8月半41城成交跌24%，苏州“限购”末班车效应明显
研究员/杨科伟、谢杨春
近期，热点城市政策频出，合肥、厦门、苏州均采取差别化信贷政策，南京实行土地拍卖摇号；与收紧相对的是，7月个人房贷达到4773亿元，再创新高。8月份已经过半，市场走势到底如何？
41城成交环比下滑24%，供应偏紧、观望渐浓是主因
根据我们对41个重点样本城市的监测数据统计，从商品住宅成交面积环比来看，2016年8月上半月三四线重点城市商品住宅成交面积环比上涨2%；其后14个二线城市跌幅为9%；一线城市则跌幅较大，环比下跌21%。
现象背后，主要有三个原因导致整体成交下滑：一，前期重点城市市场过于火热，提前透支部分需求；二，7、8月传统属于销售淡季，并且市场供应量偏紧；三，市场观望情绪浓郁，主要来自房价过快上涨以及信贷政策收紧。
需要指出的是，尽管二线城市市场处于前期冲高回落的调整期，但成交量绝对值仍普遍大幅高与去年同期，即使未来成交再进行调整，整体成交规模超过去年问题不大。
苏州“末班车”效应明显，供应缺、信贷紧致厦门成交同环比锐减
8月上半月市场亮点仍聚焦二线城市，成交量涨跌不一，分化进一步加剧。一方面苏州、合肥、青岛、天津、市场持续火爆，成交同、环比皆上涨，其中青岛8月第二周成交量创近一年周成交新高，苏州成交45.53万平方米，环比上涨56%，同比增加三成；另一方面，杭州、南京、济南、厦门、长春、南昌等成交回落较快，环比跌幅都在30%左右，其中南京成交量同、环比皆下跌25%左右。
厦门8月上半月成交量同环比分别下跌70%和30%，是二线城市中下滑幅度最大的城市。市场无房可卖以及信贷政策收紧是影响成交下滑的主因。根据CRIC数据显示，截止7月，厦门供求比为0.2，库存仅212万平方米，同比下滑31%，消化周期为6.5个月，成交继续缩量为大概率事件。
苏州、南京均在上周四出台调控新政，从新政出台后成交情况来看，南京目前没有太大变化，主要是南京新政主要集中在供给侧，在需求端调控较为温和，对市场几无影响；而苏州则在新政出台当天显现“末班车”效应，8月11日成交量高达6.5万平方米，创下今年以来日度成交新高，“限购”、“限贷”双管齐下，对市场造成一定恐慌。整体来看，两个城市政策收紧相较此前深圳、上海来说仍比较“宽松”，并且苏州在经历了长时间成交下跌后，成交量已经处在相对低谷，再继续下跌可能性不大，而南京在地王预期的推动下，仍将会保持量稳价升的格局。
综上所述，8月上半月各城市市场相较于7月“平稳有余而亮点不足”，因城施策也使得热点二线城市走势不一，8月淡季仍将持续。但随着企业逐步加大供应量，以及两个月的调整和恢复，在鼓励房地产稳定健康发展以及去库存的主旨下，“金九银十”销售回暖仍值得期待。
