优设创研院华北院 | 冲破晓寒开，共议商住设计的可持续之道

2023/4/19 9:43:07

凛冬已过，地产行业也在2023年迎来了久违的“小阳春”，改善市场预期，建立行业信心，助力行业可持续、平稳、健康发展，成为当下的行业目标。从规划方案、产品设计到品牌运营等，可持续理念日益渗透到房地产的各个板块。同时，绿色低碳材料的重要性，也为行业实现可持续发展，提供了更多可能性。

优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编罗大全

在全球气候逐渐恶化的当下，太古集团始终坚持可持续发展理念，贯穿到项目的每一环节。商业板块，疫情反复，行业承压，万达集团却一年内新开了55家商业综合体；香港置地打造的光环中心和王府中環，只见一此便流连忘返。住宅板块，行业楼市下行，华润置地的高端大宅项目再次问世；在如今追求产品为王的时代，泰禾集团打造的院子系列依旧影响着品质人居的生活方式......

目前地产行业的发展更加侧重于存量市场的改造、化险、转型，追求行业和世界的可持续发展。如何创新设计，打造出符合新时代的产品？本次研讨，从新视角、新需求、可持续等角度，精准认知新型消费者痛点，共同探讨《后疫情时代未来商业发展》及《新时代住宅产品理念》，集思广益、发散思维，推动房地产业的可持续复苏和健康发展。

可持续地产篇

后疫情时代未来商业发展

商业行业分析

伴随着疫情常态化对全球格局的深刻影响，经济增速下滑，人们消费习惯和消费观念发生了潜移默化的改变。这一切，不仅加速了零售消费的变革创新，也深刻地改变了国内商业的发展趋势。面对年轻消费者对可持续发展日益增长的关注，商业地产意识到向可持续转变的重要性。

过去一年由于疫情反复、轻资产竞争加剧、品牌关店潮等原因，造成行业内的严重波动，但“危”中有“机”，不少优秀的商业地产，在这场残酷的竞争中，凭借扎实的商业基础和运作能力，脱颖而出，并在可持续发展领域打破瓶颈。

2022年对于商业地产来说，是危机交叠的一年。胡轶表示，2022年宏观市场整体商业市场萎缩，行业承压，商业地产分化严重。

万达商业管理集团商业规划院副院长胡轶

2023年行业迎来“机遇年”，国家供血、地产金融政策放松，非商业主流产业逐渐进入到竞争中，未来强强联合或将会是商业地产的一个新动向，“小红闲”商业成为新的流量密码。

《年度商业观察盘点及思考展望》—胡轶

同时，后疫情时代，消费者信心总体走弱，消费决策阈值提升。做简法、情绪稳定、松弛感成为消费者最为追求的生活与情绪价值。

胡轶表示，“报复性消费”存疑，疫情恢复期还很长，降本增效、精准设计是商业地产当下的第一要务。产品更应该贴近消费者的心理，追求实用，化繁为简，聚焦运营逻辑；品牌创造出更多经营空间和经营价格，关注细节，给产品设计带来新的要求。

《年度商业观察盘点及思考展望》—胡轶

太古地产技术统筹与可持续发展总监许志忍

太古地产始终坚持四个核心价值观：原创、诚信、品质、远见，有着“到2030年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商”的愿景，并致力于2050年前实现净零碳排放的目标。

太古地产将SD2030可持续发展策略融入业务运营，通过员工参与、业务整合与预算、企业风险管理等方法，结合ESG管治架构，环环参与、互相监察，共同协作完成承诺。2022年，太古地产在道琼斯可持续发展世界指数中地产业排名全球第四位，并蝉联亚洲榜首。恒生可持续发展企业指数、全球房地产可持续标准等多项可持续发展标准及指数中，均稳占全球领先地位。

许志忍表示，太古地产的项目不单是打造商业产品，还要考虑到周围所在社区的环境和活力的提升。今年3月，与华南理工大学建筑学院联合撰写了太古的第三份《社区营造效益报告》，题为“创新衍变广州太古汇”。沿用以往的评估框架，透过社区的社区活力、经济民生、社群福祉及社区抗御力，进一步探寻有助于城市存量更新以及新兴板块创生的科学路径与实践方法。

此外，太古地产关注气候变化的重大环境议题，响应国家碳达峰行动方案，设立了将全球变暖限幅在1.5℃内的科学基础减碳目标，为实现净零碳排放奠定了坚实的基础。太古广泛地采用先进科技和创新方案，逐步减少业务运营中的能耗和碳排放；云端智能能源管理平台，可以深入分析能源管理及节能效率，利用人工智能机器学习模型技术，高效预测全天候制冷需求。该模型在“国际建筑机电人工智能大挑战”夺得金奖，并且获得了ASHRAE科技大奖-商业建筑现有建筑校验组别的冠军。

《太古地产可持续创新推动高质量运营》—许志忍

商业咖的思想碰撞

后疫情时代需要怎样的未来商业，如何实践可持续发展战略布局?

从左到右依次：万达商业管理集团商业规划院副院长胡轶（论坛主持人）、合生商业集团建设管理研发设计中心副总王蕾、香港置地集团公司研发设计助理总经理陆斐、金地商置华北区域设计管理部总经理王彤宇、优设创研院浙江院副理事长/社会城市实验室主任史利剑

万达商业管理集团商业规划院副院长胡轶 （论坛主持人）今天各位同行在分享中都表示，近些年的疫情冲击、政策反复，不论对于是住宅板块还是商业板块，市场的变化都非常大，从企业自身特征出发都是如何应对这样的商业变化的？希望听听各位的交流分享。

合生商业集团建设管理研发设计中心副总王蕾 商业发展的消费需求是不断变化的，商业作为产品的投资属性没有本质上的改变，商业建筑的消费功能的属性没有大的改变，变化的是时代背景的变化、消费客群的迭代、人们对美好生活的追求目标、人们在美学修养的提升、消费意识形态的变化。商业的从业者除了需要在横向广度上拉开商业业态的无界思路，更需要在纵向深挖和不断探索、精准定位。作为商业地产的设计管理者，全项目周期一直要协调投融资、运营、建设、成本等各条线，以完成一个完美的设计。虽然这是一个非常艰难的过程，但她认为商业是一个独特的能够能给很多人带来幸福感的行业，提供的是一个创造幸福感的场所，无论是商家、消费者，还是投资者，所有参与其中的人都能在商业建设过程中和商业活动中感受到创造价值和实现价值的体验。

香港置地集团公司研发设计助理总经理陆斐 在设计中，商业设计工作者需要跟策划团队一起研究商业的定位并了解各品牌不同需求，寻求产品和空间的亮点，要增加客户的体验感才能带动客流，这是一件非常有趣的事情。商业规划设计的要点中，准确的商业定位是重中之重，比如，区域级和城市级商业是两个不同的定义，一个是以区域周边客户的生活需求为主，创造特色的体验空间，以便利的场景式的商业实践作为核心吸引力；而城市级的商业是选址城市的核心区，融合在地文化，凝聚高端品牌的影响力，创造城市的商业名片。

金地商置华北区域设计管理部总经理王彤宇 虽然疫情影响严重，但依旧要对商业地产和住宅地产抱有信心，这是很重要的一点。设计创造价值，在经济下行、社会紧缩的情况下，商业地产的内部设计边界必定会不断调整，设计师需要敞开心胸，拥抱变化，多多学习交流，提升自身和产品的竞争力。

优设创研院浙江院副理事长/社会城市实验室主任史利剑 未来社区是一个值得深入探讨的话题。比如，邻里商业在定位、设计和运营方面，该如何做？存量时代下，传统商业和住宅地产商是否有布局和好的经验？面对老城区存量改增和新区住区，浙江提出了一些新思路，从组团到邻里、再到区域，形成一整套体系，激活居民消费活力，为旧城焕新。

新时代住宅产品理念

住宅行业分析

杜甫曾发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”的希望与感叹。

房地产经过多年的变化与发展，产品、设计和材料呈现出多样化精细化，满足了不同消费群体的住房需求。但土地供应有限，存量时代下，部分城区已进入到城市更新阶段。在此背景下，地产与设计公司积极探索，秉持可持续发展理念，打造宜居空间，让新旧融合，发掘并创造出未来优质社区。

数据显示，2022年商品住宅市场下行，供求大幅回落，成交量回调至590万方；成交价格稳健上扬；23年市场热度升温，3月楼市进入“小阳春”。陈虹表示，北京楼市整体表现平稳，但继续观察，会发现波澜不惊下的暗潮涌动。

易居中国克而瑞北京区域研究总监陈虹

“内卷”分为五个角度：

1.土地市场分化严重，不同区域冷热分明，同区域内不同板块热度亦呈两极化；

2.板块之间，板块内“新老供应”之间扎推内卷；

3.改善市场崛起且逐步分化，聚焦90-120㎡面积段产品，购房门槛显著升级，刚需面临总价压力；

4.10w+豪宅成交价跌量涨，总价面临“消费降级”，1500-2000万成为成交主力；

5.房企开发内卷，报批提速抢跑，“快周转” 成常态，以“早入市，早抢占客户”为目的。

“理性”措施：

1.政策层面有微调整，但整体宏观调控并未动摇，二手房端缩短存量房交易周期，23年正式启动“带押过户”；

2.土地市场灵活调整供地节奏，根据“多频少量”原则，保持供地节奏均衡合理；

3.住宅市场平稳回暖，价格稳定，房企拿地理性克制，遵循产业、人口拿地逻辑。

从供给时代到需求时代，房地产市场进入新的发展阶段，客户群体的结构也在变化，买房人的置业逻辑早已和过去不同。一切的需求，其实都来源于生活的需要和认知。

《北京楼市的“内卷”与“理性”》—陈虹

平层住宅设计专家赵勇

伴随着北京近二十年典型高端住宅产品的迭代与发展，平层大宅已逐渐成为市场主流。市场在变化，产品的推陈出新也并非无序与随机，平层大宅产品的演变也有一套自身的打法。

审美是设计的主旋律，在功能趋同的大环境下应更关注当下客户生活方式的探索，并注重对产品记忆点的挖掘，比如超尺度室内空间、定制艺术品的采用以及经典手工工艺的传承。

《平层大宅设计趋势思考》—赵勇

除此之外，品牌价值的附加，包括明星设计师和品牌供应商的加持，能使产品引领潮流的同时也是创新的保证，同时，开发企业需要充分挖掘产品自身的价值并配置相应的资源及服务，为产品带来溢价。

在智慧科技方面，虽然市面上已存在很多量化的功能，但雷同度较高，其应用和推广还存在较大的发展空间，伴随生活方式的不断变化，智慧与科技大有可为。

《平层大宅设计趋势思考》—赵勇

北京天鸿圆方设计有限责任公司设计副总经理/城市更新事业部总经理孟海刚

按照世界城镇化规律，一般城镇化到80%左右就会进入平台期。目前中国城镇化发展到了关键阶段，如何以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣，城市更新成为发展所面临的重要课题。天鸿圆方从2015年开始着手研究城市更新，尤其在北京地区，从京煤集团、公交集团到首开集团，更新项目遍布北京中心城区及首都核心区。

重塑新的空间布局，离不开设计的力量，天鸿圆方充分利用规划、建筑、景观全方位的设计资源，用设计为城市更新赋能，孟海刚分享了山片区-平房宜居工程、百街千巷-两广路二环路改造提升、南锣鼓巷整顿、朝阳门南小街的片区改造设计，回龙观G区商业区、新工体商业综合体改造设计、景山首院项目的单体改造设计。

经过多年的积累，天鸿圆方运营了四合院、亲子乐园和文旅景区等文旅项目，形成文旅和城市更新领域的策划-设计-运营-品牌全产业链优势，是都市「文旅商」经营理念的先行者和实践者。

《老城市做出新产业天鸿圆方赋能城市更新》—孟海刚

住宅咖的思想碰撞

从规模到品质，如何打造新时代产品理念？如何推进住宅产品可持续发展？

从左到右依次：泰禾集团室内设计专业副总监王倩莹 Lisa（论坛主持人）、香港SS室内建筑设计事务所创始人/设计总监张广坚、融创北京区域集团精装事业部总经理魏栋昌、大悦城控股、中国电建地产室内主任设计师安竞

泰禾集团室内设计专业副总监王倩莹 Lisa（论坛主持人）今天的论坛就像一顿“营养大餐”，分享的品类极为丰富，有华润置地高端大平层、太古地产的可持续发展策略、供应商的高质量体系等等。环境保护及可持续发展是当下比较关注的话题，一个项目在拿地时，便需要同时间考虑到经济效益与环境效益。

香港SS室内建筑设计事务所创始人/设计总监张广坚 可持续在香港是一个很热门话题，他认为可持续已经不是一个未来的事情，而是很多优质的发展商已经做了很长时间在推行这个它。他还强调可持续也真真实实地影响到设计行业从业人士去审视这个时代的变化，同时这个时代变化就会影响到你如何去审视自己的业务或者设计水平。香港ss设计始终保持谨慎敬畏的态度去做酒店，而不是为了潮流，任其拆卸随意丢弃，这才是真正的环保。最后他表示，即使是改造，也是为了建筑生命的生长和延续，而不是随意拆改重建。

融创北京区域集团精装事业部总经理魏栋昌 环境对人们的住宅有着非常大的影响，地产设计人应该将可持续发展的理念融入到工作之中，不管是某种材料的选择还是整体项目的定位，在建造过程中，尽可能减少建筑垃圾的产生，降低对环境的伤害，与自然共生，其中精装房和装配式建筑，可以说是交出了一份比较漂亮的成绩单。另外，产品力是地产设计人一直以来关注的重点，结合人们的居住需求，住宅品质在这二十年得到了很大的进步。

大悦城控股 关于住宅可持续的效益是多方面的，包括社会效益、开发运营效益、个体使用者效益。住宅的建造，要更多去考虑在未来生活中怎样让业主们的效益最大化，例如：研究未来生活方式、居住空间的成长性，降低能耗的策略和考虑技术发展的预留，以及社区周边可以承载的近邻生活。大悦城控股在22年就通过领先用户的研究焕新了产品线，提出户内八大场景，以自在聚厅、社交餐厨、小家主卧等理想生活场景，响应新生代场景生活，让空间整体交付更好的为人服务。此外，在未来的发展之中，倡导建筑要以主动的方式发展可持续，更多考虑人的感受，而不是盲目被动的加载高成本技术，当前很多消费品牌也在积极的响应新世代客户的需求、研究如何降低和循环使用能源，建筑在建造过程中，要善加利用、相互赋能，要主动的考量如何更好地利用环境和资源，来降低未来的建造和运营的成本。住宅可持续的目的，就是让人们生活的更加幸福。

中国电建地产室内主任设计师安竞 作为新时代的开发商，都有责任去探索新的产品模式，给城市和业主带来不一样社交方式及生活体验。比如新能源的探索、新材料的应用，这些虽然可能会增加地产项目的建造成本，但会带来新产品的迭代以及产业链乃至生态链的系统化升级。地产是资本型产业，试错成本很高；但可以和供应商联合，进行产品的精细化研究及内容升级。真正做好产品背后的生态链，不但可以保证建设成本的可控性，也可以推动产品再上一个新台阶，突破平质化产品的瓶颈。

可持续材料篇

新浪地产华东区总经理钟建平

房地产属于资本行业，房地产如何利用资本做好产品？这一点可以向制造业学习，他们百年间随着时代在不断发展与进步，近年更是秉持可持续发展理念，开拓绿色低碳领域。相信中国房地产也会有精彩的一百年，感谢为产品力而不断奋斗的人们。

可持续理念的基石

材料制造行业分析

“无米难为炊”放在任何一个行业，都有一定的合理性，全球经济化的时代更是如此。可持续发展需要全产业链的共同协作，设计理念不是空中楼阁，需要一砖一瓦的真材实料才能真正落地。

关于材料，每个行业都存在技术壁垒，也就是“术业有专攻”，可持续发展的落地，材料制造业是绕不过去的话题。

吉博力中国区总经理张铭

高质量品质人居环境应注重空气健康、水质健康、声音健康和卫生健康。吉博力中国区总经理张铭强调，卫生间返臭，病毒可随气溶胶发生邻里传播。吉博力进行卫生间反臭溯源，发现卫生间存在未设置存水管、落地式座便器排水密封法兰老化、大降板内二次排水地漏无水封隔气等17个隐患点。其中，9项目关乎管路设计、4项关乎安装技术、4项关乎产品质量。可见，设计是核心，服务是保证，产品是基础，精密的排水系统才能彻底解决卫生间返臭。

《精密给排水健康新卫浴》—张铭

为消除军团菌对健康造成的危害，吉博力双向环路智洁®活水系统阻断军团菌繁殖条件。吉博力独家创新专利别墅全屋活水系统全屋热水同程设计，串联供水与环路供水搭配使用，可实现全屋水循环，确保水质健康。

《精密给排水健康新卫浴》—张铭

卫生间水流冲击噪音、自虹吸噪音、空腔效应放大落水噪音、管卡传导的结构噪音等排水噪音影响居住者的睡眠健康，吉博力超静音排水系统采用专利技术的进口静音管道系统，为卫生间排水降噪，提升睡眠质量与生活品质。

吉博力既防水分蒸发又能补水的“水母“地漏、自我清洁的台盆存水弯、防堵塞的条形淋浴地漏等排水“黑科技”可以改善卫生间卫生水平。“看得见的是健康和舒适，看不见的是精密给排水。”

《精密给排水健康新卫浴》—张铭

西卡地坪与涂料技术总监/西卡中国建筑研究院院长季龚

西卡作为一家百年国际化企业，可持续发展战略是西卡的重要业务支柱。西卡地坪与涂料技术总监、西卡中国建筑研究院院长季龚介绍道：西卡在提升产品性能的同时使用低碳材料替代原有材料，持续聚焦运营效率，与上下游企业共同打造低碳生态链，承诺2050年前达到近零排放。西卡提供的低碳绿色建筑全生命周期综合解决方案，助力客户构建产品竞争力。

在建筑应用上，武汉琴台美术馆应用了西卡全套清水混凝土解决方案，每吨水泥可降低50-80千克二氧化碳的排放量。