克而瑞研究中心杨科伟:当前房地产行业县长及未来判断

2016年家电行业的发展迎来前所未有的“新常态”。聚合共赢寻求新契合点的平台崛起,中国家用电器协会与中国房地产业协会首次跨界合作。3月10日,在两大协会指导下,以“集成、智能、物联”为主题的中国房地产精装修前沿论坛重磅亮相!解构共需格局,强化供应链整合,在电子商务和实体连锁不可替代的竞争形势下,为家电行业跨界融合开创了一个多元联动共赢的新格局。此次论坛盛会上,克而瑞研究中心研究总监杨科伟先生分享了《当前房地产行业县长及未来判断》。

  2016年家电行业的发展迎来前所未有的“新常态”。聚合共赢寻求新契合点的平台崛起,中国家用电器协会与中国房地产业协会首次跨界合作。3月10日,在两大协会指导下,以“集成、智能、物联”为主题的中国房地产精装修前沿论坛重磅亮相!解构共需格局,强化供应链整合,在电子商务和实体连锁不可替代的竞争形势下,为家电行业跨界融合开创了一个多元联动共赢的新格局。此次论坛盛会上,克而瑞研究中心研究总监杨科伟先生分享了《当前房地产行业县长及未来判断》。

克而瑞研究中心研究总监 杨科伟

  大家好!大家一直对房地产的关注度非常高,尤其是当一些城市的房价有了迅速的上升,中央和地方出台了所谓救市措施,成为媒体的关注点,不管是房地产企业来说,还是家电企业来说,的确房地产未来投资大家都比较关心。其实从2014年房地产行业进入自发调整之后,在2015年政策的强力措施下,成交规模在去年创下了新高,仅次2013年的水平,也是创造了一个记录。房地产不是大家想象的那么悲观,也不是那么乐观。毕竟人均居住面积来说,现在城镇人均面积是达到35平方,相对来说是比较高的水平。

  另外一点,大家深有体会,不光是自己,还是周围的人手里有2套房可能是一个普遍的现象。所以房地产行业不是一个很快没落的行业,而是一个朝阳的产业。未来的点就是改善性的需求,当人们基本需求满足以后,可能要住的更加好,向精装修转变也是一个细分产业的点。具体到当前行业现状来说,从中央到地方的举措,措施需求,不管从中央的政策还是地方政策从这些方面来做,就是去库存。供给侧结构化改革在房地产行业的体现就是去库存。从去年房地产开发投资都保持着非常低的一个水平。

  企业在开工这一块也是非常的谨慎,而是以去库存为主要的着力点,不管是今年还是未来都是这个方面。从去年12月份中央工作经济会议定了去库存原则之后,两会上关于房地产描述,落脚点也是去库存,只是强调去库存和调结构。可能对于房地产行业来说,未来在去库存关键点就是城镇化,由现在52%到60%的提升,还有户籍城镇化,这个需求在未来成为房地产行业去库存的主要需求。

  我对近期的市场得到有所耳闻,比如说2月份虽然在过年,但是很多的城市成交量在上涨,像深圳,南京,包括最近的上海也是这样的一个情况。从目前存量来说,大家都在关注去库存,待售的面积是7.2亿平方米,看起来这个量不是大,待售面积是已经竣工,还没有卖掉的,实际卖不掉。

  还有一个,73亿在建的面积,包括从目前行业认可的数据来看,目前的库存大概在69亿平方米的水平,过去十年整个中国卖的房子就是95亿,这些房子在未来是需要真实去消化掉的,但是从一些大的城市来看,已经没有这些问题。最近很多政府部门也在持续出政策,目前出的政策到底能不能去库存,对一二线城市大家没有太多的担心,但是这个影响也是比较大,如果作为下游产业家电,家装,三四线城市可能是未来盈利的点。

  从土地成交来看,去年国家在限制土地供应,以时间换空间,因为一线城市房价涨的比较快,最近大家都在说泡沫,会不会重导日本的情况,整个产业链大家有这样的担心。总体来看,应该不太会出现这种情况,因为今年的房价结构性的特征非常明显,只是在一线城市,当然一线城市不包括广州,北京,上海,深圳,还有个别的二线城市,南京,苏州,宁波也出现了这样的情况。大部分三四线城市问题还是比较严重的,价格还是会下降。

  但是对企业来说,像我们看到检测的企业,这些大的企业前两个月销售金额继续大幅增长,整体上升了57%,其实对企业来说,房地产开发企业未来的过程也是一个集中度不断提升的过程,大企业会在市场生存中没有那么艰难。

  行业从去年出现一些跟以前不一样的变化,首先是政策面的变化,十三五期间应该不会有大的变化,跟上一届的调控,整体利好把所谓的行政干预措施都逐渐退出,也出台了各方面所谓救市措施,维护房地产健康稳定,这个基调是很重要的。市场也出现了一些变化,在政策给力助推之下,房地产市场出现了一个新高,整体行业还是在2014年有一个大幅的提升。

  城市的变化就是现在大家都在说的,很多房地产行业总量过剩,区域分化的特征。从目前来看,在三四线城市比重还是比较高,这个是不完全统计样本数据,可能三四线比重25%,26%左右的水平,总体来说,这几年1线城市跟三四线城市大家都会比较看中的。因为三四线城市是政府希望他们能够不出现问题,肯定是极力呵护。一线城市市场资本的自由流动造成的房价提升的结果。

  对于企业来说,这几年由原来开发销售模式也遇到了一定的瓶颈,现在大家都在做转型。有的已经退出了,有的做一些互联网金融,O2O,还有做其他大的金融,大消费等各种各样的其他的领域,房地产开发这块逐渐被其他一些领域所替代。

  对于2016年接下来整体的判断,政策面刺激力度会进一步加大,尤其现在首付比例在三四线城市和二线城市降低到最低20%,周小川觉得中国家庭负债水平比较低的,首付降低10%的低点可能是比较可期,这样的高杠杆翘动之下,有可能三四线活力会出现。大家之前都有耳闻房贷利息在个税前抵扣,个税综合改革方向,其中个人赡养的费用,老人的费用,还有房贷利息的费用都是在你收入税前抵扣,这个无疑大大刺激购买力。

  供过于求的内在逻辑没有转变,各项指标仍将低位运行。房地产买房投资走势将在负5%到0里的徘徊,年末估计回到0或之上,最后全年增速可能会接近0。行业的规模预计2016年销售面积还是维持在12到13亿平方米,在2020年之后,我们根据人口,城市的更新,人口自然增长,城市更新等等带来需求的测算,在未来几年还是高度运行,在2020年之后有一个缓步下行。也就是说,市场的规模已经出现了一个天花板。

  在城市上,这13个城市我们觉得在接下来很长一段时间前景比较好的城市,分为三个阶段,主要是一线城市,二线城市,还有东部,西部跟成都这两个房地产市场规模比较大的城市,这两个城市每年成交规模在2千4百万平方米的水平,这个是住宅,如果是商品房量更加大,这两个城市在东西部城市有更好的明显。都是像省会城市聚拢,东部和珠三角城市是多点开发。更多是关注三四线,或者省会城市。

  产品这块,住宅这一块还是比较稳定的。办公这一块压力最大的。商业现在是一个结构性过剩的情况,尤其是大的综合性,还有大的购物中心,这个已经是严重过剩,但是前景在于社区商业,大家在讲社区O2O,这个是未来比较好的前景,养老,比如说地产,可能养老都在说,人口老龄化,现在老年人比重逐年上升,这个是以后一个前景,比如说对开发企业对下游的装修,对家电的企业,在产品方面应该研究一个重点,目前是有待于培育的市场。未来的市场空间毫无疑问比较大。

  目前房地产企业这一块利润率比较低,我们检测了135家开发企业,平均利润率只有10%左右。接下来可能利润有一个回升,一个是融资成本大幅降低,另外政府也推出了减税的措施,还有其他的一些费用的减免,这些都会让财务成本和管理成本,营销费用都会降低。还有竞争压力会趋缓,集中度也会上升,大企业在未来还是它的天下。

  我今天基本上要跟大家分享就是这么多,关于目前房地产行业和判断就是这么多。谢谢大家!

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