新学期供应链成长营——聚焦市场最新动态，解码城投公司发展

　　近两年来，城投公司走入大众视野，除了频频出手拿地，城投公司也在持续助力楼市纾困，无论是设立了纾困基金，还是承接风险项目，都深度介入了房地产业务。虽然城投公司有着资源和资金的优势，但城投平台能否轻舟过万山，未来发展趋势如何，怎么评估城投公司的偿债和投资融资能力，本次新学期供应链成长营特邀分析师企业战略咨询与方案解决专家、克而瑞战投业务部总经理何明从市场现状、房企表现、城投公司分析三个方面一一解答，以下为本次研学社主要课程内容。

　　市场流动性承压信心不足，政府持续发力稳定现状

　　目前房地产市场最核心的问题就是流动性承压和信心不足，从流动性承压方面可以看到各方面的资金都存在问题，首先是开发商的资金链问题，资金链的断裂容易造成项目的停工或者施工进度慢等问题，因而保供保交楼成为当下楼市中的的热点词汇。其次就是土地财政下滑比较明显，新房成交量下滑在30%以上，除去城投平台承接的部分，下滑在50%以上，由此可见土地财政的下滑对于房地产整个资金链的影响较大。第三就是住宅整体成交量的下滑，尤其是三四线城市成交量的下滑带来很大的流动性问题。在流动性压力之外，受期房烂尾、收入下降、疫情形势、房价涨幅等多方面因素影响，居民购房信心不足，购房意愿下降，大部分人都持观望态度，决策更加谨慎，以至于新房成交量急剧下滑，市场进入低迷状态。

　　针对流动性和信心不足两大核心问题，政府从资金和政策方面持续发力，为楼市纾困。房地产新开工率下滑严重，政府、金融机构、房企相继现金流断裂，政府出台2000亿基金纾困出险房企、盘活不良资产，奠定现金流良性循环，8月竣工面积环比上升30%，效果显著。9月中央及地方政策多次出台政策稳预期、保交楼，多部门出台利好政策将降低购房成本，二三线城市调控政策放松，政策持续发力，从房企及居民端改善行业现状。通过中央及政府一系列的保交楼政策，居民对停工事件恢复的认知，2022年8月居民置业需求强于上月的占比达37%，略上升5个百分点，对于房价预计将维持稳定的人数占比不变，居民置业意愿略有上涨。在政策和资金的持续刺激之下，市场回暖在即。9月成交总量有所回升，土地市场热度上升，楼面价上升，一线城市土地热度略高于二三线，三季度率先回暖，一线城市销售占比大幅上升，回暖加速。

2022年9月中央及地方调控政策

　　三方面重点分析各级房企，民营房企处于中高风险

　　房地产企业在市场中的表现从经营能力、偿债能力和风险测评三个方面来进行分析，总体来看，2022年9月，央企的经营能力和偿债能力最好，民企最次，国企有超3成经营能力处中等以下，仍存在一定风险，而民企中等以上不足四成，房价稳定性弱于国央企，风险程度最高。央企平均融资成本最低、国企次之、民企最高。

　　房企经营能力、偿债能力和风险测评的分析都有着不同的分析思路和指标。首先从拿地销售规模、盈利能力等数据，结合相关模型及评分体系评级企业的经营能力，受调控政策影响，房企拿地规模出现“腰斩”，149家监测企业拿地集中度占比下降显著，其中国企拿地占比稳步上升，市场从民企逐渐改变向央国企倾斜，央企拿地占各类型房企的59%，民企仅占18%。第二，从发债规模、三道红线等各类型数据，结合相关模型及评分体系评级企业的经营能力，2022年9月，央企偿债能力明显最好，民企最次，国企偿债能力在中等以上的占比近6成。第三，从近6个月拿地情况、利润率、销售异动占比、美元债偿还能力及高管动态5个维度评估企业整体风险， 2022年9月，从企业性质来看，民企风险明显最高，央企风险最低。2022年以来监测的149家上市房企中，发生销售异动项目的企业占比逐渐上升，9月达最高为62%, 房价稳定性央企最好，民企最次，国企销售异动的项目占比达43%，也存在一定风险。

　　从具体的房企表现来看，旭辉、碧桂园、龙湖、美的及新城因其自身经营能力较强，且多次获监管机构的发债支持，被誉为民营房企中 的“五朵金花”，而这五朵金花在这场房企现金流危机中也难以幸免，在经营能力和偿债能力方面都表现较好，但是在风险水平方面都处于中高风险阶段。整体来看，民企的经营能力及偿债能力均弱于国央企，且风险水平显著高于国央企，在市场下行叠加现金流危机中，优质民企也难以独善其身，而国企也存在一定风险度，经营能力相对较差。

“五朵金花”对比分析图

　　城投公司特征明显亟需转型，武汉城建典型案例分析

　　城投公司的核心特征是公益性，本质是政府的融资工具和土地财政创造城投公司，根据其主要经营业务可划分为公益性、准公益性及经营性三类。城投是负债驱动扩张的企业，政府能给其投入的资产是比较少或固定的，其资产需要城投依靠自身的负债经营情况逐渐的增大。城投公司融资渠道分为城投债、银行贷款、融资租赁、非标融资及其他方式，其中银行贷款是融资金额最高的融资渠道，而城投公司暴雷首先是从非标违约开始，其次是银行贷款，城投债目前市场仍是零违约。目前国际及国内评级机构对城投公司的评估主要分为区域及城投公司两个维度，区域政府是城投公司的直接控股，其能力强弱将直接决定城投公司强弱，而评估城投公司主要看其业务的公益性及与政府的往来密切程度。

　　城投公司作为特殊的政府融资渠道，依赖政府信用城投规模债务持续增长，但城投盈利能力却持续下滑，造成债务滚续的压力增加，隐性债务风险持续增长，政策方向及自身发展困境推动城投公司亟需转型。城投转型的核心是增加市场化经营和自身造血能力，减少对地方政府支持的直接依赖。近五年，城投拿地规模及金额总体呈上升趋势，2021年达到顶峰，2022年则有所下滑，7、8月拿地占比有明显上升趋势，从拿地溢价率及楼面价看，城投拿地托底属性更显著。按城投性质分类，经营性城投拿地占比呈上升趋势，截至今年8月占比达4成，公益性城投占比最大；不同性质城投涉宅地块占比均超5成，准公益性城投涉宅占比高达68%。房地产类城投占城投公司总量近半，主要集中在长三角，2022年城投拿地占比达12%，但托底意愿呈下降趋势， 自主开发经营城投将成主力，公益性城投拿地规模最大，高能级城市供地质量高于低质量。

城投企业拿地趋势

　　武汉城建集团在湖北省内市场程度较高，属于经营性房企，以武汉城建为例分析其在经营能力、拿地与销售、经营分析等方面的表现。近六年来，武汉市财政对土地的依赖度呈下降趋势，在全国21个万亿GDP城市中，武汉财政对土地的依赖度相对较高。在房地产市场方面，武汉房地产投资增速波动稍大，近年来增速持续放缓；商品房销售规模近5年无上涨，规模见顶；商品住宅整体库存压力较大 ，均价波动上行，整体房地产市场下行受挫。武汉城投类公司2018年以来拿地占比逐渐上升，2022年武汉土地成交规模腰斩，城投托底意愿有所下滑，2022年武汉城投类公司涉宅拿地占比达26%，与2021年持平，武汉城投类公司更偏好涉宅类地块。

武汉城投企业概况

　　武汉房地产市场下行，行业压力较大。近年来武汉商品住宅市场规模未见明显上升，受房地产行业市场整体下行影响。武汉城建作为武汉市本级信用度最好、房地产业务最大的城投公司，拿地与销售规模明显强于武汉市本级其余城投公司，近两年为武汉托底拿地占比剧增，在售项目几乎均为商品住宅，市场化经营程度较高。综合各方面的数据表现和评估分析，武汉城建主体评级最高，资产规模较大，土储质量甚至优于民企，项目口碑较好，盈利能力较强，市场下行将带来一定压力，但整体风险较低。

　　城投企业作为房地产市场托底的主力军，在兜底拿地、推进旧改等方面均明显发力，在房企纾困领域也不断发挥出重要作用。在不断深入房地产市场同时也为自身转型，拓展地产开发业务带来契机。实际上，在城投公司助力出险房企的过程中，也会存在一些不确定性和风险。纾困地产项目对城投公司而言是市场化转型的合理路径，但也对其盈利、可持续发展提出了新要求，绝大多数城投公司原来并非以开发为主业，其在产品打造、开发管控等方面存在一定的不足。不过，论是出于转型需求，还是出于纾困目的接手房企或项目，城投公司的房地产业务规模必然会进一步增长。而随着规模增长，城投公司的房地产板块将面临管理升级，也会在更多的项目实操中逐步成熟和完善。

　　整体来看，由于地方政府债务管控越来越严格，对于城投公司来说，加强风控是首要的，地产开发业务投资要适度，一方面在于控制杠杆，另一方面控制业务占比。在控制风险的需求下极有可能驱动城投公司加强与房企合作，随着房地产市场的进一步发展，地方城投公司无疑成为房地产行业未来发展的新变量。