万科金羽：解决整体卫浴相关问题
解决交易环境不透明、产品质量不稳定、供应链管理效率低、资金成本压力大房地产产业链四大难题是采筑平台成立的愿景。从2017年成立以来，顺应房地产建材供应链上下游亟待深刻变革的市场形势，采筑联合产业链上的每个参与者共同行动，一同联合推动，优化供应链整体效率，提升行业供应链运营能力。
2019年上半年，采筑联合万科、蓝光、泰禾、华远、信达、卓越在内的30+开发商，共同完成26个品类的联合采购，170+供应商中标，合同金额超过200亿。采筑如何联合房地产产业链产生如此巨大价值的“合·聚·变”？8月7日，由采筑电商平台主办、东方雨虹协办、中国房地产采购平台(优采平台)承办的“采筑2019上半年联合采购-联合者大会”于北京悠唐皇冠假日酒店正式揭秘。
会上，万科长租公寓业务合伙人金羽以“整体卫浴”为专题进行分享。
万科长租公寓业务合伙人金羽
以下为演讲实录：
金羽：我是金羽万科长租公寓业务合伙人，我大概是2015年的时候从地产行业，我以前是做设计的，转到泊寓，采筑。
首先想讲的是整体卫浴，其实我印象当中万科最早尝试的整体卫浴是在2009年，我们开始第一单在北方地区的项目试点，但是实际上经过了很长时间，整体卫浴其实并没有在万科的住宅领域开花使用量很小，占比也很小，而且工程客服对这产品也有很多的微辞，但是实际上到长租公寓我们长租公寓开始改名为泊寓的时候我们基本上使用整体卫浴，就没有任何的阻力，现在只要是长租公寓我们一定是用整体卫浴，为什么？是因为我们长租公寓大部分都是旧有建筑改造完成的。旧有建筑改造其实为了增加房间的品质我们一定会增加卫生间，那一旦增加卫生间工程是非常头疼的，你在找一个原来没有卫生间的地方加一个卫生间，那你的防水怎么做？你开楼板、穿洞、穿管子怎么做？但是整体卫浴就非常完美的解决这一个问题。
有时候我们以前在住宅领域很少使用的同城排水，我们论证了很多优点，那因为贵很难普及，但是在整体卫浴的使用比例非常之高，这个也是因为使用了整体卫浴基本上我们，我们首先不用增加很多架构加固，就是它没有砌墙体，一根管子也不用再做防水，也不用实验，而且速度非常快。因为我们现在长租公寓的主流的模式是轻资产租赁的模式。
那我们每一天的建造的工期实际上都是要向房东支付租金，这样一旦如果能大幅度的缩减租金，那使我们的房间尽快的推向市场，能尽快的收取到租金这是一个双倍的收益，不仅仅可以涵盖掉我对外支付的租金，我还可以有一些收入所以在这一点上其实长租公寓一开始有非常冲动不愿意在装配式或者高效施工上面做相当的成本投入，我们就选择了整体卫浴。
但是选择整体卫浴的时候我发现我们跟住宅当时选择整体卫浴的选择方式是完全不一样的，住宅的时候我们经常会要求整体卫浴厂家根据我们的需求，或者根据我们背后客户的需求来给我们定向做一些产品，但是在长租公寓里面我们为了控制成本绝大部分选择的定型产品，如果大家感兴趣可以去看一看现在我们长租公寓的比如说泊寓的卫生间，就是三四个型号，而且没有完全定制就使用厂家里面最普及的型号，当然我们也开始说彩钢板体系如何去掉隔墙等等的问题，那后续我们就像刚才同事介绍，我们刚开始打包，因为一个四五千平米的项目不太可能去采购洁具、采购龙头、采购灯具等等，喜欢打包。后来打包有打包的模式，但是今天大家看到我们采购的方式包括我们的厂家供货都是在我们三年以来不断的踩坑的基础上实现，而且我相信这也不会停止，比如说我们其实最近在讨论的一个问题，我们喜欢选小的整体卫浴因为房间小，但是实际上小的卫浴的空间舒适度是比较差，我们可能前一阶段解决了技术的问题，解决供货的问题、解决安装的问题，接下来又回到最开始我们可能要解决舒适度的问题，所以整体的卫浴的过程都是我们靠一步一步的坑和我们犯的错误不断的尝试下来走到了今天。
另外一个其实密码锁和智能水电表也是这样，我们其实前期探索了很多很多的可能性，比如说在做水电表的时候，从一开始我们发现一个非常大的问题，不用你的房间有一定的规模，你有两百间的公寓你的抄水电表是特别大的力气活，是需要两个人抄两天，因为有的人复合，你要给客户算账这个东西不能错，非常耗人力成本，后来我们就去跟工程系统跟采购系统提，我说这能不能变成自己来抄表。自己来抄表的时候，其实当时大家第一批想到的就是我们现在住宅使用的一些电表，因为其实现在大家都知道我们现在电表基本上都是远程电表，你在手机APP交了钱你就可以付费，但是我们用了这一些国家电网部门认证时候仍然有这一些问题，因为仅仅提供硬件，提供硬件的意思是国家电网有自己的一套软件，你在刚开始的安装就把信号接通过就OK，就是国家电网的体系是一套标准的体系，大家也不用想那么多直接进行信号传输，但是对我们公寓企业不一样，我对外友一块电表，我底下还要一块智能表，但是这个智能表，我们发现我买了智能表，我还要买一套软件，或者我干脆开发一套软件，我要有一套自己的局域网，更要命这个网这个项目用完了在下一个项目用不了。这经过很多的坑，我们的同事还是在不断的抄表、不断的解决电表跳闸付费不及时我们才回归到智能水电表，因为智能水顶表的好处是这个品牌的水电表自己是有自己的网络，那这网络只要跟我们的网络去对接的时候，它就可以直接对接到我们的房屋的管理系统，可以自动的结算等等。
门锁也是一样，我们最开始家用密码锁为什么换掉这密码锁也是因为家用的密码锁，表面上看起来已经开使用密码管理，但是你每换一次租，客户退一次租再回来的时候，你要需要调整密码，调整密码必须要在锁体本身的，就是这个锁跟前你有各种各样的管理密码开始调，其实跟机器钥匙没有泰达的差别，我们需要的一套我们可以在一个平台后面来去对租客的密码下发管理等等进行操作。
今年上半年的时候我们做了另外一个工作就是我们在中标的几个密码锁的厂家当中，我们把它进行了一个平台的整合，那以前我们是利用它的网络平台来管理我们的密码，现在我们把它平台跟我们的平台做了一次对接，这样我们就可以做到我这边签合同，那边就可以直接下发密码，而且所有的密码跟我的合同和账期全部都是绑定，如果你真的逾期超过半个月就会预警，再超过五天直接密码就失效，这样就可以极大的解放我们的工作人员劳动力。当然这还没有停，我们刚才在底下还在说，接下来除了72小时开门报警还有门锁报警，我们下一步尝试指纹锁，因为我们对入住人员的管理，这就是对租客安全的负责，这样你只有在我登记备案的租客观采用有开锁的权利，如果你不登记你是没有办法随随便便找一个人把密码给出去就可以开门的，所以我觉得我们整个的系统会不断的迭代完善和发展。
我再说一项家具吧，我觉得可能家具这一个品类是我们跟普通住宅最不一样的，因为现在大家看到的绝大部分的都是钢木家具，这个时候从市场上买来家具很难放进去，这一些需要款，为了利用这一些空间不能打加层，打加层就是消防审核过不去，我们把床架起来，并不是1.5×2.0我们是2.0×3.0米的，我们尝试多种材料的家具，最终选择了钢木家具这是最开始我们选择钢木家具的初衷，这个钢木家具有很多的演变从刚开始的爬梯式到后来的台阶式，包括台阶式的板到底能不能承重一系列的变化。当我们选择钢木家具很多的优势，第一个就是它便宜、它跟板材特别是实木家具比。因为板材家具有很多的家具的限制，第二个就是它很环保，因为板材少，我们会进行空气质量的检测。第三个是耐用，在出租使用频率比较凶的这么一个家具当中，它们其实很难挺过三年，很快的交接点就已经松动我们还需要提前的对它进行翻修，所以才会演变成今天这个样子，包括后来仔细去跟厂家一起去，因为这个方向其实在市场上并没有太多的成品给我们的选择，大部分的时间我们的设计师是跟家具厂家来共同的去推进这一件事情。最后也是代表长租公寓感谢一下采筑平台为我们提供了这么多可供优质的产品，谢谢大家。
