在房地产市场正处调整期的当下，地产从业者们如何让产品在激烈的市场同质化竞争中脱颖而出？如何让市场更加接纳与认同第四代住宅设计的理念？又将如何重塑智能化与绿色环保节能建筑并革新人民群众的居住环境？

新浪地产设计&中房优设创研院采访到一位地产行业资深专家——中铁房地产集团精装研发设计负责人唐文俊先生，以他的视角为广大网友解读这些关键问题。

唐文俊（托尼·老唐）

中铁房地产集团精装研发设计负责人

PART 01

软硬结合：打造新时代的“好房子”

今年以来，住建部多次提及“好房子”，住建部部长倪虹表示，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。

“好房子”是房地产行业与时俱进、造福人民的必经之路。真正的“好房子”具备绿色、低碳、智能、安全四大特征，注重追求高质量、新科技、优质服务等，更是接下来房地产设计从业者提升开发企业与楼盘住宅核心竞争力的关键所在。

在当前房地产市场的调整期，“好房子”已经不再局限于传统的居住功能，更应当融合政策导向和市场需求，关注新生活场景的呈现。

特别是对于新生代购房群体，如90后、95后乃至00后，他们对“好房子”的理解，具有新生代年轻客群的特定需求和偏好。

唐文俊认为，房地产设计人员应该结合未来5年甚至10年的主要购房群体——新生代客群对生活方式的理解，并将其与住建部提出的硬件标准相结合。

“只有软硬件完美适配，产品与服务双管齐下，才能建造真正意义上的好房子。”

中铁建·西派玺樾

PART 02

品牌特色：在同质化中寻找差异化

“要打造出属于自己的品牌特色，企业要具备强大的品牌竞争力。”

同质化问题在房地产行业的野蛮生长时期显得尤为严重，市场上涌现出大量在产品设计、成本投入及风格呈现上高度相似的产品。

随着当前行业面临的洗牌及新发展趋势的显现，增强产品差异化竞争力已成为房地产企业发展过程中至关重要的环节。

“一言以蔽之，要使房地产企业的IP、产品力的IP能够凸显出来，在人民群众中获得广泛认同，才能在未来具备强大的竞争力。”

当我们谈及建发地产的产品力时，其核心优势可能更多地体现在设计风格的独特性上，特别是其偏向于中式的设计风格，在该领域内已经形成了自身独特的辨识度。

福州建发·缦云

这种差异化不仅体现在设计风格上，还涉及到材料、工艺和智能化系统的创新。

类似地，对于金茂地产而言，它的智能化与科技系统可以在激烈竞争中出圈，则构成了其独特的企业IP及核心竞争力。

南京桃园金茂府

在未来的发展进程中，无论是中国铁建还是其他房地产开发企业，均面临着如何在高度同质化的市场中构建独特辨识度的挑战。无论是从企业整体的品牌形象与定位，还是深入到产品本身的差异化设计与价值创造，进而提升企业及产品的辨识度，对于实现可持续发展和市场竞争优势，都有着重要的作用。

房企到了真正产品为王的时候了，而做对产品、做好产品，客研调研、物业反馈，同时向C端成功案例借鉴是高质量发展的必由之路。

对于当前市场上客户对第四代住宅的接纳程度，唐文俊强调，有两个主要途径以洞悉市场反馈与客户需求。首要途径是客户研究，在这一前端环节中，房企会设有专门的客户研究中心，通过大数据分析手段，包括但不限于问卷调查等方式，以深入了解客户的偏好与需求。

客户研究不仅要与产品研发打通，还要贯穿项目开发全周期。

另一重要途径则源自物业部门，作为后端服务提供者，物业部门能够直接接触已购房或有意置换房产的客户业主，进而捕捉他们更为具体且差异化的诉求。

通过前端跟后端的结合，在中间构思、探索并实施一系列解决方案，以精准解决客户痛点问题。

中铁建建筑研究基地，作为行业的新标杆，不仅仅是一个展示平台，更是一个前沿探索的实验室。在这里，新材质、新工艺和高端部品部件得以运用和测试，为未来的住宅产品提供了一个超低试错成本的环境。这些探索成果将逐步推向市场，引领全国范围的住宅产品革新。

PART 03

设计革新：第四代住宅的挑战与机遇

近几年，在市场倒逼的压力下，第四代住宅产品迅猛发展，多个城市纷纷出台相关支持性政策。当前的地产市场逐渐转变为买方市场，第四代住宅作为人居产品的新突破口，无疑成为了房地产从业者广泛关注的焦点。

唐文俊表示：在存量市场的消化与增量市场的突破中，第四代住宅正以其独特的设计哲学和创新实践，引领着未来居住的新趋势。

实际上，第四代住宅是第三代住宅的升级版。第三代住宅主要特征是电梯房，作为时代发展的产物，它满足了高层住宅的基本需求。

而第四代住宅则进一步拓展了居住体验，通过将院子概念引入高层住宅，实现了“有天有地”的生活愿景，同时引入了垂直绿化，力求在高层空间内满足多样化的未来生活场景，使得原本只能在户外郊区或别墅排屋中才能体验到的生活感受，在高层住宅中也能得以实现。

因此，在第四代住宅的设计中，阳台面积被显著扩大，以容纳更多以往在第三代住宅中难以实现的功能。这一变化深刻体现了人民群众对美好生活的理解与向往，是住宅设计理念的一次重要革新。

对于第四代住宅的设计难点，唐文俊认为，在后续的产品维护阶段，当第四代住宅在历经客群数年的使用后会形成怎样的一种居住状态，是一个亟待观察与评估的问题。

“这是一个从0到1的产品，我们能大概知道前3年，但不好预测5年、10年后会是怎样的情况，其长期效应存在诸多不确定性。”

中铁建贵阳·花语墅

以植物垂直绿化融入住宅，实现“空中城市森林花园”为例，我们需秉持辩证思维去看待，一方面充分肯定其积极作用，同时也要认识到潜在挑战的存在。

在设计时还需考虑多种外部因素的影响，垂直绿化的表现将受到气候、地域、城市环境等多重因素的制约。

在北方地区，由于绿植的非“常绿性”特征，其适应性将受到一定程度的限制；而在南方地区，由于台风等自然灾害频发，又对绿化系统的维护与稳定性构成事实上的挑战。

绿植的维护责任归属问题，一般而言，应由社区统一负责，以确保整体美观与协调。类似于统一的外立面、阳台与窗户设计；其布置也应遵循统一规划的原则。若任由业主自行打理，可能导致绿化布局杂乱无章，影响整体美观。

因此，在产品设计与推广过程中，需要明确绿化维护的责任主体与标准规范，以确保产品的长期稳定运行与美观效果。

麓湖西派臻境

PART 04

智能未来：构建智能化住宅新生态

唐文俊指出，室内设计区别于建筑设计整个大板块，更多的是以绿色低碳材料及可持续性材料为主，像木材、板材、油漆等，这些属于室内设计从业者能够较好控制品质的建筑材料。

至于展示层面，特别是软装部分，常需运用大量收纳部品。秉承可持续性理念，将许多软装收纳部品，包括临期、过期甚至以打印形式减少浪费的部件融入设计中，旨在节约资源。无论是对客户展示还是自我呈现，都力求体现可持续性、绿色与健康的理念。

同时，唐文俊也在思考智能化方面的创新解决方案，以期提升居住者的生活品质。他认为，智能化住宅及精装的发展，在过去几年的扩张中并未达到住建部的预期。

在这一人民群众逐渐接收认同的过程中，智能化更多地扮演了锦上添花的角色，而非雪中送炭的必需。

所以在这个角色定位里面，当成本受限，智能化往往成为首先被削减的部分。相反，当以产品为王，以未来科技、健康为主的时候，智能化将变得至关重要。

智能化是未来的一个风口，随着技术的进步，智能化系统必将在提升居住品质方面发挥关键作用。

相较于传统的智能化模式，当前的智能化发展具备几个显著特点。首先，人机对话的能力得到了显著提升。过去，人们可能依赖于平板或手机等设备进行场景控制，而现在，通过语音对话，甚至AI，能够进行的不仅仅是简单的交互，还能实现更复杂的逻辑处理。

更进一步，某些智能系统甚至能够感知人的行为动作，无需语音指令，直接根据人的位置和动作预测并适应场景需求，这是智能化技术的一大突破。

其次，万物互联的理念正在逐步实现。智能家具、物品、健身器材等均可接入统一的智能化体系平台，形成紧密的连接网络。

这种互联不仅打破了设备间的界限，还催生了众多新的需求和惊喜，远远超出了传统模块化的范畴。

以消防系统为例，当发生危险时，系统能够迅速响应，不仅发出报警信号，还能自动采取应急措施，如打开窗户排出有害气体等。同时，系统还能与手机APP、平板等终端以及物业、消防等部门实现联动，确保信息及时传递和处理，形成了一套高效、全面的智能化管理体系。这种整体联动的智能化模式，无疑为我们的生活带来了更多的便利和安全。

本次参观中铁建建筑研究基地聚焦于户内空间的展示，作为社区构成中的最基础、最末端环节，其向上延伸可触及建筑层面，进而扩展至整个社区范畴。在此过程中，智能化的应用与渗透展现出极为广泛的涵盖面。

因此，在构建智慧小区的整体框架时，有必要借鉴未来社区的前沿理念，或是汲取第四代住宅在垂直绿化及管理模式上的创新精髓。同时，积极引入并融合各类新型智慧化产品，以确保智慧小区建设的全面性与前瞻性，只有这样，才能真正实现智慧小区的可持续发展，为人民群众提供一个更加安全、便捷、舒适的生活环境。

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PART 05

结语：展望未来居住的美好愿景

在各行各业不断追求创新与突破的今天，唐文俊先生的独到见解为我们揭示了必然的发展前景：房地产行业正朝着更加智能化、绿色化、个性化的方向阔步前行。他强调了“好房子”的实现离不开软硬件的深度融合，以及在同质化竞争中打造独特品牌特色的必要性。

通过不断的技术创新和对市场需求的精准把握，我们可以期待一个更加舒适、安全、可持续的人居环境。唐文俊先生对于“第四代住宅”的见解不仅为地产行业提供了宝贵的指导，也为各类客群描绘了一个充满希望的未来居住图景。

我们得以窥见未来住宅的轮廓——一个融合了自然之美、智能之便、生活之趣的绿色家园。

在这片天地里，一砖一瓦饱含巧思、一草一木相映成趣，前沿科技触手可及、日常家居极尽便捷，在智能化、绿色化、人性化的化学反应中超越简单的物质形态，达成天人合一的极致和谐。它们共同编织着一个关于家的梦想，一个关于生活的故事。

中国铁建·西派璟悦