编者按：本次公开课，新浪地产设计邀请了深圳家协住宅精装研究院院长、深圳国际精装住宅展总策展人、USIZE优舍住宅产业科技创始人关永康关院长与大家分享，关院长将从设计、产品、产业链等多角度出发，对提升精装住宅产品力，以及住宅产品降本增效做出诠释。

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　　地产精装政策升级，存量时代寻求突围之路，在毛坯房向精装房的转变过程中，产品力受到地产行业的共同关注。与此同时，用户认知提升，对居住环境、生活品质的要求越来越高。

　　如何打造出优秀的住宅产品，成为当前地产圈破壳的关键！

　　以下是关院长演讲实录：

　　我今天跟大家讨论的是设计。因为我不是学设计的，在我的脑海之中并没有框架来对设计体系进行约束，所以今天会有一些有趣的观点和大家分享。

　　我们团队大部分成员是工业设计出身，我是家具制造业出身，在制造过程中我们一直在推进一套极大规模的精益化管理模式，所以今天跟大家分享的内容很多都来源于工业设计原理。我们通过整个工业设计的体系，切入部品制造，从而切入室内空间，再切入到各种户型，到目前为止，我们为中国的百强房企中超过50强的企业做了很多标准化的户型研发。

　　在这几年里，地产公司遇到了融资的困难，因此产品的标准化随之上升到了一个新的高度，各大房企都斥巨资找专业设计团队，不停的在做标准化的项目研发，目的就是是实现高周转与控成本。这是当前地产圈，尤其是中大型的地产公司，所面临的核心问题。

　　以户型为核心，延展出来的全套逻辑，我们把它称之为“逆推式集成化设计逻辑”。众所周知，从目前房地产行业的整个导向来看，未来小户型将越来越多，尤其是这些刚需、首改的小户型越来越多，随之而来的空间设计需求也在不断提高。

　　如何在紧凑空间中实现美好生活?同时又能帮助地产公司有效控成本，实现快速落地?“逆推式集成化设计逻辑”是颠覆传统思维，形成一个全新的、完整的住宅精装产业链的关键。

　　设计应该如何控成本？

　　今天带来第一个话题是如何控成本。在我们看来，控制成本有三个核心要素。

　　第一，集采部门承担的最大的工作任务就是降低采购单价，而采购单价是最刚性的，集采的单价有三个约束条件。第一是采购的量;第二是品质要求;第三是结算条件。三个条件确定了，这个报价自然就会出来。

　　在大地产公司跟小地产公司采购同样品质产品、或具有同样的结算条件的前提之下，因为采购量的不同而产生的价格差异大概会在3%到5%之间，因此，集采的压力是很大的。

　　第二个问题，材料的利用率。这个要点的核心就是控制材料利用率。因为在施工现场有各种切割、加工材料等工艺，往往材料损耗很大。从2014年开始，我们团队开始跟万科做精装体系研发系统，那时就一直被提醒，提升材料的利用率的重要性。

　　在2014年以前，整个万科系统进场的瓷砖切割率达到50%，就是100片瓷砖在现场有50片是需要被切割、被磨边再重新贴上去的，最后的损耗就可想可知。因此如何用模数化的设计，让整个现场材料损耗降低到极致就是需要我们去做好功课的地方。

　　到目前为止，我可以很坦率地告诉大家，各大型房地产公司控制成本的核心并不是在于集采，而是在于设计。以万科为例，到目前为止，进场瓷砖切割率控制在12%，就是100片瓷砖进场有12片需要切割或者磨边，损耗在3%以内，这才是真正意义上大型房地产公司控成本的核心要素。我在这里需要重申的是，设计部门的对控制成本的责任远远大于采购部门，在只有在设计之初做出合理的规划，才能有效的控制成本。

　　第三是工时工费的问题。近几年为什么流行装配式?因为近几年人工费越来越高，现场各种施工都需要一些老的操作工人，在现场进行各种加工。所以大家都希望材料能在工厂里面加工完毕，在现场通过装配式的方式实现。尽管装配式的施工工艺成本比传统方法更贵，但是却能大大节省时间。所以如果我们把时间也作为资金成本的一项，时间成本、施工周期的长短与整个项目的成本密切相关，所以控成本还必须要控施工周期。

　　这就是控制成本三大核心要素。

　　我不是教大家如何做集采，而是给大家分析如何利用各大公司本身的工程部和设计部，把施工方式和方法重新做界定。

　　为什么要做定制？

　　其实施工周期和成本之中影响最大的就是各种定制。为什么会产生定制?全世界范围内，有且仅在中国出现了定制家具这个行业。这是因为我们国内都是在卖建筑面积，而不是套内面积，这其中有很大的差异。

　　中国房子的建设是先有建筑设计，再来室内设计，再来定制设计。建筑设计师在建筑初始已经把框架定好，门放在哪个位置、窗放在哪个位置，中间里面所形成的尺寸通常用一个CAD弹出来，就在这样的空间中完成六面体的包装。在天地墙全部完成后，里面功能的部件，比如橱柜、卫浴柜、电器、水通地暖等方面，都是由各个厂家的深化设计来完成的，所以其功能跟室内和整个建筑三者之间是完全分离的，这就是定制出现的核心原因。

　　如果这三者之间是脱离状态，就会出现消费者收楼之后第一时间就是“砸墙”。通过一些数据统计，我们发现毛坯房交付完毕之后，进行砸墙、重新修正功能空间的人群比例达到70%以上，这就是户型设计没有做到以人为本产生的后果。

　　所以当我们意识到这个问题之后，便需要再次思考如何用一个系统的方法来解决这个问题，于是我们开始了系统的研究。我们提出一个鲜明的口号：重新制定跨界标准，把建筑设计、室内设计跟配套部品的设计打包在一起，叫做集成设计。因此我们推出一个概念，叫做模数化。

　　三个故事带来的思考

　　在讲模数化之前，我想跟大家分享个小故事。

　　第一个小故事是国内建筑层高的问题。我们整个建筑层高约在2.9米到3米，完成面约是2.65米到2.7米。那么建筑层高的标准规定的依据是什么?

　　98%以上的中国板材的规格是1.22米×2.44米，假如你给我一个2.7米的空间，让我把柜子做到顶，或者把整个吊顶压到2.4米，才能够一次过把整个柜子做到顶。

　　那么问题来了，中国的建筑的标准体系跟中国的工业制品的标准体系两者之间出现了重大矛盾。为什么我们的层高会变成2.9到3米，而完成面却是2.7米?

　　事实上这个标准是欧洲来的，最早前苏联在五六十年代援建中国，开始兴建筒子楼的时候，这个标准从苏联来到中国，而苏联这个标准沿用了欧洲标准。而欧洲人所用的板材并不是我们常规用的1.2米×2.44米，他们用的是7英尺×9英尺，就是2.14宽幅乘以2.72米的高度，这是他们最通用的板材。他们把层高设立在了2.7米，将衣柜、书柜等等高度都统一了。

　　中国目前为止所沿用的建筑标准体系是来源于欧标，而部品体系来源于亚洲标准，这两者之间没有任何兼容性，这是我们今天必须要思考的问题。当然这是历史遗留问题，需要我们整个行业去推动制定标准的更新和发展。

　　第二个故事，源于2014年，我第一次跟随万科走进日本，当时到日本我去参观了榻榻米行业。众所周知，日本基本都是睡榻榻米的，因此要避梁避柱，榻榻米就要量尺定制，我们去日本问他们有没有定制榻榻米?他们很奇怪的反问倒：“为什么要定制榻榻米”，他们说，日本在住宅产业化之后，约定了所有的内空的完成面之间必须符合150的倍数，就是意味着在日本你所见到的瓷砖只会出现300×300、450×450、600×600、900×900。

　　所以你会发现在整个日本里面所有的贴瓷砖的基本上全部是沿用150的模数，300×300的瓷砖是满铺的，墙砖的300×600的瓷砖是满铺的。所以我们看到无论是欧洲还是日本，瓷砖无论用的多便宜还是多贵，墙砖跟地砖跟天花吊顶是完全对缝的。目前国内的精装房我几乎见不到有地砖跟墙砖对缝的状态，因为我们是没有用到模数的概念。

　　当我们意识到这个问题，从2014年开始，我们用这个方法把标准体系导入到万科系统，到目前为止，带来的成果是万科的整个所有的厨房跟卫生间所贴的所有的铺贴全部都引用150的倍数，因此瓷砖切割率会控制在12%，损耗率会控制在3%。这是榻榻米给我们带来的启发。

　　第三个故事，是关于整体卫浴的。众所周知，日本的整体卫浴占日本市场的85%以上，比例如此之高的整体卫浴，被四家公司承包：TOTO、松下、YKK等。2016年我们到日本去考察日本整体卫浴的时候，是考察的TOTO，我们问他们冲压卫浴的底壳一共用了多少个模具?他们的回答令我非常震惊，只有7个模具。7个模具拼组不出来的卫生间我们称之为“非标”，全部都是现场切割，以极高的成本来搭建。那么搭完这个空间之后，中间预留了空腔，用于铺设所有的水电管线。这个故事对我们的启发是，由工业制品确定了功能空间，由功能空间反推回去约束了建筑组件。

　　这三个小故事为中国未来内装体系发展提供了清晰的方向。

　　未来跨界的集成设计

　　我们再来看看，刚才说到室内空间完成面必须要符合150的倍数，150就是一个模数单位。什么叫做模数耦合?所谓的耦合就是误差控制标准，建筑跟室内、室内跟物品之间必须有一个误差控制标准，如何进行耦合关系的弥补，可以令整个系统、空间更快的以这种思维的方法跟功能方法从而快速的拼装在一起，这才是我们今天所强调的如何低成本、高效率地实施整个室内空间的问题，这就是模数跟模数耦合。

　　之后对整个设计系统提出了极其苛刻的要求，在未来，住宅的设计是一个跨界的集成设计。一个设计单位必须要懂得建筑设计，同时懂得室内设计，还得懂工业部品设计，最后由三种团队联合作业，才能形成一个完整的作品，这是给大家一个全新的构思。这些年我们就是按照这个思路来的。

　　我们重新来梳理一下，未来建筑是三者结合在一起，模数化的设计，延伸出来的实际上是模块化的部品，就好像7个方块拼组出来形成一个卫生间一样，这7个方块有点类似于乐高积木，可以有各种不同的规格。只有在这种状态之下，整个室内空间才可能实现内装的工业化。

　　只有在内装工业化完成的基础之上，才能谈到所谓的建筑的装配式，中国到目前为止一上场就约定了所有装配式建筑的比例，但实际上整个内装体系、模数体系、部品的标准模块化体系根本就没有建立，所以我们把这个所谓的各个装配式建筑称之为建立在沙滩上的建筑，随时随地会倒塌。没有任何系统化的理论，是我们目前不足的地方。

　　另外，只有实现这四个基础之后，消费者才有可能做到个性化精装。这段时间我们研究钢结构的装配式建筑立面，大梁、大柱的钢化度，从而组建一个内部空间的任意隔断。我们在研究钢结构等方面，未来在一个100平方的空间里想做出两房一厅、三房一厅、四房一厅等等时，整个内部空间，包括所有部品部件都要实现菜单式可选，前提是实现全面的完整的体系，消费者才有可能得到个性化选配，这是住宅产业的未来，这也是我们的奋斗目标。

　　因此反过头来说，所有的设计单位必须关注一个问题：如何实现模数化，如何实现组件化，如何实现标准化，这是基础。

　　2014年开始，我们在万科实现了一个全新的设计方法，我称之为逆推式设计。当时我提出这个理论之后，引起了有些行业内朋友们一阵哄笑，他们说一个从来没学过设计的、一个做家具的人，居然敢在他们面前谈如何做部品设计。我先让他们看这个设计逻辑是否合乎整个理论的体系。

　　举个例子，假如空间是给一个小朋友用的，这个小朋友要一个很大的活动空间，同时需要一张1.2米×2.1米的标准床。我们如何提升这个空间的储物能力?我们要把一个小朋友成长所需的：收纳、睡眠、读书、学习、衣物、收纳、玩耍等功能全部集成在一个很小的空间里面。

　　用我们的设计逻辑所配套的家具是最合适这种空间的，原因是它能把一张1.22米×2.44米的板材用得最干净。这张床的高度是0.45米，后面这个书台的高度跟书柜的高度是0.75米，加起来正好是1.2米，这个尺寸可以把一张1.22×2.44米的板材利用率达到95%，所以这个所配套的家具是最便宜，便宜的地方并不是偷工减料，而是完全没有损耗。

　　我们继续引申下去，这个空间里面，整个内空完成面的尺寸进深3米，如果贴300的瓷砖，刚好是10片。面宽是2.7米，如果贴300的瓷砖，刚好是9片。现场全部满铺，不需要切割，他的窗户、门开在这里才是最合理的，所以这个最后就会成为我们推荐给万科的标准儿童生活空间，同时这也是我们所设计的户型里的一个标准单元组件，它集成了一个功能空间所需的标准功能。

　　大家听到这儿可能会觉得很有趣。当时万科提出质疑，这个思路究竟可行吗?于是我们就在万科东莞的建研研究中心1：1搭建了这套标准化的设计场景。包括床、衣柜、书台、挂柜在内的家具都有了完美的呈现。各个地方也可以根据当地的采光率、建筑规范要求等，进行不同的延伸。

　　同样的，另外一个小概念就是窗户的设计。窗户是属于建筑设计范畴，但是铝型材跟玻璃也是有尺寸的。比如，如果铝型材从工厂里面通过一个模具拉出来的话，是6米一根，所以当你沿用150为模数单位也好，300为模数单位也好，都能把铝型材全部用得干干净净，因此其也成为了窗户设计的一个模数标准。当我们在整个体系里面都用这个框架的话，空间就会特别省材料。

　　2015年呈现完毕后，我们受到了万科的认同，所以从2016年开始我们一直在为万科的户型、万科的室内空间、所有的功能空间，包括所有的部品，做研发，去年的万科集团PK赛，我们都有在参与，都在东莞建研中心进行呈现。

　　中间提到一个概念，当我们开始在研究这个系统的时候，花了整两年的时间，用了一个最“愚蠢”的方法，我们把一个户型切割开来，分成了几个功能空间，有玄关、餐厅、客厅、阳台、卫生间、主卧、儿童房、多功能空间、过道等，用这种方法，按照150为模数，把它的进深、面宽，把所有的产品部件一一嵌入进去，对整个屋内空间的具体尺度进行核算。

　　回到刚才的问题，当我们做成本核算的时候，也应该按照空间来算。经常会有朋友说老关帮我设计一个户型，我说因为你的竞争对手侧重点不同，你需要做一个调研。看你是希望把厨房做的更漂亮、功能更强，还是卫生间做的更强，又或者阳台、玄关做得更强等，这你必须告诉我，因为每一个空间都由独立的天、地、墙、水、电、收纳、智能等等组件一一组成。

　　回归到核算成本，我们开始研究它的集采单价、它的材料利用率、它的施工方法的时候，最终所得出来的成本就会极为精确。

　　假设我要做一个3200块钱每平方的厨房、2100块钱的卫生间、600块钱的客厅、350块钱的卧房，乘以面积，得出来一个综合的成本方案。精装标准体系在我们看来是动态的。这个工作我们做了两年多，我们也跟我们的部品企业一起研究，用这种空间模块拼成一个完整户型。

　　结语

　　其实精装房跟毛坯房最大的区别是精装房的拆改建成本远高于毛坯房，地产公司和设计团队花了这么多人力物力，最终得到这样的结果就太浪费了。为了降低消费者的“拆墙”、“改造”比例，实际上使得精装房设计难度远高于毛坯房。还有一个核心是地产公司永远要求成本第一，因此我们希望整个成本控制的核心在于设计模数前期的植入。

　　一个好户型是来源于对所有的消费者的洞察，这些年来我们非常感谢万科、保利、中海、招商这些大地产公司，每年可以让我们参与到深度的入户调研，从而挖掘出了适用于所有地区消费者的真实需求，就拿5.2平方的厨房来讲，放在河南郑州和放在广东是完全不一样的布局。

　　因为广东人是需要煲汤的，河南人是需要和面、包饺子等等，所以整个台面的布局都不一样，还有青岛、大连会蒸海鲜，会有很大的蒸笼，所以里面的总功能布局需要重新进行精细化设计。

　　所以精装房的设计是要让地产公司重新回归用户思维，从研究人开始，各种设计都来源于用户的选择，同时要帮地产公司梳理出各种标准部品，从而形成了房企谈论动线、谈论功能空间、研究家居、统计家居部品的风气，这都是为了最终可以拼组出一个好户型。

　　这是今天跟大家分享的整个的理论体系。我们的团队是跨界而来的， 2014-2016年配合万科完成了五大精装系统，整个空间系统、产品系统的整体的研发，从原来的产品设计延伸到了室内设计和户型设计。

　　到当前为止，我们服务了这么多房地产公司，也在这段时间里面增加了很多新的客户，包括中交建、中铁建、中电建，包括龙光、佳兆业、花样年等房企，目前都在由我们进行系统化服务。

　　为了把我们这些产品一一呈现，从2016年开始，我们就举办了深圳国际精装住宅展。这个展到目前为止已经到第五年了，在现场呈现的都是真实的样板房的案例，我们希望用这样的案例告诉整个地产界精装是怎么做的，同时我们可以跟很多部品制造企业、设计单位去做一些联合，从而为中国的住宅产业化做出更多的贡献。