上市房企“探险”地产新业态 特色小镇路在何方
曾几何时，我们的城市周围不见了广袤无垠的乡间田野；没有了泥土芬芳的羊肠小道，取而代之的是一座座规划精致，有民族地域味道的“人造村庄”。每到节假日，人们三五成群结伴而至，在风格各异的湖光山色、建筑群像中感受历史沉淀和人文风情。这些“人造村庄”有一个诗意的统称——“特色小镇”。
“特色小镇”兴起于近两年。2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》提出，要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。
一石激起千层浪，从各级政府，到央企、国企，再到民企，急迫地想与特色小镇扯上关系。一时间，政府出钱出力，资本纷纷入局，然而理想丰满现实骨感，在探索初期，打造特色小镇的困难已经悉数显现。
小镇未起房价先行
从郑州市区出发，沿郑开大道径直向东，约一小时车程，就能到达中牟县地界。这里是郑州、开封两座城市的中点，是郑汴融城的必经之路，也是近年来各路资本扎堆的“宝地”。
2015年，港交所上市的河南地产龙头建业集团，与华谊兄弟缔结盟约，双方拟共出资150亿元，在中牟大孟镇打造占地2000亩，集电影文化体验、民俗演绎、商业旅游等于一体的特色小镇。如今两年过去，影视小镇雏形已现，隔着施工围挡即可看到一栋栋仿古建筑的毛坯。
“影视城这里没有住宅和商业，主要是做景区的，预计2018年五一假期会对外营业。”正在施工的项目工地外，几个乘凉的工作人员告诉记者，影视城仅是一期项目，在郑开大道对面，还有相配套的商业、住宅项目，已准备动工。
工作人员所说的商住项目地块，如今还仅是一片荒地，但沿着郑开大道两侧，一个个在建项目正拔地而起。
“就在大孟镇，已经规划了三个特色小镇。除建业这个电影小镇外，2016年中牟县和大连海昌集团签约，计划打造集商业住宅为一体的极地海洋公园小镇，此外还和韩国泰迪熊协会签约，准备打造中部首个韩国泰迪小镇项目。”
距离影视城项目约10分钟车程的一处售楼处内，前来看房的吴先生已对周边规划如数家珍。他感叹，前几年郑开大道两旁除了农田还是农田，人流量少，可现在，随着大企业大项目大楼盘入驻，有些路口时常出现堵车现象，足见人流量的激增。
随着人流量增长的，还有周边的房价。
“2016年下半年，我们这里洋房开盘价在10000元/平左右，马上要开盘的二期价格保守估计要15000元/平。”售楼处工作人员表示。
地产界的一次探险
资本是趋利的，目前A股中的特色小镇概念板块共有23家上市公司，其中9家房地产企业，占比40%；旅游企业4家，建筑企业5家，另外还有少数从事文化娱乐、制造业企业。据不完全统计，去年7月至今，已有相当数量的上市公司公布了参与特色小镇的计划，涉及房地产、建材、文化、旅游等各行业的上市公司。
大体上来看，布局特色小镇的上市公司中，房企居多。A股房企如万科、华夏幸福、绿地等，还有港股房企，如碧桂园、绿城、时代地产等也将业务伸向特色小镇的开发。
申万宏源分析人士向记者表示，开发特色小镇，房企相较于其他行业的企业有优势，包括资金充足、有基础设施建设经验、有多渠道开发资源等等。另外，大城市紧缺的土地供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展，特色小镇是房企瞄准的一个新的利润增长点。
自2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产以来，目前，碧桂园已签约5个科技小镇，其中3个将于今年动工建设。2017年，碧桂园还将新增15个科技小镇项目，从而完成全年20个科技小镇的布局。
值得注意的事，在千亿房企里面，碧桂园的战略布局有别于其他房企，走的是“农村包围城市”路线，开发特色小镇有着天然的优势。
据了解，碧桂园曾一度95%以上的在售项目都位于全国三四线城市。也因为这样的战略，曾经有一段时间，碧桂园因业绩平淡似乎淡出了地产界。
然而成也萧何败也萧何，多年的策略坚守终于迎来了机遇。
Wind数据显示，2017年1-2月，三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，虽然低于2016年12月42.8%的增速，但与一二线城市相比，增速明显。
按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿，按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇将成为碧桂园未来新的增长点。
“特色小镇，是房地产企业未来发展的一个必要阶段，也是一次探险。”一不愿具名上市房企人士认为，目前一二线城市土地资源紧缺，开发商抢地势头明显。所以跳出热点城市，谋求地产行业新业态是必然趋势。
他表示，实际上目前能够真正实现全配套的特色小镇很少，成功案例并不多。大多数的特色小镇仍停留在规划或建设期，前路仍需要探索。
房企转型升级的“捷径”
目前，房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园为代表的科技小镇，以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。
开发进度方面，目前碧桂园已签约5个科技小镇项目，如惠州潼湖科学城、惠州潼湖创新小镇等；华侨城预计以PPP模式建设100座具有中国传统民俗文化的特色小镇；绿城已经成立了绿城小镇集团，已开发项目达到20个。
可以看出，这些房企的特色小镇项目均处于前期开发阶段，尚未取得收益，但上述公司均对此类项目表示看好。
今年年初，绿地集团董事长、总裁张玉良向外界透露，绿地已从产业、投资及管理层面确定了新的增长引擎，长租公寓项目和“特色小镇”将作为绿地在2017年的业绩增长点。
按照绿地的规划，在京津冀地区发展特色小镇过程中，绿地将充分发挥“资源集成商”的作用，积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。
按照京津冀区域特色小镇的大盘战略，2017年绿地将在北京等一二线重点城市远郊及周边，储备多个特色小镇大盘项目。可以看出，绿地充分利用大城市溢出效应，全面铺开特色小镇大盘战略。
翻阅历史公告，绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践，计划在江西南昌周边打造健康小镇、智慧小镇，在郑州也签了两个小镇。
事实上，除了房企还有很多其他企业在分食特色小镇这块蛋糕。与房企开发特色小镇的打法不同，华侨城集团，云南旅游、西安旅游等众多文旅企业依托自己旅游资源方面的优势，纷纷在各地筹划特色小镇的建设。华侨城集团近日表示，未来将建成若干个大型新型城镇化示范项目，并以“100个美丽乡村”计划，投资建设一百座具有中国传统民俗文化特色小镇，目前在全国范围内已展开城镇化新项目布局，先后在深圳规划建设甘坑新镇、大鹏所城、凤凰小镇、光明小镇等项目；在四川签约安仁、天回、黄龙溪三大名镇；在海南布局三亚天涯小镇、文门村以及中廖村等项目；在北京签约斋堂小镇项目、昌平十三陵项目，在天津签约京杭大运河(天津西青)项目等等。
西安旅游与浙江蓝城建设管理有限公司达成战略协议，共同在西安合作开发集文化、旅游、颐养等于一体的服务产业特色小镇项目，开发户县奥莱小镇项目、渭水园生态颐养小镇项目。
另外，6月9日，海南高速公告称，该公司与江苏南大特色小镇开发有限公司在海口签署协议，将依托各自优势在特色小镇全产业链开发等业务上展开合作，共同打造具有综合竞争力的运营产业链。
6月22日，铁汉生态公告称，公司计划在未来五年投资20亿元，助力平远县仁居特色小镇建设。
据不完全统计，2017年以来，共有华夏幸福、华斯股份、莱茵体育等14家A股公司发布与特色小镇建设相关的公告，涉及项目规模从数亿元至几十亿元不等。
“特色小镇风潮也源于我们国家整体经济发展和政策指导的演变。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社称，前几年国家搞社会主义精神文明建设，就在提“特色小镇”这个词，建设的导向和抓手就是社会主义新型社区建设。为了不破坏农村的传统文化，不改变农民生活习惯。国家提出了美丽乡村、特色小镇建设。未来农村发展不是一刀切，不要求农民全部进城，而是提出新型农村建设、合村并镇。特色小镇也成为新农村建设的方向。
刘社还称，特色小镇形成了一种契合，开发商需要突围找一条新路，城乡一体化也需要方式。目前国家鼓励开发特色小镇，政府可以出基础配套资金修路架桥等，开发商盖房重新规划，农民转型变服务人，农田变成体验展示区，种植不是为了丰收，而是让城里人来体验参与。但是特色小镇并不适合所有农村地区，要有故事、有资源、有条件的才能向这个方向走。
北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清也认为，在中心城市限购限贷等背景下，特色小镇将会迎来新的发展高潮。房地产企业进入特色小镇建设是必然的，也是必要的，特色小镇开发和建设恰恰是房地产企业之所能，离开房地产企业，特色小镇发展将难以持续。反观之，现在房地产企业面临较大的转型升级压力，发展特色小镇事实上也是实现部分房地产企业转型升级的捷径。
