与产品对话，倾听未来地产设计力量的声音。2021年1月23日，「优设创研院年度顾问闭门会议—中国房地产产品力趋势研讨会」于上海 Lamett 比利时乐迈亚洲总部正式开启，本次闭门会议华北、华东、华南、华中四大区专家围绕《我们要做怎样的酒店？》、《定制精装住宅产品》、《装配式内装》以及《住宅及商业办公类产品标准化设计》四个主题为2021年优设创研院研究方向开题，同时以此为基础进行探讨以及话题拓展。
优设创研院在中国房地产业协会的指导下，由新浪地产设计发起成立。目前已经创建了华北分院、华东分院、华南分院，即将启动华中分院，初步形成全国精装板块、酒店板块、文旅板块。组织架构上由全国头部地产担任理事长与理事单位，并推举地产设计总负责人轮值理事长、理事成员。
2020年优设创研院发布重点新闻稿件平均阅读量达3万+，以论坛研讨内容为基准，以行业及产业相关内容出发，关注地产、设计、供应链等背后的逻辑，软性植入理事成员及优设对行业的推动力量。通过线上直播及个人专访，对理事成员及地产品牌进行IP推广，其中直播在线人数均为10万+。四大分院定时举办活动，共吸纳100+来自地产设计领域的专业人士参与其中，探讨“创新产品力”“未来居住方式”“酒店未来创想”“甲乙方精装对话”“装配式内装”“住宅、办公、商业产品标准化”“住宅产品力”等课题。
主持人：新浪地产设计全国主编/优设创研院执行秘书长 罗大全
业务版块上，优设创研院一端为资源输入，另一端为成果输出。吸纳各房企、设计机构及供应品牌介入，助力个人IP、企业品牌、产品价值的展现及传播，以“房地产产品力大赛”为落脚点，最终反哺、服务于行业，试图营造一个更不一样的设计圈层。
中国房地产业协会产业协作专委会副秘书长
优设创研院秘书长 唐茜致辞
唐茜表示，当前地产设计行业所面临的困境，正如当前疫情，都处于一个复杂时期。各房企管理者面临着产品力提升的难题，以及如何在运营管理各方面破题。到底什么是产品力？每个企业都有不同的解读和创造。优设创研院能为行业提供一个交流的土壤，联动地产设计管理者及设计机构、供应企业，打造行业闭环，最终实现产品力提升。
本次会议也得到了行业内外的大力支持，出席本次活动的嘉宾们有：
中国房地产业协会产业协作专委会副秘书长/优设创研院秘书长 唐茜
新浪地产设计全国主编/优设创研院执行秘书长 罗大全
世茂喜达酒店集团技术服务副总裁 郝玉鸿
开元酒店集团副总裁 朱明生
珠江投资集团市场及标准研发中心联席总经理 韩东航
中国金茂控股集团有限公司产品管理中心副总经理 张璋
洲际酒店集团大中华区酒店开业事业部设计与工程首席总监 胡彬
上海金茂建筑装饰有限公司装配式事业部总经理 王凯
上海金茂建筑装饰有限公司装配式事业部副总经理 白润之
HBA 董事合伙人 李鹰
妙物（中国）建筑装饰集团创始人 刘威
汉都设计创始人 田欢
十间坊创始人 廖玮
5385生活時空研究所合伙人 胥能
01/
#我们要做怎样的酒店？#
世茂喜达酒店集团技术服务副总裁 郝玉鸿
首先应该从酒店收益和酒店设计的角度来出发，如果没有房地产红利去带动酒店投资、建设和经营管理，在目前的商业逻辑底下，酒店盈利并不理想，无论是设计单位，还是酒店管理人员或者开发商、供应商，都面临着如何说服投资商和开发商再来投资酒店的严峻问题，也是今后市场需要着重思考的问题。
从酒店经营统计数据显示，全国范围内的五星级酒店，抛开疫情影响，以2019年为例，Rev. Par表现最佳的是上海市，但是经过可验证的数据换算后，我们可以得到一个结果，那就是，全国范围内，经营能力最佳的城市上海，五星级酒店，每天每平方米的经营毛利润不超过人民币三块钱。
从改革开放到现在，酒店为什么会发展成这样？我们应该深刻地去思考，到底是哪个环节出错了？我们还可以怎么做？从健康的生命周期、健康的投资回报以及提升酒店整体经济等方向来考虑，都可以作为酒店未来发展的方向。
开元酒店集团副总裁 朱明生
对于未来我们需要打造怎样的酒店？首先要基于新材料、新工艺、新技术、新方法论，围绕客户、业主、品牌、合作伙伴等多方需求，开源节流，提高客户体验和酒店坪效。开源的思路是业务单元创新迭代，例如，酒店打造共享厨房，引入餐饮品牌，由品牌出品；商务板块重新打造为共享办公空间等。节流的例子包括新材料节能、人力资源共享等等。
HBA董事合伙人 李鹰
从设计的角度来思考，酒店方能否在保证品质的情况下把俗套固定的标准抛开，从纯商业运营的角度或者这个时代大家对未来酒店期待来思考，放开思维，给予设计师更大的发挥空间去创新。
洲际酒店集团大中华区酒店开业事业部设计与工程首席总监 胡彬
往往五星级酒店的投资者，无论是国企还是房地产开发企业，很容易走向一个歧区：从个人喜好去规划、设计酒店，个人色彩太强。投资酒店的目的到底是赚钱还是彰显个人品味也是市场上一个问题。其次，酒店建设的投入点也很重要，目前国内很多酒店在隔音、机电等隐形的部分做的很无所谓，然而在面子工程上就花巨额费用去打造，包括不尊重原创设计，市场抄袭严重。与国内其他行业相比，酒店是一个很传统的行业，目前的发展跟不上时代，新一代酒店需要跳出传统酒店行业市场的思维去思考，将酒店作为一个载体与平台来考虑与国内其他品牌强强联合、做资源整合，这都是节约运营成本的一些方式。除此之外，怎样设计酒店的设施，新科技如何在酒店空间中得到有效地应用等等问题，酒店从业人员需要不断地去打破常规去思考，同时也要提升自己，真正地做到让客人满意。
02/
#定制精装住宅产品#
妙物（中国）建筑装饰集团创始人 刘威
定位设计：确定产品在市场上的生态位
基于新一代住宅的市场定位和目标，房企和设计单位在进行项目定位和决策时，就要明确项目的客户定位和产品定位，在此基础上做精准定位，而且至少要比竞品高一个段位——确定产品在市场上的生态位是新一代住宅市场定位的关键。
但令人遗憾的是因为精装成本的原因，开发商仍然不愿意做成品房。现阶段绝大多数房企对住宅产品的理解仍停留在打造产品物理空间的层面，而没有上升到产品文化和人文精神的高度；在服务上，也仅是基本的物业服务，而缺乏美好生活所需的大服务。
原来买房子大多是投资属性。现在“房住不炒”，品质和地段同样重要，所以在整个开发逻辑上会有一些变化，即住宅不仅仅是空间，更是“空间+设计+服务”的复合场。并且作为一个人居空间，设计在产品中已经不大可能做出颠覆式的创新表现。基于这一基本认知，刘威认为新一代住宅的产品宗旨是：住宅单领域的深度研发，即像解剖麻雀一样，把整个住宅所有细节都解剖掉。
刘威提出了“交钥匙即可入住的精装家宅”。实际上就是解决客户的个性化需求，创造设计者的差异化竞争优势。这也是刘威团队的产品价值的体系——内涵驱动、成本为先、以人为本、价值导向。内涵驱动产品要有灵魂、有精神，成本为先是指产品一定要有成本优势（有成本优势才有价格优势），以人为本就是要满足不断升级的客户需求，价值导向就是要做出高性价比、高体验感、高美誉度的产品。
在竞争越来越激烈和开发利润率越来越低的市场中，要想突破重围，脱颖而出，一定要站在未来的高度，研发出行业领先、难以竞争的新一代产品。只要做出“不愁卖、抢着买”的产品，自然能实现业绩持续速增，甚至想多快就多快。只要做出来，不仅能实现业绩速增，自然也会形成独具特色、业内推崇的产品模式和明星产品IP。
中国金茂控股集团有限公司产品管理中心副总经理 张璋
张璋也表示无论是什么项目，房地产产品的不动产属性决定了项目不会孤立存在，从设计师的角度来说个性化是需要体现的，但如果站在房企的角度，个性化容易造成成本的不可控，这是个必须要思考的问题。微创新个性化交付如果是基于房企成本角度出发更利于树立典范，更易于被市场和房企接受。
珠江投资集团市场及标准研发中心联席总经理 韩东航
配套：服务产品化与产品服务化
韩东航认为公寓类项目的定制精装需要谋定而后动。做什么精装，其实是取决于客户的需求点。自住类客户诉求一定是功能到位，质量到位，标准到位。所以在推动公寓产品的角度出发，配套服务的问题，不应只停留在口头上和会议室里，而应转化为实际行动。
之所以将属于规划的配套单列出来，目的是强化产品服务化和服务产品化的认知。产品服务化是指项目投入成本规划配套的商业、社区生活中心、配套用房等，要践行“以人为本，价值导向”的宗旨，必须要前瞻性、精细化设计，为住户的美好生活服务，不断提高客户体验感和品牌美誉度，当然也不要违背“成本为先”的宗旨。
服务产品化是指通过提供优质的销售全程服务、交房全程服务、后期物业服务、定制化增值服务、社区文化活动服务等，使配套设置成为产品的品牌名片、社区治理的标杆和客户美誉度传播的口碑、激发更多人买房的原动力。为此建议结合不同产品系的定位，从打造公司服务品牌和产品服务化的高度予以明确配套标准和服务标准。
世茂喜达酒店集团技术服务副总裁 郝玉鸿
产品IP化：形成高辨识度的住宿综合体
郝玉鸿认为为住宅赋能通常是将产品差异化、特色化，或者设计符号标签化等，均可称为产品“IP化”。“IP化”就是产品IP规划在产品标准中的具体落地。比如要将某某酒店的实用功能和附近的高品质住宅打通，可以打造成“住宿综合体”IP，但也要统筹规划，既不能用力过猛，也不能太过抽象。比如有的闲置空间可以充分利用起来，可以让住宅用户在有酒店管理的服务下高品质使用。郝玉鸿为这是一个非常好的思路，只是现在在国内没有太多成功案例可以借鉴，但未来一定可期。
洲际酒店集团大中华区酒店开业事业部设计与工程首席总监 胡彬
场景复合化：空间、功能与理念的表达
胡彬讲述说，在全球的范围内，很多奢华品牌酒店，大部分都有可销售的公寓产品。应该说，这些年来，“住宿综合体”的趋势越来越明显。未来的酒店和公寓产品是什么样的，会不会与现在相差不大？胡彬预测，营运模式会越来越成熟，结合也会越来越紧密，酒店丰富、精细功能空间，可以给公寓住宅做好场景服务，即未来复合化场景：洗衣、餐饮、商务、休闲等功能的一体化。
开元酒店集团副总裁 朱明生
场景实践：从行业突破的高度构建未来住宿综合体
朱明生实践中发现行业内有很多机会，大量存量资产需要被改造，而这些存量资产第一需要资本，第二需要方案。但很多业内人士不太了解这种模式的优势和理念，而投资者又不太懂，所以需要做出可研究的、可实践的表现形式与创新，而这需要整个行业及平台的支持。所以希望大家一起推动“住宿综合体”模式的发展，将设计理念、优势和价值用直观方式传递给大众。
03/
#装配式内装#
中国金茂控股集团有限公司产品管理中心副总经理 张璋
从国家政策的未来走向和市场研判来看，装配式内装的需求会越来越多，但也需要一个逐步落地的过程，行业企业也在积极参与，市场逐步成熟。
装配式内装，其优点是标准化程度高，其次具备安装灵活性，能够解决一些现场湿作业以及安装和维修等传统装饰核心问题。目前国内市场推进遇到的主要问题来自两点，一是技术问题，前期建筑标准化做得不够好，会造成室内标准化也很难进行；第二是客户思维还停留在传统装修的认识，市场需要培育。
上海金茂建筑装饰有限公司装配式事业部副总经理
白润之线上分享内容
「装配式内装」是近几年来比较热的话题，也是行业未来发展趋势。随着建筑工业化、装配式建筑的推行，装配式内装的接受程度不断提升。近几年，传统装企、新兴装企纷纷进入装配式内装领域业务排布，抢占市场先机。
金茂装饰作为拥有27年历史的央企地产下属装饰公司，从2018年起布局装配式内装业务，对中高端的装配式内装进行了深入研究和探索。重点研究了几个核心问题：
关于装饰内装的定义或者界定的方式，从技术上装配式内装核心三要素
一是干法作业施工，以保证现场的环保要求，规避粉尘等污染；二是管线分离，做到建筑体与填充物之间的分离，以保证内装与建筑同寿命；部品的工厂预制和现场安装，最大程度的节约人工，提高安装效率，降低成本。
国内做装配式内装的的痛点
从社会层面上来讲，整个建筑业的消耗包括建筑寿命、建筑垃圾等等，无论是成本还是环保都很落后和低效；从行业层面来讲，劳务工人的短缺问题将日益凸显，并制约业务的发展，造成设计落地的可实施性和观感很难达成，如何保质保量的还原设计师优秀的想法和理念，也是目前行业内的痛点；从市场层面上来说，存量市场改造到了一个比较大的风口期，作为装饰企业，会接触到存量市场包括酒店式公寓整体改造、办公楼改造等项目，改造过程当中对改造现场的噪音控制、垃圾运输包括二次翻新之后再改造的成本和设计的控制都会有要求。而装配式在工业化、标准化的特点一定程度上很好的解决了这些问题。
金茂装饰在探索过程中总结的装配式内装实施落地四个比较重要的先决要素
以设计为先导，以研发为核心研发，以产业化工人提升现场施工效率，并辅助以信息化的管理抓手确保项目落地。
1.以设计为先导
装配式内装由于其部品部件标准化程度很高，所以在推广过程中，最好的接入方式是以前端规划、建筑设计阶段介入并推进装配式产品的应用，并借助BIM等软件的应用，提升设计-生产-安装全链条的拉通。
2.以技术为核心
传统建筑装饰行业为劳动密集型行业，起科技含量和技术属性不高，但工业化赋予了装配式企业更多的科技含量。从原材料的性能多变，到饰面材料的包覆方式、再到连接部件的研发围绕装配式业务，一定程度上能够提升企业的差异化竞争优势。
3.以产业化工人提升现场施工效率
装配式内装的推行，将很大程度上推动建筑装饰行业的变革，由传统的多工种较差作业，将转变为产业化安装工人的顺序现场安装，极大程度的提升施工效率，降低综合成本，与此同时，安装工艺的标准化、工程验收方式的明确也是下一阶段的重点任务。
4.以信息化的管理抓手
装配式内装部品部件的工业化生产，一定会借助其背后强大的信息化贯通来辅助，持续推动信息化落地，最终实现从设计建模到工厂下单生产到物流信息采集再到现场保管安装全流程的信息可追溯，借助信息化手段实现对项目的全维度管理。
04/
#住宅及商业办公类产品标准化设计#
珠江投资集团市场及标准研发中心联席总经理 韩东航
向制造业学习的住宅标准化
2003年是住宅标准化元年，万科作为领头羊率先将产品细分，“双标”标准工具诞生。自此以后，住宅产品标准化工作一直都是各地产公司的重要战略，2008年起龙湖、恒大等一线房企扩张，通过人才培养加速高收益快周转。到了2020年住宅标准化向品质化跨越，比如各种“院子”系列产品，跟品牌结合，从户型、内装到外立面、景观、归家动线都纳入标准化系统。
除了考虑公司战略及盈利模式，住宅产品标准化也越来以产品作为龙头来带动适配体系，更加强调设计的牵头作用。标准化也需要有生命力，将标准化作为基础，未来设计空间也会更大。
未来住宅产品标准化如何发展？韩东航提出“像乐高一样的模块化组合”，将卫生间、厨房、客厅、阳台等一系列的空间拆分做成模块再组合做提升。另外固化系列产品，以及将标准形成风格化，未来住宅既可以是产品，也可以是作品。
特色多样的商业产品标准化
商业地产产品呈多样化趋势，包括城中村旧改、街区mall、购物中心、社区底商、厂房旧改等等。不同房企打造的商业产品也不尽相同，但无论哪种业态，房企都从两个端头着手：策划和租赁，策划确定独具特色的商业定位，租赁解决高效持续的运营活动。但这两端的中间需要导入科学系统化的特色商业资源，对于一部分房企而言这方面是有所缺失的。前、中、后端一起做，才能在产品和管理上实现标准化。韩东航提出6大核心指标赋能商业产品：转型力、整合力、想象力、洞察力、金融力、落地力。
顺势而为的办公产品标准化
“如果说住宅是一个小学生，商业就是本科生，办公就是研究生，因为它涉及面太广了，要了解很多行业才能把空间做好，才能带来投资的价值。”韩东航认为解决好办公空间的问题就是解决好城市发展问题，因此办公产品承载力是最大的，但房企一定要顺势而为，紧随政策导向，利用技术及行业革命，创造空间多样性。用设计解决问题，最终实现设计创造价值。
5385生活時空研究所合伙人 胥能
对应标准化产品的空间多样性，站在设计师角度，胥能认为设计的源头是一个无限“斜杠”的逻辑，比如办公可以当住宅、酒店可以当剧院。住宅设计的起步逻辑在于解决使用者的“焦虑点”而不是“喜好”，商业设计的关键在于给使用者创造区别于住宅的行为承载地。房子只是一个容器，重要是的是如何定义内容。从人的行为学研究延伸至空间设计，不论是商业产品还是办公产品，可以实现自由切换，这是空间最具价值的体现。
HBA董事合伙人 李鹰
标准化其实不是把所有产品的表面呈现归于趋同，而是在于协调各产业、各工种无缝对接，新产品的开发基于标准化内容，进一步创造价值。设计师也可以从基础动作中解放出来，考虑标准化化以外如何更好地解决问题，有时间考虑时代的特定性，创造一个独一无二的完美解决方案。
HDA 汉都设计创始人/照明设计艺术顾问田欢
在产品打造中照明设计师能做什么？
田欢在演讲中提到，当下的住宅照明设计，人们注重的也许大多依然是够不够亮的问题。而随着居住者对生活品质的提升，灯光和亮度也许不再是“＝”，人居灯光设计应有它独特的一席之地，对于灯具产品本身的技术维度应有更高的要求。色彩还原度、间接照明、光环境个性化的场景变化都应该随之重视并提升整体人居光环境的品质。随着后疫情时代和传统定义的家庭模式的改变都在挑战者设计师的思维，到底如何能够满足日新月异的需求并打动客户？作为专业的灯光顾问，应该研究的是新一代人居光环境产品对客户的人性化关怀。 田欢认为，好的灯光视觉一定是简约而不简单的，以人为本，考虑到用户的日常行为、生理性、方向性和交流需求等问题。
我们注意到，很多房企已开始尝试在很多项目中做出改变，运用有品质的灯具产品，根据客户的需求设计各种场景模式，期望打造出好的照明环境。田欢预测，以往传统的为了照亮而照亮的人居照明理念将会被摒弃、颠覆，未来的“新照明设计”将趋于简约，更注重功能和美学的统一，更注重耐久性、参与性、人性化、艺术性。
简约而不简单
要打造有灵魂的照明设计产品，就不能仅在“空间思考”上发力。设计精神可视为连接不同物理空间、产品设计的思想及“神经”系统，如艺术思维在照明设计中的体现，即无所不在，又隐于无形。产品精神的最高表现是人文精神。无论是东京街头的十字路口，还是曼哈顿的历史文化街区，除了空间，都沉浸并洋溢着一种人文精神，包括厚重、经典、安逸、闲适。
因此在人文精神的打造上，要有意识地打造一些有品质、有关怀、有温度的照明场景，满足人的复杂行为需求的同时满足精神需求，让家真正成为人的身心归宿。
