“营改增”催热二手房交易

  

  房产交易大厅。高剑虎 摄

  □本报记者 高剑虎

  “营改增”最新动态:3月18日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署全面推开营改增试点。会议正式确定,房地产业适用11%的税率。其他政策细则待定。

  我市现行政策:二手房交易中,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税;不足2年且房屋所在地为市区的,按全额的5.6%征收营业税;不足2年且房屋所在地为乡镇的,按5.5%征收营业税。

  税费增减关键看增值多少

  二手房“营业税改增值税”近期成为焦点,业界都非常关注政策的最新动态。与此同时,受到政策变化的影响,许多人抢在“营改增”落地之前,满2年免营业税优惠政策仍在实施时交易过户,造成了交易大厅人满为患的情形。

  根据现行政策与已知的“营改增”税率,记者进行粗略估算,假设买入时总价150万元,不满2年,营业税按全额的5.5%计算。若出售时总价为250万元,则“营改增”前交营业税13.75万元,“营改增”后交增值税11万元,税费减少。若出售时总价为350万元,则“营改增”前交营业税19.25万元,“营改增”后交增值税22万元,税费增加。因此,涨价越多,营改增后可能会增加税费。据业内专家分析,现行营业税免征政策,可能在“营改增”后被沿用,满2年的二手房交易或将不受影响。

  据记者测算,房屋增值在房屋总价的50%以内,“营改增”后可减少税费,若超过50%,则“营改增”后反而会增加税费。根据张家港当前相对稳健的市场情形来看,在2年内房屋增值部分达到房屋总价的50%的情形并不多见,因此大部分情况下,“营改增”将是一项减税举措。

  需要提醒读者注意,以上的计算方式仅为估算,增值税的具体征收细节目前尚未正式出台,不可作为决策依据。

  政策预期拉高二手房过户量

  据市房管中心交易数据显示:2015年全市二手房成交面积94.03万平方米,同比增加68.23%,其中市区成交60.77万平方米,同比增加94.74%; 价格方面,2015年全市二手房成交均价为5665元/平方米,同比下降0.48%,其中市区二手房成交均价为6860元/平方米,同比下降7.32%。市房地产业协会秘书长黄志祥认为,2015年国家出台的各种楼市新政是港城二手房市场持续反弹,购房者消费需求快速释放的主要原因。

  春节过后,房地产市场逐步回暖,二手房市场热度也随之回暖,成交量迅速恢复至节前水平,并有所上升。近日,“营改增”政策成为业界热议话题,也促成了二手房成交过户井喷的局面,市区的房产交易大厅出现了人潮涌动的情形。现场安保人员告诉记者,目前的情形与3年前差不多,当时中央出台“国五条”调控细则,促成二手房交易集中过户。

  在市区房产交易大厅,记者与多位购房者、卖房者交流,发现多数都是满2年过户交易的,不满2年的并不多。其中一位房屋不满2年交易过户的赵先生告诉记者,所交易房屋是原打算给儿子结婚用的,是家里攒钱又借钱才在市区买下的,但后来儿子在上海找到了工作,现在也相对比较稳定了,所以决定卖掉这套房子,把借亲戚的钱还掉。赵先生给中介公司报的是净价,由中介公司把各项税费累加后算出总价报给买方。一同来办理过户的买方刘先生表示,价格在预期范围之内,而且是二手新空房,赵先生的情况他也知道,一买一卖其实没赚多少。对于二手房交易“营改增”的情况,刘先生表示中介告诉他了,“但不知道到底会怎么样。像他(赵先生)只加了3万元就转给我,4万多元税变成几千块钱,哪有那么好的事情。”因此,刘先生表示反正现在的价格可以承受,还是不要等5月1日了。

  徐女士出售的房屋是满2年的,不用缴纳营业税,但她告诉记者,担心“营改增”之后要交增值税。“我的房子1999年就买的,而且是白鹿小学的学区房,价差很多的。”记者告诉她很可能“营改增”后还是会免征这部分税收,但徐女士还是觉得现在是“肯定”免征,以后是“可能”免征,所以给买方让价2万元迅速卖出了这套房子。一同办理过户手续的中介人员李经理告诉记者,像徐女士这样的情况最近很多,“虽然可能性不大,但很多客户还是选择早一点过户。”

  按照当前的房地产政策导向,未来满2年营业税免征的政策沿用到增值税上的可能性是很大的,因此政策变化并不会对满2年的房屋交易产生影响。但事实上,对于普通人来说,或许并不愿意承担这个“可能性”,所以选择在政策出台前过户,落袋为安。记者认为,或许中介人员过度强调这种可能性,导致二手房买卖双方产生“可能会加收增值税”的感觉。由于目前政策尚未正式出台,这种“可能性”还是存在的,或许这也是近期二手房交易过户激增的原因之一。

  “营改增”或将助推商业地产去库存

  按照正常情况,无论是营业税还是增值税,都主要针对卖方,而非针对买方。但实际上,“羊毛出在羊身上”,各项税费往往最终仍是由买方承担,并影响着购房者总的购房成本。

  “从目前的情况来看,增值税税率11%,虽然税率看上去升了些,但是基数变小了,按照网上的算法,税费整体是有增有减的。”市区一家房产企业负责人强调,“‘营改增’不是针对房地产业进行的,而是国家整体的税制改革,为的是减轻税负,而不是增加税负。”

  友邦置业董事长张明昌认为,“营改增”对于目前张家港的商业地产是个好事情,他说:“这会鼓励企业投资、购入并持有商业地产,能对商业地产的去库存起到促进作用。”他指出,“营改增”的一大好处就在于企业可以进行税收抵扣。3月18日的国务院常务会议明确指出,企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,这对于企业购买不动产会带来巨大的推动作用,而企业购买不动产,主要还在于商业地产。

新浪地产
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