金秋时节，房地产市场也进入收获的季节，千亿房企已达18家。“保生存、谋发展、求利润”成为房企经营关键词。近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新；还需须提高配套部品的科技含量，提高效率、为项目增亮点，满足商业地产轻资产化、需求多样化及高科技化的转型需求。
10月25日，由中国房地产业协会作为指导单位，中国房地产采购平台(优采)主办，以“科技赋能 智慧管理”为主题的的商业地产“智”造合作伙伴大会在北京隆重举行。会议期间，当代置业、鸿坤地产、中粮置地、凯德商业、旭辉集团、华夏幸福、中信国安、中昂、石榴集团、佳兆业等50余家开发商代表与供应商聚焦商业地产生命力，展开了一场产业链的“智”造与“质”造的对话。会上，北京大学城市规划与发展研究所所长、加拿大宝佳国际建筑师驻华首席代表金秋时节，房地产市场也进入收获的季节，千亿房企已达18家。“保生存、谋发展、求利润”成为房企经营关键词。近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新；还需须提高配套部品的科技含量，提高效率、为项目增亮点，满足商业地产轻资产化、需求多样化及高科技化的转型需求。会上，北京大学城市规划与发展研究所所长、加拿大宝佳国际建筑师驻华首席代表高志分享了《绿色购物中心应突出绿色主题》。
以下为演讲实录：
大家下午好！刚才陈总讲的这些，我本人很受教育。因为有些东西在发达国家其实已经实现了，比如说无人售货，在美国的很多超市里都已经实现了，现在不是没有售货员，只要愿意还是可以自己去结账。再比如塑料袋，基本上现在美国很多超市都不提供了，大家都是去之前拿一个袋子，或者买一个布的袋子。还有刚才陈总讲的机器人购物，或者机器人选择，应该说是一个非常美好的未来。
但是，现在问题又来了，就是“人们现在在追究什么”？太多的人来问我说“高老师，所谓的绿色建筑到底是什么？”今天给大家讲的是《绿色购物中心应突出绿色主题》，我们就会发现在很多绿色建筑中，突出的不是绿色，而是有些言外之意的事情。作为未来城市最重要的一部分，该怎么做？
在国内，现在人们越来越关心所谓的空气质量、生存环境、公共生活，越来越关心我们所谓的环保。据我们所知，现在环保达到白金五星的建筑都有上百个。究竟在做什么？我们考证的空气质量、生存环境、绿色认证、绿色购物，究竟是什么？
绿色购物，实际上分成两部分：一部分是去买东西，或者去采购东西。另一部分是真正的绿色购物的空间和环境。
我们说了这么多，什么是绿色购物中心呢？我们提出一个“五化”。
第一，“净化”。从目前来讲，最多的问题就是整个的公共空间的净化度不够。这种净化度为什么这么脏、乱、差呢？主要就是后店的设计问题。太多的购物中心都是讲怎么华丽，怎么漂亮，但是实际上对于建筑来讲，真正的后店才是最重要的。刚才陈老师讲的很多有关零售的各种各样新的东西我很赞成。但是，光鲜的后面是什么？一个购物中心每天扔出去多少包装箱？当这个电视机卖了，一打开电视机是坏的，怎么办？只是屏幕边，或者哪里有个小口子，或者有一块油漆掉了，该怎么办？当时修理，还是店里就有修理的工具或者空间。所以，后店的设计，是将来要重点考虑的。
第二，“绿化”。刚才陈老师讲了很多零售的方法，或者说先进的技术。但是，当你把一个购物中心变成一个采购的菜单的时候，简单的买东西、卖东西是批发，而不是购物了。当我在国外读书的时候，那时当学生很穷、很苦，去不起真正的酒吧，高级饭馆更别想了，我唯一的乐园，唯一的天堂是哪儿？只能去购物中心。加拿大的冬天很冷，但购物中心里什么都有，所以外国情侣约会都是在购物中心。所以，绿化更多讲的是购物环境，购物街区，把陈老师刚才讲的和我这些结合起来就完美了，一定要做街区，把外面的街区和室内的街区结合起来。
第三，“活化”。活化是什么？我做了这么久的建筑设计和城市规划，意识到真正的所谓绿色建筑更重要的并不是安几个排风，做几个清洁器，最主要的是“风有风道，水有水道。”风要流畅，购物中心最好不要都建在市中心。如果大家在国外待过，会发现美国的大型超市、购物中心，很少会出现在王府井这样的地方。最近不知道大家有没有听说，西尔思（音译）重组了，国内的梅西百货。我在纽约住了很多年，梅西百货我常去，现在基本上没有很多客人了。什么原因呢？就是停车问题。所以，国外的购物中心现在越来越多得建在近郊，高速公路的入口和出口。如果能把这位置找对，购物的所谓绿化多一半就可以做了，因此主要还是选址的问题。
第四，“美化”。刚才说了净化、绿化、活化、美化。那么美化是什么意思？我认为国内的购物中心有一个不好的趋势，就是在室内的装修上做的太繁杂了，太夸张了，而那些东西早就让人感到审美疲劳了。所以购物中心能不能多一些自然的美，少一些装修。我认为可以做到，因为购物中心任何一个店铺都希望吸引客人。
第五，“文化”。文化才是最难的。文化和绿色有什么关系？我认为真正的绿色建筑的顶级是文化的绿色。在这个基础上，会发现国际上大多数有名的百货店其实现在都在做所谓的绿色，国内现在也开始了，但是真正突出绿色主题的其实不多，只是喊的挺凶，为什么呢？
第一，现在是努力减轻建筑对环境的负荷，即节约能源。给大家举个例子，大概在30年前，我刚到加拿大的时候，陪中国政府一个代表团去参观，也是当时我们公司做的一个设计，加拿大一个著名的商场，这个商场大概有十万平方米。加拿大的气候怎么样？我带着中国代表团去了，建设部的一个副司长说，“帮我一个忙，讲讲购物中心的锅炉房在哪儿？”真的去了锅炉房才发现只有 8平米，跟一个单身宿舍差不多。这个锅炉房供8万平米的商场，这是将近30年前的建筑。什么原因呢？它的供暖为什么特别好？因为保温材料特别好，基本上做到热交换。冬天非常冷，但只要把这个屋顶打开以后，照射的阳光，吸收的能量，稍微加热就可以给整个商场供暖。
第二，刚刚陈老师的演示，在那个年代，从购物中心进来，整个沿途的一路，大数据的统计，无论是男性、女性，逗留多长时间，全都记录了下来。所以，30年前的设计，很多东西还是值得我们学习的。这样才能提供更安全、健康、舒适的环境。
现在国内做的大部分项目都开始从具体的技术来入手。比如尚嘉中心，北京的未来科学城。举个例子，LED灯可以节省20%的能量。北京科学城我们做了一套雨水回收系统，昨天晚上太晚了，写这篇文章的时候，本来想把那张图放上来看看。我们在整个7栋楼之间，就是在北京的昌平，做了一个室外花园，英文翻译成中文的意思就叫“餐巾纸效应”。大家知道搞研究的人有些问题想很久都想不明白，想不明白又没突破，这时候怎么办？让他坐在办公室一定有问题。在硅谷，会给人提供很多类似于这样的空间，坐在那儿聊天，突然想起来了，等到办公室再写就忘了。怎么办？从兜里拿出，或者跟服务员要一张餐饮纸，写下来可能就是重大发明。
在做这个环境的时候，我们做了一个户外的雨水收集系统，然后还做了一个专门的收集池。作为购物的主体，我在纽约买东西的时候基本上都是自己带着布的袋子。基本上现在超市不提供塑料袋。还有比如像星巴克，对顾客也提环保的要求。比如，不要买过多的食物，过去我们觉得有冰箱，一下买一个礼拜的食物是好事，其实不是这样的。
在这一点上，我们又谈到了“为什么国内做不出好的绿色建筑？为什么许多购物中心做不起来？美国的统计，购物中心每生产效益可以提升1200元，商业租金提高9%到10%，新加坡44%的用户愿意额外购买绿色建筑物业。
另外，从它本身来讲，可以降低成本，给大家举个例子，比如说，现在我们做的绿色建筑一般的成本是控制在100-1000之间。但是，我们最近给未来城的项目花了将近400，做呼吸墙便宜一点大概就得6000到7000。当时北京有一个项目叫望座（音译），是我们从德国进口，后来德国太贵，用日本的，后来又用国产的，逐渐代替，当时大概这堵墙在11000-12000。所以，从目前来讲，我们能不能把花的12000通过节能找回来。
这个数据有一个国际标准，一星可以省60，二星可以省50，三星可以省75。过去沃尔玛在节能上做了很多尝试，但是为什么跟进的很少。实话实说，就是中国环保的投入和回报，差距还是非常大。我们跟美国这次贸易战，据说美国准备了5万亿美元的环保产品，准备卖给谁？不能卖给我们，因为中国现在在绿色这方面差距非常大。所以，今天来了这么多供应商，我希望你们都努力，祝你们成功！