欧洲文艺复兴时期，意大利建筑师莱昂·巴蒂斯塔·阿尔伯蒂说：“城市是大的家，家是小的城市。”那时就提出居住空间的复合性，城市是社会关系的容器，家庭是城市的核心单位。
“住宅”不仅承载着千万的家庭生活，还与社区、城市公共空间及其他设施有着不可割裂的关联，也是政府政策、房企发展、消费者三方角力的场域。
随着工业化与科技发展，产品线越来越成熟，房企对“好的产品”的定义逐渐趋同，争相角逐“产品力”的同时，同质化浪潮不可避免地来了。
在社会潮流不断变化，用户思维迭代频繁的时代，如何在不确定中持续把握客户的需求与喜好，脱颖而出？5385生活时空研究所合伙人胥能在优设创研院的论坛分享中，多次谈到：“所有环节都同时破局，才有可能跳出同质化。”我们跟他聊了聊，如何在新一轮的居住研究中抽丝剥茧，找到真正的突围路径。
20多年来，在地产行业众多岗位中横跳，做过城市规划、建筑设计、项目运营，也做过定位策划、整体营销、物业营销、广告推广、传媒渠道。创办过女性创业平台，也是国家二级射击运动员。2020年合伙成立5385生活时空研究所，建立日本近藤典子学院、参与引入日本骊住以及住友构建生产技术标准，推动住宅产业数字工业化4.0的战略合作，实施中日联动国内速装落地；同时在新时期行业发展形势下，联合心理学界、教育界学术专家、通过针对家庭关系学、行为学、亲子教育、夫妇关系、收纳研究、系统推进新一轮中国居住研究。
「人/物/时间/空间」这四者之间的关系都被优化了，才是一个基本合格的居住环境。
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“焦虑是消费底层动力，更多思考客户不喜欢什么。”
谈地产产品力前，首先谈谈构成产品的底层逻辑。苹果曾有一句广告语：Your next computer is not a computer.苹果手机问世后，手机进入了一个新的触屏时代，而iPhone能脱颖而出的关键在于对客户需求的反向思考。乔布斯如果专注研究用户的喜好，是永远跨不过革命性临界点的。「优化和革命是两个维度的概念。」
需求的反向思考推动产业革新！
需求的反向思考推动产业革新
消费者往往不知道自己未来喜欢什么，但却非常清楚长期积累下的不满意。很多行业的催生来源于用户不喜欢的行为，例如外卖软件的出现，对应不喜欢做饭、出门，共享单车的出现，对应不喜欢自备单车、走路。需求决定市场，但推动产业迭代革新的不是单纯迎合，而是“需求的反向思考”，新产品的出现可以引导市场，类比到地产住宅产品也是同样的道理。
需求的反向思考推动产业的革新
要想跳出同质化，首先要抛开设计视角，打破以往单纯从舒适度、或者功能性、或者身份感出发，只考虑空间尺度、使用功能、材质、智能化等方面的设计逻辑不可取，因为忽略了人的真实需求。 一个产品俘获一批人的时代已经一去不复返，当前地产产品竞争中关键是「精准打击」，随着社会多元化发展，未来客户细分的标准按购买力金字塔横向划分不再适用，要按照个人角色、社会角色、甚至心理层面虚拟角色的纵向划分，才有可能针对性地解决消费群体的心理需求痛点。 前阶段曾做过一个面向养狗人士的社区，从室内到小区室外有大量跟狗有关的专项设计，丢狗便便的垃圾桶、雨天遛狗的半室内步道、室内挂狗绳的位置、狗粮存储收纳、淋浴区扩展等等，同时在招商环节专门引入专业宠物医院、宠物托管、宠物食堂、宠物4S集合店......业主们在电梯里遇见就会有源源不断的话题围绕狗展开，也不必再担心会有怕狗的邻居。将虚拟社群实体化，生活方式相近的群体住在同一个社区空间里。
融创中心武汉壹号院前期规划定位
从最新的人口普查数据来看，生育率降为1.3，家庭单位逐渐减小，从常见的三口之家，出现越来越多的丁克家庭、单亲家庭、负亲子家庭以及单身群体。未来家庭单位会继续变小，数量级会增多，对于空间数量的需求逐渐减少。人们逐渐从追求房间的数量，变成对单空间的要求，比如客厅声光舒适度、餐厅场景多功能、卫浴三分离、衣帽间不仅要有而且要大，收纳空间足够且分置合理......对单一设计维度的要求更加极致。 由此延伸开来，针对女性的公寓产品，要更在意衣帽间、浴室空间的大小与舒适度。负亲子社区中，既要满足平日一个人独处，又要满足节假日与孩子相处的空间。下一代住宅在同样的使用空间里，可以有很多版本的生活形态存在。
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“中国地产的产品逻辑必将回归生活本身。”
我们每一个人既是城市的居住者、使用者，也是建设者。作为空间载体，地产项目与人的化学反应融合为城市人文的一部分。 什么叫好的房地产产品？其实大家都还在摸索。科技的确在推动房地产「产业」的发展，但未来整个行业的发展既需要也必然会回归到人的生活的本质，房子是生活的容器，而其中的生活内容需要房企真正去用心理解。 最早做销售的经历，面对的是个体，赢一个客户算一个；后来转做广告，面对的是某个群体的消费者；再后来做规划，一个项目面对更广泛的群体，已落地的实际空间某种意义上能影响一代人。 与此同时，随着时间线的变化，解决当前这一代人的需求以外，人群在变化，需求仍在变化，比如当初考虑婚房的小两口，五年之后他们的需求转向学区房。究竟如何给客户真正想要的生活？一方面要研究地产产品的主体「人」，另一方面要研究什么是「生活」，地产行业全链条都要提升对人与生活的理解，才能在不断变化的时空之中往前推进。 这也是5383生活时空研究所的命名由来，「5383」意指西天取经师徒四人，5-悟空，3-三藏，8-八戒，5-悟净，术业有专攻。
“师徒四人“有力量、有理想、有欲望、有担当
团队吸纳不同领域的专业者，从心理学、教育学者、城市定位、建筑设计、室内设计、软装场景、成本到终端销售以及物业客服。从同一个起点出发，共同串联地产产品的全链条。用一条贯穿始终的产品逻辑打造产品力、展示力、销售力，环环相扣，有效地降低偏差概率，产品不断推陈出新，跳出同质化。「时空」也代表着生活的两个维度——时间与空间，过去住宅只关注空间问题，空间流转的同时，时间流逝也在影响变化的产生。 必须承认，过去绝大多数人并不真正知道自己想要什么样的生活，而开发商也只是在想象客户们的生活。需知生活方式并不是打造出来的，它不在于「高」或「低」，而在于「内」与「外」。生活方式代表着优质的生活品质，由每天都在家里发生的事情组成。爱玩车、爱露营、爱自驾游等等在家之外的活动都不属于生活方式，只能说它们代表某种生活态度。 当下越来越艺术范儿的售楼处，意在展示理想生活样本，普遍采用昂贵的装饰材料和艺术造景，营造一个极美的氛围，但恰恰缺少了生活气息。真正的生活里，我们需要做饭、洗碗、整理、倒垃圾......具体的行为习惯才是生活的本质，比起开什么车、背什么包更重要的或许是你在家怎么喝的牛奶，怎么洗的澡，睡的好不好......当你在家做的每件事都令自己感到舒爽，代表着拥有了不错的生活品质。
生活中的胥能喜欢做饭，他曾经在郑州住的房子里，厨房完全按照自身习惯设计和装修。在这个开放式厨房里，内空间吊柜做了最大减法，开放上空，冰箱外置，厨具壁挂。尤其特别的是不锈钢岛台上的日本舒奈特的集成水槽，放在岛台中间，三边用起来都很顺手。
大家现在不缺房子住，而是缺适合自己的房子住。随着时间的推移，房子的适用性也会降低，从婚房、有孩、孩子离家，到老龄化全年龄周期住宅的需求，从甲方到乙方应该逐渐建立起意识。我们要思考如何通过家居的直接调整，或者二次、三次改装修调整，将来形成一个良好的体系，快速将一个孩子成长的空间转变为适老化空间，甚至一孩家庭快速转变为二孩家庭使用。
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“重建服务于人的产品逻辑。”
后疫情时代，经历过居家封闭期，大家对「家」这个空间的潜藏需求浮出水面：属于自己的独处空间、能专注应对网课又可以和孩子共同学习活动、需要更多储藏空间......更多人在高频相处中意识到：一方面，家庭关系中家庭社交和个人独处之间充满矛盾，另一方面，社区服务品质与当初购买价值的不匹配。 当前地产行业“功能强”是痒点，“关系弱”“服务弱”才是痛点，普遍着力功能部分，但在产品之外的生活展望的讲述是缺角无力的。住宅产品力的提升研究核心是人、物、时间、空间的互动能否带来更好的感受。下一代居住空间，更要关心人在家里的具体行为和心理感受。 通过心理学、行为学研究的介入，深度理解消费群体的社会角色。心理学角度梳理的是人与人的关系在空间的情景呈现方式，收纳梳理的是人与物与使用空间的关系；行为学更多是解读了什么是合适的尺度，怎样带来良好的使用感受。
胥能联合日本收纳大师近藤典子建立中国收纳学院、与日本骊住以及住友构建生产技术战略合作。
所有的空间设计需要搭建场景人物设置，比如家庭娱乐与聚会活动需要更大的空间和可变性，推导出餐客厅设计；为老人设计一个专门的座位和书桌作为独处空间。除此之外，室内空间设计也要考虑光环境、声环境、温度、湿度等方面对人情绪的影响。 以一个日本住宅为例，由于屋主是能看到光影的半盲人，走路全靠脚感，室内楼梯的转角踏板采用「浮作」的木板，表面被小铁刷子刷过，脚踩上能感觉到木头的肌理。当屋主感受到这块有凹凸的地板，他就会有一个心理准备：要转弯了，类似这样的人性化设计在日本已经较为成熟。随着大数据和网络的发展，房地产开发建设工业化程度提高的前提下，未来房子也将出现定制化现象，或许就像手机淘宝，每个人看到的主页版本都不一样。现阶段中日合作的住宅产业技术导入已经成熟，大规模产业更新已悄然在进行中。
很多人觉得未来时代的发展不可预计，其实真正改变了时代的人只是有5385那四个特质「有力量、有理想、有欲望、有担当」。
新浪地产设计×胥能 快问快答
Q：你养过宠物吗？是什么？
A：没有。
Q：你平时喜欢什么运动？
A：做家务算的话。
Q：最想做而又不敢做的事情是？
A：结婚。
Q：心情不好时是怎么排解的？
A：学习，反复看电影，最近又在看《指环王》，三小时未删减版。
Q：如果给你一次重新选择的机会，你想从事什么工作？
A：厨子。
Q：从出生到现在，你最喜欢哪个年龄段的自己？
A：下一个十年的自己。
Q：工作和生活分别占百分之几？
A：融合，工作就是生活，生活就是工作，研究的就是生活。
Q：最近在读的一本书是什么？值得推荐给大家吗？
A：纳西姆·尼古拉斯·塔勒布的书《反脆弱：从不确定性中获益》，看过《黑天鹅》的话应该知道他。
Q：如何学习？
A：通过对事物的反刍，无数次刷马桶就能总结出哪个洗洁精好用，一样的道理。
Q：对优设创研院说一句的话，想说什么？
A：优设应该站在更高的体系和角度上看，我们应该不只局限于房地产的设计角度，而是联合更多行业外的专业人，真正把因人而生的设计放在核心问题，对人展开深刻的研究，研究真实的底层逻辑。有多底层不好说，从生活意义到生存意义、从生存意义到生命意义吧。
关于优设创研院
与产品对话，倾听未来地产设计力量的声音。优设创研院在中国房地产业协会的指导下，于 2020 年 5 月 23 日由新浪地产设计发起成立，旨在以新视角，认 知新生代需求，探讨未来生活方式，创办应用式研发课题；创新地产设计产品， 共同为消费者打造高品质生活方式，同时引领行业发展，推动产业进步。目前优设创研院已经创建了华北院、华东院、华南院，华中院，初步形成全国精装板块、酒店板块、公寓板块、文旅板块。组织架构上由全国头部地产担任理事长与理事单位，并推举地产设计总负责人轮值理事长。
优设创研院以论坛研讨内容为基准，以行业及产业相关内容出发，关注地产、 设计、供应链等背后的逻辑，软性植入理事成员及优设对行业的推动力量。通过线上直播及个人专访，对理事成员及地产品牌进行 IP 推广，其中直播在线人数均为 10 万+。
