加拿大宝佳国际建筑师驻华首席代表高志:绿色购物中心应突出绿色主题

发布时间:2018-10-25 17:45:23
来源:新浪地产设计频道

金秋时节,房地产市场也进入收获的季节,千亿房企已达18家。“保生存、谋发展、求利润”成为房企经营关键词。近年来,随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压,商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈,商业地产要想继续保持生命力,必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新;还需须提高配套部品的科技含量,提高效率、为项目增亮点,满足商业地产轻资产化、需求多样化及高科技化的转型需求。


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10月25日,由中国房地产业协会作为指导单位,中国房地产采购平台(优采)主办,以“科技赋能 智慧管理”为主题的的商业地产“智”造合作伙伴大会在北京隆重举行。会议期间,当代置业、鸿坤地产、中粮置地、凯德商业、旭辉集团、华夏幸福、中信国安、中昂、石榴集团、佳兆业等50余家开发商代表与供应商聚焦商业地产生命力,展开了一场产业链的“智”造与“质”造的对话。会上,北京大学城市规划与发展研究所所长、加拿大宝佳国际建筑师驻华首席代表金秋时节,房地产市场也进入收获的季节,千亿房企已达18家。“保生存、谋发展、求利润”成为房企经营关键词。近年来,随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压,商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈,商业地产要想继续保持生命力,必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新;还需须提高配套部品的科技含量,提高效率、为项目增亮点,满足商业地产轻资产化、需求多样化及高科技化的转型需求。会上,北京大学城市规划与发展研究所所长、加拿大宝佳国际建筑师驻华首席代表高志分享了《绿色购物中心应突出绿色主题》。



以下为演讲实录:


大家下午好!刚才陈总讲的这些,我本人很受教育。因为有些东西在发达国家其实已经实现了,比如说无人售货,在美国的很多超市里都已经实现了,现在不是没有售货员,只要愿意还是可以自己去结账。再比如塑料袋,基本上现在美国很多超市都不提供了,大家都是去之前拿一个袋子,或者买一个布的袋子。还有刚才陈总讲的机器人购物,或者机器人选择,应该说是一个非常美好的未来。


但是,现在问题又来了,就是“人们现在在追究什么”?太多的人来问我说“高老师,所谓的绿色建筑到底是什么?”今天给大家讲的是《绿色购物中心应突出绿色主题》,我们就会发现在很多绿色建筑中,突出的不是绿色,而是有些言外之意的事情。作为未来城市最重要的一部分,该怎么做?


在国内,现在人们越来越关心所谓的空气质量、生存环境、公共生活,越来越关心我们所谓的环保。据我们所知,现在环保达到白金五星的建筑都有上百个。究竟在做什么?我们考证的空气质量、生存环境、绿色认证、绿色购物,究竟是什么?


绿色购物,实际上分成两部分:一部分是去买东西,或者去采购东西。另一部分是真正的绿色购物的空间和环境。


我们说了这么多,什么是绿色购物中心呢?我们提出一个“五化”。


第一,“净化”。从目前来讲,最多的问题就是整个的公共空间的净化度不够。这种净化度为什么这么脏、乱、差呢?主要就是后店的设计问题。太多的购物中心都是讲怎么华丽,怎么漂亮,但是实际上对于建筑来讲,真正的后店才是最重要的。刚才陈老师讲的很多有关零售的各种各样新的东西我很赞成。但是,光鲜的后面是什么?一个购物中心每天扔出去多少包装箱?当这个电视机卖了,一打开电视机是坏的,怎么办?只是屏幕边,或者哪里有个小口子,或者有一块油漆掉了,该怎么办?当时修理,还是店里就有修理的工具或者空间。所以,后店的设计,是将来要重点考虑的。


第二,“绿化”。刚才陈老师讲了很多零售的方法,或者说先进的技术。但是,当你把一个购物中心变成一个采购的菜单的时候,简单的买东西、卖东西是批发,而不是购物了。当我在国外读书的时候,那时当学生很穷、很苦,去不起真正的酒吧,高级饭馆更别想了,我唯一的乐园,唯一的天堂是哪儿?只能去购物中心。加拿大的冬天很冷,但购物中心里什么都有,所以外国情侣约会都是在购物中心。所以,绿化更多讲的是购物环境,购物街区,把陈老师刚才讲的和我这些结合起来就完美了,一定要做街区,把外面的街区和室内的街区结合起来。


第三,“活化”。活化是什么?我做了这么久的建筑设计和城市规划,意识到真正的所谓绿色建筑更重要的并不是安几个排风,做几个清洁器,最主要的是“风有风道,水有水道。”风要流畅,购物中心最好不要都建在市中心。如果大家在国外待过,会发现美国的大型超市、购物中心,很少会出现在王府井这样的地方。最近不知道大家有没有听说,西尔思(音译)重组了,国内的梅西百货。我在纽约住了很多年,梅西百货我常去,现在基本上没有很多客人了。什么原因呢?就是停车问题。所以,国外的购物中心现在越来越多得建在近郊,高速公路的入口和出口。如果能把这位置找对,购物的所谓绿化多一半就可以做了,因此主要还是选址的问题。


第四,“美化”。刚才说了净化、绿化、活化、美化。那么美化是什么意思?我认为国内的购物中心有一个不好的趋势,就是在室内的装修上做的太繁杂了,太夸张了,而那些东西早就让人感到审美疲劳了。所以购物中心能不能多一些自然的美,少一些装修。我认为可以做到,因为购物中心任何一个店铺都希望吸引客人。


第五,“文化”。文化才是最难的。文化和绿色有什么关系?我认为真正的绿色建筑的顶级是文化的绿色。在这个基础上,会发现国际上大多数有名的百货店其实现在都在做所谓的绿色,国内现在也开始了,但是真正突出绿色主题的其实不多,只是喊的挺凶,为什么呢?


第一,现在是努力减轻建筑对环境的负荷,即节约能源。给大家举个例子,大概在30年前,我刚到加拿大的时候,陪中国政府一个代表团去参观,也是当时我们公司做的一个设计,加拿大一个著名的商场,这个商场大概有十万平方米。加拿大的气候怎么样?我带着中国代表团去了,建设部的一个副司长说,“帮我一个忙,讲讲购物中心的锅炉房在哪儿?”真的去了锅炉房才发现只有 8平米,跟一个单身宿舍差不多。这个锅炉房供8万平米的商场,这是将近30年前的建筑。什么原因呢?它的供暖为什么特别好?因为保温材料特别好,基本上做到热交换。冬天非常冷,但只要把这个屋顶打开以后,照射的阳光,吸收的能量,稍微加热就可以给整个商场供暖。


第二,刚刚陈老师的演示,在那个年代,从购物中心进来,整个沿途的一路,大数据的统计,无论是男性、女性,逗留多长时间,全都记录了下来。所以,30年前的设计,很多东西还是值得我们学习的。这样才能提供更安全、健康、舒适的环境。


现在国内做的大部分项目都开始从具体的技术来入手。比如尚嘉中心,北京的未来科学城。举个例子,LED灯可以节省20%的能量。北京科学城我们做了一套雨水回收系统,昨天晚上太晚了,写这篇文章的时候,本来想把那张图放上来看看。我们在整个7栋楼之间,就是在北京的昌平,做了一个室外花园,英文翻译成中文的意思就叫“餐巾纸效应”。大家知道搞研究的人有些问题想很久都想不明白,想不明白又没突破,这时候怎么办?让他坐在办公室一定有问题。在硅谷,会给人提供很多类似于这样的空间,坐在那儿聊天,突然想起来了,等到办公室再写就忘了。怎么办?从兜里拿出,或者跟服务员要一张餐饮纸,写下来可能就是重大发明。


在做这个环境的时候,我们做了一个户外的雨水收集系统,然后还做了一个专门的收集池。作为购物的主体,我在纽约买东西的时候基本上都是自己带着布的袋子。基本上现在超市不提供塑料袋。还有比如像星巴克,对顾客也提环保的要求。比如,不要买过多的食物,过去我们觉得有冰箱,一下买一个礼拜的食物是好事,其实不是这样的。


在这一点上,我们又谈到了“为什么国内做不出好的绿色建筑?为什么许多购物中心做不起来?美国的统计,购物中心每生产效益可以提升1200元,商业租金提高9%到10%,新加坡44%的用户愿意额外购买绿色建筑物业。


另外,从它本身来讲,可以降低成本,给大家举个例子,比如说,现在我们做的绿色建筑一般的成本是控制在100-1000之间。但是,我们最近给未来城的项目花了将近400,做呼吸墙便宜一点大概就得6000到7000。当时北京有一个项目叫望座(音译),是我们从德国进口,后来德国太贵,用日本的,后来又用国产的,逐渐代替,当时大概这堵墙在11000-12000。所以,从目前来讲,我们能不能把花的12000通过节能找回来。


这个数据有一个国际标准,一星可以省60,二星可以省50,三星可以省75。过去沃尔玛在节能上做了很多尝试,但是为什么跟进的很少。实话实说,就是中国环保的投入和回报,差距还是非常大。我们跟美国这次贸易战,据说美国准备了5万亿美元的环保产品,准备卖给谁?不能卖给我们,因为中国现在在绿色这方面差距非常大。所以,今天来了这么多供应商,我希望你们都努力,祝你们成功!


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