港股物业股再添新军。在通过港交所聆讯后，弘阳集团旗下物业公司弘阳服务(01971.HK)今起开始招股，公司拟全球发售1亿股，另有15%超额配股权，发售价为每股3.3-4.3港元；预计于6月30日定价，7月7日挂牌上市。

　　背靠中国民企服务业百强的弘阳集团，弘阳服务近年来业绩增长喜人。2017-2019年，公司在管建筑面积、营业收入、净利润年复合增长率分别高达31.8%、39.9%和41%。

　　目前，弘阳服务已与恒基地产(00012.HK)主席、董事总经理李家杰全资拥有的Successful Lotus Limited订立基石投资协议。有了李家杰的基石加持，踩着港股物业股“风口”，依托行业高景气度，弘阳服务的招股有望迎来一波认购热潮。

　　营收、净利润增速双双高于百强物业均值

　　弘阳服务作为弘阳地产(01996.HK)旗下物业板块，经分拆后于今年3月下旬向港交所递交IPO申请，不到3个月即通过聆讯，意味着弘阳集团迎来又一上市平台。公开信息显示，弘阳集团在2019中国民营企业服务业100强榜单中排名第31位。

　　弘阳服务早期主要为母公司的住宅物业提供物业管理服务，2015年将业务触角延伸至商业物业，同时为第三方物业提供管理服务，迎来了管理规模和业绩的快速扩张。

　　截至2019年末，弘阳服务的总合同建筑面积达2760万平方米，其中在管建筑面积1580万平方米。截至今年6月15日，公司总合同建筑面积2960万平方米，覆盖14个省(市、区)41个城市的181个项目，包括总建筑面积1780万平方米的在管项目，以及1180万平方米的已签约管理但尚未交付项目。

　　2017-2019年，公司营业收入分别为2.57亿、3.49亿和5.03亿元，年复合增长率达39.9%；净利润分别为2871万、3300万和5710万元，年复合增长率41%。营收、净利润年复合增速分别高于同期百强物管企业的18.4%和26.06%。

　　得益于住宅物业和商业物业管理协同促进，发展均衡，弘阳服务在全国范围内得到广泛认可。自2017年以来，公司连续三年被中指院评为物业服务百强企业之一，在2020年物业服务百强企业中排名第25位，并被评为2019中国华东物业服务领先品牌。

　　“母性依赖”下降，开始走出江苏大本营

　　弘阳服务主要业务由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块构成。2019年，公司来自三大业务板块的收入分别占总营收的70.5%、24.1%、5.4%。物业管理服务仍占大头，但其营收占比已经三连降；与此同时，非业主增值服务对总营收的贡献逐年上升，过去3年分别为8.5%、15.5%和24.1%；社区增值服务占比较为稳定。公司多元化业务齐头并进，营收结构不断趋于合理，经营发展更加稳健。

　　据了解，弘阳服务在满足客户基础服务需求的同时，还打造了“宸忻”高端服务体系，满足中高端客户需求，以提升盈利水平，并通过提供房产中介、社区便民服务、资产管理等社区增值服务，最大限度地满足客户多元化需求。非业主增值服务主要是指，向其他物管公司提供顾问服务，向房地产开发商提供地产开发项目前期规划及设计服务、销售协助服务等，以获得更多的收入增长点。

　　此外，弘阳服务还扩大了在管商业物业组合，涵盖购物中心、家居装饰及家具商城、酒店、主题公园等多种形式，并逐步将物业组合拓展至写字楼及学校等其他物业。截至2019年末，商业物业的物业管理服务收益占总收益的49.9%，在管商业物业总建筑面积达340万平方米。

　　值得一提的是，弘阳服务在依托母公司弘阳地产获得稳定管理面积和收入增长的同时，其“母性依赖”正逐年下降，独立运营能力持续提升。

　　2017-2019年，来自于弘阳地产所开发物业的收入占弘阳服务总收入的比例分别为61.9%、61.8%和55.6%。从在管面积来看，同期来自弘阳地产的在管面积占比分别为73.1%、72.3%和61.8%。两个指标均呈现逐年下滑趋势。

　　而来自第三方开发商开发的物业收入，则从2017年的1270万元增长至2019年的4970万元，年复合增长率高达97.8%；所占在管总建筑面积比例由2017年末的12.7%上升至2019年末的30%。

　　除了逐步摆脱对母公司的依赖，深耕于江苏的弘阳服务，也开始走出江苏大本营。招股书显示，截至2019年末，公司位于江苏省的在管物业总建筑面积占比为87.9%，已将业务扩展至安徽、上海、山东、浙江等地。

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