编者按：目前中国地产行业遇到了各种各样的问题，但一直在曲折中前进，在发展中寻求上升，需要上下游行业齐心协力，追求更加符合人性和高品质产品是我们的目标。

韩东航

珠江投资集团市场及标准研发中心 联席总经理

优设创研院华南院第一届理事长

       20年的从业经验，曾任职设计院、万科、招商局地产、仁恒置业等头部地产。对于住宅、公寓、商业综合体等地产产品全生命周期的研发、设计规划、工程管理、工程运行及运营管理，具有丰富经验及心得。

       1.产业化和标准化趋势利好发展

       2003年是住宅标准化元年，万科作为领头羊率先将产品细分，“双标”标准工具诞生。自此以后，住宅产品标准化工作一直都是各地产公司的重要战略。韩东航在2004年进入万科，开始接触到产业化的力量。当时的万科是以标准化、工厂化和产业化来定义房地产行业的发展趋势的。他认为以标准化为牵头，尽量把产品模块化之后，可以用工厂生产、现场组装的方式进行建造，这样能更好的拉动上下游企业，达到地产行业真正的产业化。

       按照当时万科的逻辑来看，目前真正的住宅产业化还是在发展过程中，但整体趋势是越来越明显，更多的上下游企业加入产业链。之前的供货商、合作单位都是零散型、呈点状分布，现在慢慢的由点连成线性，形成一个好的发展趋势。

       中国住宅产业化发展趋势，韩东航认为有三大趋势。第一趋势是政策持续支持，在此之前住宅产业化都是以企业自发的形式去推动，房企如万科，再如从白电入手的海尔等。而近几年，住宅产业化政策上的发展越来越快、要求越来越细、资源越来越多，从国家、民生等角度出发，从全国利好均衡的形式去推动，政策导向明显。

       第二个趋势是参与企业增量显著，原来很多企业都是在观望，包括一些规模大、实力强的房企。现在无论是国企，还是有规模的民企，甚至规模较小的民企，也都愿意参与到产业产业化里面去。企业自身也在形成独特的产品生态链，不断优化各个功能板块，比如住宅、商业、产业园区、医疗养老、教育等，整合企业自己内部资源，扩大业务范围，创造自己的产品链条。韩东航认为这是第二个趋势，企业会更多的关注不同产业上的需求，会自己协调扩大，会打造一个适合自身战略发展的产业生态链。

       第三个趋势，材料供应商、建造商、设计单位、施工土建单位等更多的上下游单位主动参与到住宅产业化建设中。从企业发展的角度来讲市场做大做强是趋势，在产业化的进程中，必须参与到产业化的建设并融入其中，即使是战略上要做小而美的企业，也需要在产业链上找到合适契合点，才能保证自身生存、不被轻易淘汰。

       从更大的方面来说，住宅产业化还涉及到整个国内资源平衡的问题，比如说东北、西北和华中、华南的资源是不平衡的，需要通过国家政策引导让各个地区趋于平衡，也需要企业发挥自身优势、灵活的运用资金和人力物力，二者互补使整个国家的住宅产业化真正做好。

       “别问消费者想要什么，企业的目标就是去创造那些消费者需要但表达不出来的需求”。

       ——乔布斯

       乔布斯的产品不会追随消费者，而是引导消费者。但是目前地产行业基本都在追随消费者，而引领消费者的要少一些。地产行业的客户研究更多是以消费者趋势去做产品的落地，韩东航认为未来的趋势是越来越多的企业会去按照乔布斯的方式去引导消费者。华为、小米等国产品牌现在已经走到引导消费者的层面，这需要企业不断转变观念、提升技术能力，超越和领先消费者的认知。

       是引导还是追随，是跟企业的水平有关系的。地产行业很多从业人员的理解力和表达力往往达不到影响决策者、引导消费者的水平，因此还在追随和满足消费者需求的情况下做产品。稳定的专业团队以及合理的分工合作才能够提升地产行业整体产品的水平，加强行业之间互通，共同上台阶，才能真正做到引领消费者。

       住宅产品这些年来相对比较成熟，一些优秀的设计实际上已经在引导消费者，比如凸窗、架空层、智能化等，这些都是在促进消费者形成新的行为习惯从而引导消费者。尤其是2005年就开始研究的各种智能化产品以及场景化的设计，这几年快速推广，发展越来越成熟，大家接受度也越来越高。所以技术水平不断提高、理念不断更新，做出好的产品自然就会引导消费者。

        2.产品差异化重在“创新力”

       大家都希望能做到产品差异化，差异化可以拉开距离，找到卖点，能够让自己的产品更好销售。但实际情况是很难做到，差异化一旦出来，可能不到半年市场上就有同样的产品。目前头部房企都有研发能力，但大部分地产缺乏研发能力，不过却有超强的学习和跟随能力，还有部分房企会通过引入头部房企和有跟随能力房企的合作单位来模仿和跟随。

仁恒梦公园

       未来住宅产品标准化如何发展？韩东航提出“像乐高一样的模块化组合”，将客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等一系列空间拆分做成模块，通过组合做产品提升。另外，固化成系列产品，并形成风格化。未来住宅既可以是产品，也可以是作品。除了考虑公司战略及盈利模式，住宅产品标准化强调设计的牵头作用，以产品作为龙头来带动成本适配体系。标准化需要有生命力，将标准化作为基础，未来设计空间也会更大。

       近年来商业地产产品呈多样化趋势，包括购物中心、街区mall、社区底商、城中村旧改、厂房旧改等等。不同房企打造的商业产品也不尽相同，但无论哪种业态，房企重点从策划和租赁着手研究落实。策划确定独具特色的商业定位，租赁解决高效持续的运营活动。但这两端的中间需要导入科学系统化的特色商业资源，对于一部分房企而言这方面是有所缺失的。前、中、后端一起做，才能在产品和管理上实现标准化。韩东航提出6大核心指标赋能商业产品：转型力、整合力、想象力、洞察力、金融力、落地力。

仁恒梦公园

       房企一定要顺势而为，紧随政策导向，利用技术及行业革命，创造空间多样性。用设计解决问题，最终实现设计创造价值。

        3.疫情和新生代需求带来新机遇

       新生代人群诞生于中国崛起的时代，是伴随着互联网成长的一代。一方面，物质生活富足，使得他们自我意识觉醒，开始追求精神层面的需求；另一方面，他们习惯表达自我，很有想法，极具个性，并且愿意尝试各种新事物。

       新生代人群在消费能力允许的情况下考虑的是「性价比」，是性能高于价格，性能质量品质排在价格前面；相对比过去的消费人群首先考虑价格再考虑品质，可以称之为「价性比」。选择不同，平衡点也不同，消费习惯不同，客户需求也不一样。新生代人群也为房地产行业带来很大的机遇，在对他们的研究中确实是带来很大的收获，但是真正能研究透也不是那么容易。就像当时研究80后一样的，其实研究客户群体是从主力人群开始的，然后再反推到70后60后，然后才做出60后的老年产品。

       在韩东航所主导的深圳「仁恒梦公园」和「仁恒芯梦公园」项目中，都邀请了境内外知名的设计师做了3.6米层高、面积30㎡左右的小户型公寓，利用夹层空间创造备受年轻人喜爱的产品。很多年轻人看完样板间后非常喜欢、立即定房，他们下定决策的时间非常快，这种空间变化、材料简单但同时又能体现出层次感的空间设计非常符合他们的心理定位。完全不像70后甚至80后买任何东西的时候会犹豫一下，「一粥一饭当思来之不易，一丝一缕恒念物力维艰」的时代已经过去了。消费习惯在改变，新生代人群在消费能力范围内，不会犹豫，这是最大的变化。

仁恒芯梦公园

       他们有足够的判断力，产品只要足够打动他们就很容易形成消费。但如果产品做的不好，客户也很容易流失，尤其是伴随着互联网的发展，口碑传播非常快，这也是韩东航认为90后消费群体带来的一个最大压力。做的好，口碑传播快，会有大批客户跟随；但做的不好要恢复好的口碑很难，客户也很难被拉回来。

仁恒芯梦公园

       谈到疫情对地产的影响，韩东航认为，任何事物我们都要看到好的一面，从人类历史上来说，都是不断朝好的方向发展。疫情的影响，他认为在地产行业有两个方面，一个是对绿色空间的要求加大，例如自然通风和机械通风的要求，空气质量的要求加大，现在市场已经有很多新风系统，包括风模拟、光模拟等各种自然环境的模拟。

仁恒芯梦公园

       另外一个是疫情导致大家对生活的态度有很大的转变，愿意放下工作走出去锻炼，家庭生活的态度和生活习惯就会改变，那么对小区设备生活设施、老人活动场地、儿童活动场地等等空间的要求更高，这就需要地产商在一开始做出合理的空间规划。韩东航认为，疫情给房地产带来了很多改变的契机，消费者心理的变化，引起行为习惯的变化，导致开发商产品设计上的变化，也会使得产品更加符合人性，品质越来越好。

       新浪地产设计×韩东航

       快问快答

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       Q：你养过宠物吗？是什么？

       A：养过，现在家里养了猫、鸟以及鱼。海陆空齐了。

       Q：你平时喜欢什么运动？

       A：主要是跑步、游泳。

       Q：最想做而又不敢做的事情是？

       A：想到处走走看看，下不了决心，放不下工作和家庭。

       Q：心情不好时是怎么排解的？

       A：喝茶、运动，或者和朋友聊天、陪小孩玩。

       Q：如果给你一次重新选择的机会，你想从事什么工作？

       A：会选择艺术或者设计相关的行业。

       Q：从出生到现在，你最喜欢哪个年龄段的自己？

       A：最喜欢初中的阶段，人生中学习、收获和经历比较丰富的年龄。

       Q：工作和生活分别占百分之几？

       A：80%工作，20%生活。

       Q：最近在读的一本书是什么？值得推荐给大家吗？

       A：唐诺的《声誉》，推荐给大家看的理由是：现在我们评价人一般都是用财富和地位这两个约定俗成的评判标准，《声誉》可以让大家看到更多为了自己的坚持而专注去做事的人，比如科研人员，除了世俗的成功之外我们还可以去关注什么、还应该关注什么？这本书会带来很多启发。

       Q：为什么会加入优设？对优设说一句的话，想说什么？

       A：加入优设是因为大家有共同的理想和追求，想做成一些事情，不局限自己，让生命更外延。希望优设能够快速成长起来，在我们有限的生命做出一些令人刮目相看的事情。

       关于优设创研院

       与产品对话，倾听未来地产设计力量的声音。优设创研院在中国房地产业协会的指导下，于 2020 年 5 月 23 日由新浪地产设计发起成立，旨在以新视角，认 知新生代需求，探讨未来生活方式，创办应用式研发课题；创新地产设计产品， 共同为消费者打造高品质生活方式，同时引领行业发展，推动产业进步。目前优设创研院已经创建了华北院、华东院、华南院，华中院，初步形成全国精装板块、酒店板块、公寓板块、文旅板块。组织架构上由全国头部地产担任理事长与理事单位，并推举地产设计总负责人轮值理事长。

       优设创研院以论坛研讨内容为基准，以行业及产业相关内容出发，关注地产、 设计、供应链等背后的逻辑，软性植入理事成员及优设对行业的推动力量。通过线上直播及个人专访，对理事成员及地产品牌进行 IP 推广，其中直播在线人数均为 10 万+。