增长7.07%，高于GDP增速2.30%，发展较好较快。
业绩概览基于中房网公布的“2020中国房地产开发企业500强测评榜单”的前三十强上市房地产企业财务数据，从盈利能力、债务比与存货周转三个维度重点分析国内头部房企。其中，排名前三的恒大、碧桂园与万科集团2020年总营业收达到人民币1.39万亿元。
十四五规划下，中国房地产行业迎来新机遇：新型城镇化战略构成经济转型发展的核心动力；房地产金融进一步审慎管理；数字化转型成为发展驱动力，绿色经济打通全产业。
前三十强上市房企盈利能力处于低位，积极调整经营指标应对新政
2020年中国前三十强上市房企 的营业收入合计约为人民币4.00万亿元，同比增长约14.80%。其中，恒大本期营业总收入约为人民币5,072.48亿元，营业收入规模位列行业第一，同比增长约6.22%。受疫情影响， 2020年中国前三十强上市房企整体营业收入同比增长，有23家企业营业收入增长率同比下降，增速普遍减缓。从盈利能力角度而言利润率处于低位，未来有望回升，主要表现为毛利率出现下滑，销售净利率同比下降，而净利润额同比上涨。
为了对冲疫情对经济的影响，融资监管有所放松，债券发行门槛降低，各房企降低债务比。2020年信用债发行规模较2019年大增24.71%至7,257.49亿元。房地产板块2020年的增发股票募资金额达到了736.38亿港元，较2019年同比上升了69.78%。为应对“三道红线”新政，各房企积极进行调整，降低债务投入比。2020年中国前三十强上市房企债务投入比约65.27%，同比减少约1.75%，平均偿债压力较上一年有所下降。
安永 大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉指出，本年央行和住建部提出“三道红线”，为规范和优化开发商融资行为，将在2021年起全行业推行。新政策下，众多房企将面临一定的去杠杆压力，有息负债的增速预计将进一步下滑。房企应降低其资产负债率，减少总体负债，及时还债，以防踩中该“三道红线”，无法增加有息负债规模，使融资受到负影响。相关政策将控制房企的有息负债增速，强化房企的抗风险能力，以促进行业健康发展。
各上市房企存货周转天数持平，存货总量同比增加。2020年中国前三十强上市房企 存货平均周转时间约为2至3年，平均周转率为33.14%；存货总量同比增加，总存货高达人民币9.55万亿元，同比增长约13.09%。其中，金地和世茂的存货增长率最高，分别同比增长34.21%和33.83%。
“十四五规划”下，中国房地产业迎来新的机遇
“十四五规划”下，中国房地产业迎来新的机遇，安永 大中华区城镇化与经济咨询合伙人余泠指出，十四五规划深入推进以人为核心的新型城镇化战略，强调以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动。结合新近发布的三胎政策，刚性购房需求将会出现较大增量并在较长周期内有序释放。遍布于国内各个地区的城市群将构成我国经济转型发展的核心动力。乡村振兴作为十四五规划提出的大举措，将为房地产行业发展带来新的机遇，紧紧围绕国家大战略，为地产行业的未来转型指明方向。“城市更新”首次写入政府工作报告标志着国家全面落实城市更新行动的决心，城市更新的目标是通过对存量进行改造与升级，赋能城市在“宜居、绿色、韧性、智慧、人文”方面的功能，满足人民群众对城市优质生活的新期待。科技创新战略的实施对高品质房地产社区项目的需求愈发强烈，这为房地产企业的产品开拓打开了新的赛道和空间。与此同时，房地产金融是调控重点，审慎管理之下，“房住不炒”仍将延续，物业、教育、医疗等地产相关行业是新的增长点。
数字化转型与绿色建筑也将引领房地产行业新发展。数字化转型具有覆盖面全，应用场景广，市场潜力大等优势，未来将成为中国房地产行业新的发展方向。房地产企业利用科技赋能让产业上下游全链条的场景变得更高效、便捷，提升企业运营效率，降低企业运营成本，实现企业新的增长点。此外，作为绿色建筑载体之一，模块化建筑相较传统建筑具备质量优、建造速度快、绿色环保等项优势，打通产业，推动绿色经济是行业发展的方向。最后，城市更新“存量运管”时代的正式开启，以及城市为提升顶尖人才吸引力发展的高品质科创社区，均将为中国房地产业在“十四五”期间带来重要的发展机遇。
余泠表示：“十四五规划下，无论从外部发展环境还是城市发展方式来看，中国房企均迎来新的发展方向，房企应抓住机遇，将国家规划和行业健康发展有机结合，紧紧围绕国家大战略，实现转型和深入发展。”
附：
根据中房网在中国房地产企业500强峰会暨房企500强测评成果发布会上公布的“2020中国房地产开发企业500强测评榜单”，中国前三十强上市房企名单及简称如下：
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中国房地产企业500强峰会暨房企500强测评成果发布及安永分析：
(http://www.fangchan.com/industry/22/2021-03-16/6777225563674579253.html)
