政策小船说翻就翻,热点二线楼市如何淡定应对

提要:在3月底上海、深圳政策大幅收紧后,4月25日晚间上海市政府新闻办公室官博“上海发布”发布消息,上海房地产调控新政出台一个月以来,政策效果明显,下一步还将要采取三方面措施。但在更多没有出台新政的热点二线城市,市场依然高热,南京、厦门、武汉市场成交量仍然居于高位,同比涨幅均超过100%。

  研究员/杨科伟、马千里

  在3月底上海、深圳政策大幅收紧后,4月25日晚间上海市政府新闻办公室官博“上海发布”发布消息,上海房地产调控新政出台一个月以来,政策效果明显,下一步还将要采取三方面措施。无独有偶,二线标杆——南京市发改委正式发布了关于《推进供给侧结构性改革的意见》(以下简称《意见》)的政策解读,最引人关注的是,提出对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,按照价格区间分类指导,申报均价年化涨幅不能高于8%-12%之间。一时间,一线旗舰的沪深楼市和二线标杆的南京、苏州等悉数收紧政策敞口,政策风向由刺激转向调控,短时间的风格突变,乍暖还寒、冰火两重天的二线城市楼市怎么办?

  一、二线热点城市收紧调控,未来还将进一步铺开

  不论是从市场规模增长和还是房价涨幅来看,上海和南京都是目前一、二线城市中最典型的“过热”城市,两座城市同日发文调控房价,不得不让我们再一次审视热点城市的政策近况。

  自3月初两会召开以来,中央部委已经一再强调“稳房价”,地方政府也接连推出新政调控,至今日已有上海、深圳、廊坊、苏州、武汉、合肥、南京等城市发布了调控收紧政策,从市场成交来看,在深圳、上海、苏州等市也确实取得了一定成效,以上海为例,新政发布后一个月,商品房成交面积、成交均价均现分别环比下降了73%和4.8%,日均交易量再度恢复到年前的平均水平。但在更多没有出台新政的热点二线城市,市场依然高热,南京、厦门、武汉市场成交量仍然居于高位,同比涨幅均超过100%。从房价表现来看,近期较热的厦门、杭州、天津、福州等市出台新政的可能性较高;并且就上海进一步采取措施的表态来看,即便是在已经收紧调控的城市,也有进一步升级调控的可能


  宁、苏与沪、深政策收紧调控力度明显不同,仍留有余地

  但是从政策本身来看,一、二线城市的新政力度却有明显差异,一线城市方面明显更为严厉,如上海、深圳、北京通州升级限购均是直接硬性限制需求,对于市场成交也起到了立竿见影的效果;而二线城市方面,则大多相对谨慎,并且都留有余地,如苏州因为申报价审批不严,“限涨令”实质性作用并不大;合肥的“禁止售房捆绑车位”是对市场乱象的纠偏。即便昨天看似严厉的南京“限涨令”也是如此,就政策发布过程来看,其实经过了多次“试探”,早在4月21日,南京市政府网站即已发布了关于《意见》出台的新闻,但并无全文细则;随后在22日玄武区官博发文“限涨令”条款并随即删除,引起了业内广泛关注;而后省物价局在《江苏省价格条例》发布会上进行了回应,认为这是误读;直至昨天发改委发布解读方才尘埃落定,但至今仍没有看到公示原文。就政策本身来说,虽然看似严格,其实也是留有余地。需要说明的是,南京的预售证申报价格必须经过主管部门严格审核,不像苏州可以钻“提高申报价”的空子。而价格区间分类指导,更是进一步收紧了高档项目的价格上涨空间,也给了江北、麒麟刚需板块两大新地王当头一棒(楼板价均超2万元/平方米)。但需要注意的是,文件中的措辞用的是“不宜”而非“不可”,并且在政策解读中,也没有具体给出政策落地的时间,又给市场留下了一定遐想空间。

  

  一、二线热点城市新政力度为何明显不同,二线城市出台新政为何更加审慎?从以下两点区别或许可见端倪:

  其一,施政背景不同,一线城市不仅要“稳房价”,更要“控人口”。当下一线城市大城市病已被诟病甚多,并且在中央新型城镇化方针的引导下,一线城市也需要控制城市边界和人口的无限制扩张。昨天上海市政府公布《户籍制度改革意见》,明确提出要控制人口总量增长,2020年常住人口将控制在2500万以内,年均人口增长率仅为0.8%。但绝大多数二线城市对外来人口还是举手欢迎,以目前房价高速上涨的南京为例,按最新人口控制规划,至2020年的年均人口增长率控制在3.9%。

  其二,政策库储备不足,二线城市没有太多“好办法”。最快见效的“稳房价”手段是需求侧调控,其中最有效的调控是收紧限购(限制买方),近期上海、深圳的市场表现也说明了这一点。但二线城市限购解禁至今为时尚短,再加上没有中央发文,地方政府再一次“复辟”限购的可能性不高,并且公积金契税、首付比例调整又与2016年的中央导向相冲突。既然限制消费者方向走不通,二线城市政府也只能从开发商角度(限制卖方)考虑,试图通过规范市场,引导企业“缓涨”来控制价格。但在供不应求的市场中,对卖方进行限制往往会造成市场乱象出现,诸如卖房捆绑车位、卖房捆绑装修合同等等,对此地方政府又不得不审慎考虑。

  “稳房价”不能期望一蹴而就,提高三四线竞争力方是根本

  对于目前热点城市房价过快上涨的现象,为了保障民生和行业的长久健康发展,我们认为“稳房价”确有必要,但“急刹车”并不可取,“限购令”会造成购房者的置业需求积压;“限涨令”会造成企业的利润需求积压,并且从历史经验来看,也会造成诸如捆绑车位、捆绑装修合同等市场乱象出现,“限购令”、“限涨令”都不能真正解决房价上涨问题。

  目前热点城市房价上涨的根源在于供不应求,但受限于城市边界扩张、城市规划、城市承载能力等因素,从供需关系上真正解决这一问题并不现实,诸如上海、深圳提出的加大棚改力度、增加中小户型供应其实也只是杯水车薪。但是归根结底,一、二线过热的原因还是在人口吸纳能力“过强”,只有加快推进三四线城市城建发展、创造更好的就业环境,提高三四线城市的人才竞争能力才是双赢之举

  综上,对于业内所关心的热点城市政策收紧问题,于企业确实有必要谨慎对待。拿地方面确实不可过于激进,以防政策突变的风险;但对于已有项目的开发,还是不必过于紧张。一线城市方面不必过多担心,政府更多的还是希望通过控需求来稳价格,但供不应求的基本面不会改变;二线城市方面,出于市场稳定角度,我们认为政策不会太过严厉,政策出台更多的还会是一个缓释的过程,企业只要做好适当风险预案即可,如项目区位不是过于偏远,也没有必要趁着市场火热抢收业绩。

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