中国房地产从增量市场转向存量房市场，基于住宅的全寿命周期服务必将取代当下住宅开发、建设、装修、维护条块分离的模式，这个模式该怎样运作?
住宅产业化大势所趋，精装修时代终归会到来。房地产从业者、住宅设计师、装修公司从业者将面临新的课题，这些“住宅企业”将如何生存?
5G时代，“互联网+住”又有什么样的机会?谁将做出住宅的第一个4S店?
新浪地产设计最新音频课程《刘威：住宅产品思维》(第1季)带您拨开层层迷雾，破局当下，妙物(中国)建筑装饰集团创始人、艺术总监刘威将从住宅产品视角解答以上这些问题。
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听完音频课程，或许您还有疑惑，如何将住宅产品化在实践中运用?究竟能产生什么样的效果?
刘威作客新浪地产设计直播厅，干货分析了他的一个高端住宅公寓项目，在这个项目中，凭借他们定制精装的策略服务，让一度陷入胶着的营销端口重新大卖，甚至还大幅度提升了售价和开发商利润，他们是怎么做到的呢?
本文概括性地做了简述!一起来看看吧!
破局
定制精装策略为住宅价格赋能
众所周知，在中国能跑赢通货膨胀的最佳金融产品是——住宅，溢价不断，甚至经常翻番，成为市场上的“宠儿”。
而住宅公寓的待遇可谓“冰火两重天”，一直卖不动。一方面，公寓拥有商业地产的属性，但是却租不出写字楼的租金;另一方面，公寓拥有住宅的功能，由于交易成本高、税费高，产权只有40年，又不能贡献住宅的溢价空间。
刘威认为，关键要以“产品思维”破解增长难题，用“产品力”解决根本需求，而不是靠投资策略，他给这个项目定位为“托管式公寓酒店”。
首先要找到高端住宅公寓的核心用户，公寓买进门槛低，却因商用水电、少开通天燃气等因素导致居住成本过高，并不适合家庭居住，这决定其用户是“轻度”居住人群。刘威分析，轻度居住人群分为三类，一类是95/00后新兴消费人群，不愿为柴米油盐降低自己的生活品质;一类是企业经营者，将公寓作为私人会所心灵领地;还有一类是外派企业高管，酒店的长租住客。
其二，此项目地处武汉市中心，此处住宅每平米月租金约40元，写字楼每平米租金约80元，而高端长租酒店的月租金按满租状态下，每平米约为480元;将公寓与高端艺术酒店置于同一栋楼，共同享用国际艺术酒店级的物管和服务配套设施，即便每平米只租酒店房费的1/3即160元，也远超住宅和写字楼的租金收益。
其三，公寓空高可以达到4.5米，再加上全玻璃幕墙，带来了住宅无法比拟的通透感，其所塑造出来的生活品质感，是周边普通住宅难以比拟的。
妙物集团成功案例：武汉天悦外滩七号公寓©妙物(中国)建筑装饰集团
其四，他认为居住的品质感与住宅面积无关，却与居住的空间尺度有关，在这个项目中，100㎡一房，145㎡两房的阔绰开间，足以满足高端人群的需求。
总结来讲，这套思路的核心，定位轻度居住人群，扬长避短，从产品策略的维度，提升公寓的租金回报率，凸显公寓独有的、普通住宅无法比拟的居住溢价。
基于此，刘威用“定制精装”的策略，整合多方资源来优化公寓的价值，除了上文提到的国际艺术酒店，还配备了会员制的健康管控服务、健身房&瑜伽室、有机餐厅、私人餐饮会所，特别值得一提的是，酒店与公寓共享的一楼大堂由设计名师程绍正韬操刀，为公寓调性赋能。刘威认为高层、超高层楼的一楼大堂格外重要，按照白金五星的档次装修，给整个产品带来的溢价将远远超过装修费用。大堂在功能上也不局限于接待，可以包含很多业态，每个点都将会成为沉浸式销售过程中的场景体验。休息区有温馨的壁炉，用作私人的派对空间;门厅处设置咖啡书吧，联动市面畅销书籍;花艺、烘焙、品酒等小型活动场地。
如何才能让客户理解以上各种心思的安排呢?刘威认为最好的方式体现在营销环节。不同于普通售楼，公寓的销售采用预约制，一对一式的沉浸体验。
想象一下，首先你会进到一楼大堂，大空间的高级感扑面而来，心里产生了一个超出实际售价的价格预判。然后你乘电梯去到四楼的酒店大堂，看到这里不仅可以健身、吃到有机食品，还可以健康监测，一站式解决了家以外的生活难题。
妙物集团成功案例：武汉天悦外滩七号公寓©妙物(中国)建筑装饰集团
此时你脑海里已经出现今后在这里生活的美好画面，终于走进家门，整个空间尺度足够奢侈，180°采光，两房两卫的功能分区合理顺畅，厨房不大，也没有燃气，正好契合你的轻食习惯。你走到客厅，在沙发上坐下来看电影，窗帘自动放下营造一个刚刚好的氛围。电影结束，家里的灯缓缓亮起，进入卧室的阅读模式，当你睡眼迷离时，灯光逐渐熄灭。等早上醒来，窗帘打开看到窗外的无敌景致。参观结束，此时你的心里应该认定了这套懂你的房子。
微观
定制精装服务破解精装房“拆改”现象
刘威曾在自家小区做过一个调查，对业主群里的住户逐个访问，先批入住的大约一百户中，90%以上都在精装修基础上做了改造，其中还有30%做了两室改一室这样的大调整。问题出在精装修吗?不见得。这是武汉高装修标准的楼盘，也是妙物的设计，很多业主当时也被样板间征服才决定购入。但到了真实入住时，大家发现确实跟样板间一样，但是一些个性化需求却无法满足，结果只能进行改造。
通过进一步研究，他发现在常规的精装修交付住宅或者公寓中，由于营销导向驱动，大量存在“大牌乞丐版”的现象，影响到了业主的交付体验，从而容易引发投诉、矛盾以及大量的拆改，特别是高端项目，这样的情况带来的负面影响非常大。
妙物集团成功案例：武汉天悦外滩七号公寓©妙物(中国)建筑装饰集团
在刘威看来，与其把有限的费用分摊到大量“大牌乞丐版”中，不如集中投入在重点的主材项目上，主要解决卫生间、厨房的共性需求问题，比如在这个公寓项目中，高品质整体橱柜、大品牌的厨电以及卫浴，环保装修主材等这一类“共性需求”，是精装修交付的标准，有一件是一件，经过反复研究证明好用、耐用，颜值高，将业主入住后的拆改可能性降到最低。
这样的精装修赋能住宅销售，非常有利于加快开发商去化率，相比高端楼盘售价，良心定制精装修价格降维打击周边楼盘，以定制精装最大化满足业主个性化需求，形成住宅产品力，树立甲方良心开发商形象，提升品牌美誉度。
妙物集团成功案例：武汉天悦外滩七号公寓©妙物(中国)建筑装饰集团
而另一方面，针对个性化需求，定制精装服务则采用创造惊喜的交钥匙精装修加载来提升客户满意度，住宅交付之后，定制精装服务有效杜绝了大拆大改，最大限度保护公区不受破坏，提升业主入住后的体验感;而且最早收房即装修全交付，凸显对高端楼盘业主服务品质水准。
更重要的是，通过定制精装有诚意的交付标准，开发商的住宅产品很容易获取市场影响力，用最小营销成本获取最大转化率，将竞品精装修的合理利润平移到精装修加载环节，发挥房企集采优势，实现房企与业主共赢，实现开发商在市场上的差异化竞争。
当下
疫情之后的健康观
而疫情让我们发现，这种居住状态安心舒适的本质则是“健康”。这不仅指身体上的健康或不生病，还包括心理的健康，社交的健康。
“更健康”是针对刘威的“好宅”6M产品力中的其中一个，其他还包括更安全、更智慧、更舒适、更尊贵、更灵动，其中更灵动指的是定制精装的灵活性。
后疫情时代，玄关的进屋分流和消杀已成为常态，通过净污分流，将污染和病毒关在门外。刘威强调，作为以设计为动力的企业，考虑的不应是单一产品，而是生活场景的呈现。例如，入户玄关有净污分流地毯，人进门后感应灯缓亮，换鞋前先将包挂到重力式挂钩上，墙壁上有免洗手液，最后将鞋子放进具有消杀功能的鞋柜，整个过程流畅完整。
住宅内健康的微气候也不容忽视，净味除菌涂料、干湿区共用存水弯、新风系统、空调风口消杀等功能，以及净水、软水装置带来的水健康问题，配套方面，规划了有机食材专供食堂、私人影院、社交式图书馆、检测身体指标的会员制健康管控服务和健身中心，这种健康管理不仅事关“不生病”，更是从健康管控、社交、心理健康的层面来关注住在这里的业主们。
最后，市场会奖励认真研究消费者的人;市场会奖励为了深度而牺牲速度的人。去听刘威的《“精装修领导力”——住宅产品思维》课程，就能明白这句话。
