多家房企完成全年业绩目标 市场降温房价难降

提要:虽然十一假期前后,重点城市相继出台了楼市调控政策,不过对于龙头房企来说,其销售势头并未放缓。

  虽然十一假期前后,重点城市相继出台了楼市调控政策,不过对于龙头房企来说,其销售势头并未放缓。

  这其中,恒 大、万科前10个月的销售额双双突破3000亿元,也成为首批跻身3000亿元的房企,而紧随其后的碧桂园也拿下了逾2700亿元的销售额,年内突破3000亿元只是时间问题。

  对此,有业内人士称,从成交数据上看,今年前10个月房企销售数据乐观,调控出台后的10月份也不差,而这将影响调控后房价的下调时间和空间。

 恒 大继续领跑

  万科10月份大卖490亿元

  在度过三季度的销售低迷期后,万科在10月份迎来了爆发。当月万科实现销售金额489.9亿元,环比9月份增长93.02%,并创下行业单月销售新高;实现销售面积347.8万平方;2016年前10个月公司累计实现销售面积2339.9万平方米,销售金额达3118.9亿元。

  恒 大方面,10月份销售金额约为361.3亿元,合约销售面积约为406.2万平方米,同比分别增长40.1%、23.8%。2016年前10个月,恒 大累计销售金额3167.1亿元,累计销售面积及销售均价分别为3864.0万平方米及8197元/平方米,三项数据同比分别增长104.9%、92.5%和6.4%。

  此前的三季度,万科的销售额分别仅为207.7亿元、162.1亿元、213.4亿元,而恒 大则连续3个月突破400亿元,一举超过万科。不过,在公布10月份的销售业绩后,两者在销售金额上的差距仅有1.5%。

  对此,有业内人士指出,像万科、恒 大这种体量的房企,实际上都能调节各月的销售额,一般年底会截留一部分用到第二年的业绩上,以保证企业销售数据增长的连贯性。“今年两家企业都有可能成为行业第一,放在以往,可能还不至于特别较劲。但目前这两家公司处境微妙,谁也不原因看对方拿走行业第一的头衔”。

  此外,碧桂园前10个月共实现销售金额2715.4亿元;实现销售建筑面积3317万平方米,其中,碧桂园权益所有人应占的合同销售金额及合同销售建筑面积分别为2070.8亿元及2645万平方米。

  而并购不断的融创也首次跻身千亿级房企,其前10个月实现销售金额1080.3亿元,同比增长91%,合约销售面积约504.1万平方米,合约销售均价21430元/平方米。

  实际上,与去年同期相比,今年前10个月包括恒 大、碧桂园、鲁能、荣盛、华发在内的11家房企均实现了销售业绩翻番。这其中,受益于主力大盘热销及产品线转型,鲁能业绩增长迅猛,已达成销售金额517亿元,并进入TOP20房企。

  中原地产统计的数据也显示,包括恒 大、万科在内的15家房企,前10个月的合计销售金额达到了1.34万亿元,同比上涨91.2%。

  不过,值得注意的是,近日召开的中央政治局会议再度提及“抑制资产泡沫”,表明中央层面对部分楼市过热局面的态度依然维持从紧。而各调控城市的政府则继续从严厉管控、严格执法环节出发,将调控文件深入落实。与此同时,广大三、四线城市的去库存工作也在持续推进。受热点城市调控潮影响,10月份新房市场和二手房市场整体出现降温,近期的新房推盘认购率大幅下跌至4月份以来的最低水平,一线城市的成交全线下滑,调控对市场的影响仍在不断显现。

  对于后市,有业内人士指出,四季度市场整体成交下滑已定局,房企未来销售也将步入平淡。不过,鉴于目前房企业绩情况普遍不错,全年3000亿级和1000亿级的房企均将扩容。

  “大部分房企在2016年的销售与资金状况都非常不错,这种情况下即便最后2个月市场继续降温,但价格出现大幅变动的可能性不大。”中原地产首席分析师张大伟指出。

  龙头房企拿地积极

  房企融资总额趋于平稳

  虽然销售表现仍然抢眼,不过在土地市场上,CRIC监测的40家品牌房企,10月份拿地量价环比均出现不同程度的下跌。其中,下滑最为明显的当属成交均价,由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米,回归至年内较低水平。

  对此,有分析人士称,10份月土地市场的量价齐跌并非常态,一方面10月份全国多省市集中颁布土地调控政策,如土地限价令直接控制土地出让最高价格,另一方面,一、二线重点城市供地减少,40家房企在这些城市拿地投入大幅锐减。

  而从企业表现来看,恒 大、万科、碧桂园等龙头仍是积极扩张。其中恒 大拿地总面积居40家之首,其斥资60.64亿元揽下228.8万平方米土储,加码布局南昌、成都、宁波等二线城市的布局;万科则是10月份拿地投入最多的企业,拿地投入金额多达110亿元,其中74.5亿拿下的天津津西青(挂)2016-03号地块楼面价高达22628元/平方米,为10月份40家房企中成交总价最高的地块。其公布的销售简报也显示,自9月份销售简报披露以来万科新增加项目18个,其中福州航城项目、杭州天马公寓项目、宁波慈城新城云鹭湾北项目、宁波东钱湖白石仙坪项目、南京万科九都荟南侧地块等项目,万科拥有100%权益。

  同时,CRIC的研究报告指出,总体来看,10月份大部分房企通过招拍挂拿地投入有所减少,18家拿地房企中有13家房企拿地投入环比都在下滑,但这并不能代表房企扩张态度积极性。不少企业通过与政府合作开发大型城镇项目获得开发资源,如万达绿地签约江西赣江新区大型城市建设项目,其中绿地合作项目投资额多达1000亿元,也有房企通过“抱团”合作方式获得开发项目,如旭辉与新希望地产达成长期合作开发战略。

  此外,在资本市场收紧房企融资的背景下,10月份房企融资总量与9月份基本持平。从融资结构来看,10月份银行贷款成为房企融资主流,占到企业融资总额的50%,同时房企的票据、债券融资额占到总量的30%,规模仍然可观。业内人士指出,未来一段时间房企的融资总额将趋于平稳。一方面,政府对房地产的调控目的应该是控制市场热度而非打压,故房企合理的融资需求还会得到满足;另一方面,热点城市需求通过调控得到了一定的控制,为保证房企自身的持续发展,其必定会平衡拿地、融资、销售三方面的资金动向,不管未来市场是否步入寒冬,其融资意愿不会降低。

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