高估值、高股价,赚辛苦钱的物业生意火了_新浪地产网

高估值、高股价,赚辛苦钱的物业生意火了

提要:据雅生活招股书,其PE高达58.8~77.3倍的水平,南都物业的成绩是截至2月6日,拿下了四个涨停板。而此时,距离物业第一股彩生活的上市,并不算遥远。为何资本市场突然对赚辛苦钱的物业行业青睐有加?

  1月11日,福晟国际(00627.HK)正式完成借壳上市,五天后,正荣地产(06158.HK)也登陆香港资本市场。上市,打开融资渠道,是中型房企扩张的必由之路。

  如今走在这条路上的是物业公司。如无意外,2月9日,雅居乐旗下雅生活(03319.HK)将上市,成为继彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)、绿城服务(02869.HK)、祈福生活服务(03686.HK)之后的第六家在港上市的物业公司。而2月1日,A股迎来第一只物业股南都物业(603506.SH)。

  据雅生活招股书,其PE高达58.8~77.3倍的水平,南都物业的成绩是截至2月6日,拿下了四个涨停板。而此时,距离物业第一股彩生活的上市,并不算遥远。为何资本市场突然对赚辛苦钱的物业行业青睐有加?

  A股第一家物业公司出现

  2月6日,尽管因美股暴跌,致A股/港股受到重挫。但南都物业依然逆市拿下又一个涨停板。南都物业的发行价是16.25元/股,目前股价已达31.14元。

  这是在A股上市的第一家物业公司。本与之竞争A股物业第一股的碧桂园,在2017年12月撤回建议分拆的申请。

  南都物业招股书显示,2017年前三季度,南都物业的营收为5.8亿元,同比增长43.85%;净利润为0.51亿元,同比增长11.9%,净利润率约为8.8%。

  在管面积构成物业公司的管理基础,被视作规模,是衡量物业公司运营能力和基本面的关键指标。南都物业招股书显示,截至2017年6月30日,公司已交付项目数量为224个,管理面积为3013.48万平方米,已签约项目(含已交付)数量为265个,管理面积为3820.49万平方米。

  营收结构上,目前南都物业主要收入来源仍是传统物业管理服务,截至2017年6月末,传统物业管理服务占公司总营收超过90%,而增长服务的收入占比少于一成。

  无论是营收,还是规模,抑或是营收结构,都构成南都物业与同行竞争的短板。南都物业亦认为,公司的经营模式较为单一,缺少其他业务来源。并且,公司目前的规模无法尝试多层次的新型业态结构,加大了整合商业要素的难度。

  另外,目前为止,南都物业业务集中在杭州,在全国化布局上力有未逮。

  无论是收入利润,抑或是模式的想象空间、规模,与彩生活、万科物业相比,南都物业都不算是一家优秀的物业公司。其于资本市场的亮眼表现令人疑惑。

  有券商人士指出,“物业公司开启上市潮流已有数年,但因为多数分拆自母公司,种种因素作用下,在A股上市困难,只能在港交所上市。而南都物业是目前A股里唯一一家物业公司,较为稀缺。”

  与之相反,2月6日,在港上市的祈福生活服务报收0.61港元,跌幅为1.61%;彩生活报收4.79港元,跌幅为5.34%;绿城服务股价下跌5.81%至5.84港元;中海物业报收2.62港元,下跌7.75%;中奥到家跌幅最大,为11.43%,收盘价为0.93港元。

  2014年6月,彩生活率先在港交所上市,成为国内物业公司上市的第一股。彩生活把物业管理行业带进资本市场,在其之后,国内房企分拆物业公司上市的步伐便没有停止过。而这五家上市先锋也将为后来者提供经营的样本。

  雅生活高估值的逻辑

  按计划,2月9日,雅生活将登陆港交所,成为第六家在港上市的物业公司。

  与彩生活、中海物业等公司一样,雅生活脱胎自从事房地产开发的母公司雅居乐,公司的上市将构成控股股东雅居乐的分拆。

  据公告消息,雅生活计划全球发售3.33亿股,当中的10%在港股公开发售,招股价介乎10.8港元至14.2港元,集资最多47.29亿港元,以发行价中位数12.5港元计划,集资净额约为39.83亿港元。

  雅生活计划把募资的65%投向收购和战略联盟;15%用作发展管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化;10%用以开发雅生活一站式服务平台,剩余的10%则作为营运资金及一般企业用途。

  雅生活惹人注目的是PE,据招股书,雅生活PE高达58.8~77.3倍的水平。目前,彩生活的PE是26.13倍,祈福生活服务是27.03倍,中海物业是41.25倍,绿城服务是50.53倍。这意味着雅生活的估值是上市物业公司之中最高的。

  从营收结构来看,2017年上半年,雅生活拥有物业管理服务、非业主增值服务以及业主增值服务三块业务,其中物业管理业务占比超过近八成,非业主增值服务以及业主增值服务占比分别为15.4%和5.5%。增值服务能给予的想象空间依然有限。

  国泰君安分析师刘斐凡对第一财经表示,雅生活估值高,原因有几个,一个是市况在这周暴跌前都表现非常好,一个是属于高端物业,有一定估值溢价,还有就是绿地物业的注入带来较高的增长预期。

  2015年,雅生活扩张,走的是市场化的并购路线。最典型的事件是2017年6月,雅生活以10亿元对价收购绿地物业100%股权,8月绿地物业也以10亿元对价收购雅生活新发行股本20%的股本权益,成为雅生活的战略股东。

  根据协议,在2018年至2022年,绿地将在每年提供不少于700万平方米建筑面积供雅生活管理,并在额外开发的建筑面积为300万平方米的物业管理中,给予雅生活优先权。也就是说在5年内,绿地控股将为雅生活最多提供5000万平方米的管理建筑面积。

  2018年开始,绿地物业所带来的贡献也将体现在雅生活的报表上。据中国银行国际研究报告,假设绿地每年交付1000 万平方米的面积给雅生活,绿地物业将于2018~2020 年能为雅生活服务提供人民币6.33 亿元、14.47亿元、23.11亿元的收入,2019 年雅生活的收入可能会比2016年(12.45 亿元人民币)增加一倍多。

  如果说,雅生活高估值的逻辑来自规模即管理面积的增长,那么这种逻辑也可以应用到彩生活等公司上。

  2017年11月,彩生活宣布,把母公司花样年以体外基金形式收购的万达物业并表,以此将自身营收和规模推向新的阶段。万达物业的资产包总代价为20.1252亿元,彩生活将发行新股支付近一半的代价。

  截至2017年6月,彩生活的平台服务面积已达到8.49亿平方米,包括自管面积4.2亿平方米,这次并表万达物业,将带来超过0.6亿平方米的新增面积。2017年上半年,万达物业的税后利润为1.288亿元。同期,彩生活收入为7.47亿元,溢利为1.15亿元。加上万达物业的数据,彩生活利润将翻番。

  不过,结合2月6日的大盘和彩生活的股价表现,短时间内难以判断资本市场是否将为这种逻辑买账。

  刘斐凡认为,受大盘影响,近期物业股的表现并不乐观,但不排除后期修复的可能。

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