2016年，北京豪宅扎堆，老牌豪宅顺景·石上清泉(又称顺景园)将何去何从？ 依旧是个谜题。

　　“大隐于市，小隐于野”，顺景园占据京城闹市，位于朝阳区四元桥西北侧，是四环内唯一被城市永久绿化带包围的豪宅项目。

　　然而，作为坐拥区位、绿化、配套成熟、且具有高端产品基础的老牌豪宅顺景园，在它面世10余年后依然“待字闺中”，空有豪气，却有价无市，鲜有人气。

　　进入2015年的豪宅元年，北京豪宅价格水涨船高，却并未让顺景园项目换来真金白银，依旧在去化路上苦苦求索。

　　据中国房地产报记者不完全统计，2004年首次开盘的顺景园共113套，至今仍有83套房未售出，这个沉疴已久的老牌豪宅项目突围实在不易。

　　采访中有业内人士向中国房地产报记者指出：“石上清泉项目在当时市场中的确拥有很高品质，然而放眼如今的高端市场，不可否认石上清泉已经难以与现今的豪宅项目一较高下。”

　　中国房地产报记者通过多方调查发现，政策调整、设计陈旧、超高总价、股权易主等因素成为顺景园多年未能售出的重要成因。

　　缺少人气的老牌豪宅

　　“东四环黄金地段，超大户型板楼，适合有经济实力的改善型人群和投资客购买……”

　　在某房地产网站上，购房者对顺景园优势和缺点都给出了极为详尽的描述，那么顺景园到底是什么样的呢？

　　2月24日，记者搭车紧随四环由南向北的拥堵车流，抵达四环四元桥西北侧边的顺景园，该项目刚好位于四环与曙光西路犄角处。

　　顺景园略显斑驳的拱形大门坐南朝北正对着四环，主辅路车流如织的嘈杂声与拱门后高台上的顺景园小区静谧的气氛形成了强烈反差。

　　穿过拱门，沿着行车道可到小区前广场，在偌大的广场上空无一人，环广场呈半月型分布着停车库，以及售楼部和物业办公室等(顺景园整体采用上浮式建筑设计，园区一层相当于地上三层)．

　　通过物业和售楼中心之间的楼梯拾级而上，映入眼帘的是久经风雨而稍显斑驳的3号楼，绕过后便可进入顺景园小区内部，放眼望去14栋楼环绕中心花园广场呈不规则的三角形。

　　每栋楼都被修剪齐整、错落有致的松柏围挡，形成一处私家宅第，小区中心的花园广场，廊亭水榭、几何图形的阡陌小道，移步生景。然而这些用心设计，却难掩小区内了无声息的萧瑟境地，整个小区安静得让人压抑。

　　中国房地产报记者现场观察，除了1、3、6、8号楼有零星住户外，其他几栋楼均是空无一人，有的尽是长长的链锁和空荡荡且落满灰尘的四五千平方米的空宅，大部分房子的外立面因饱经风雨的侵蚀早已斑驳陆离、墙砖脱落。

　　顺景园小区后被坝北村低矮的平房环绕，却是人声鼎沸，来来往往，西南侧是一片正在开发的荒芜之地，东西两侧则是闻名于京城的顺景温泉酒店。

　　在售楼中心，大门紧锁，未见销售人员。透过落满尘土的玻璃窗隐约可见项目沙盘，冷清昏暗的售楼大厅，令整个售楼中心显得颇为压抑。

　　项目物业人员告诉中国房地产报记者，目前售楼处没有销售人员在值班，看房买房需要提前预约。

　　据该项目停车场保安介绍称：“现在项目楼盘还有房源在卖，有部分楼是客户买走装修后，并未入住，有的是一整栋楼买下来，用作办公和居住，整体上入住率不是很高。”

　　记者现场走完整个小区，给人的感觉却是闹中取静，曲径通幽处，静谧得令人感到压抑。

　　曲折的开盘之路

　　“占据国门绝版位置、享有较低密度、配备9洞高尔夫球场及9万平方米温泉水世界”。这是顺景园在2002年预售的宣传语。

　　但直到2004年9月2日，该项目才首次开盘。同年10月，顺景石上清泉由华远房地产经纪公司代理销售，彼时3个多月的销售过程中，顺景园成交了13套房源，成交额达1.7亿元，这也成为顺景园仅有的可拿得出手的销售记录，当时的均价约23000元/平方米。

　　据某媒体于2004年曾对该项目进行报道称：“位于北京四元桥西北侧的城市绿化带项目顺景园日前终于揭开神秘面纱。这个据信由顺峰集团前期开发，后深科技斥资买断的高档项目在很长一段时间内曾引发业界猜测。”

　　据中国房地产报记者了解，顺峰集团旗下的北京顺景园房地产开发有限公司1994年拿下该地块，2002年一次性取得所有楼盘预售证，希望将其打造成北京一级豪宅。当时，由于北京顺景园房地产开发有限公司母公司顺峰集团资金出现问题，想寻找合作伙伴，而深圳科技控股有限公司对地产领域较为感兴趣，二者一拍即合。2004年，深圳科技控股有限公司买断了该项目。当时该项目价格虽仅为23000元/平方米，但这一价格在当时可称得上绝对的“豪宅”。

　　然而，好景不长，“在2006年遭遇国家对别墅类项目的调控政策，影响了顺景园的产权证办理，销售随之一蹶不振，让这个当时的精品豪宅项目以高空置率成为附近居民眼中的‘烂尾楼’。” 顺景园的代理销售人员如是说。

　　在项目遭遇困境的情况下，2007年顺景园的均价依然达到了36000元/平方米的高价。

　　虽然价格有所上涨，但是此后几年间，受困于产权登记以及股权变更纠纷的顺景园，依旧未能枯木逢春，迎来转机。

　　到了2011年，亚豪(微博)控股(北京)与顺峰集团旗下北京顺景园房地产开发有限公司正式签约，为其开发的顺景园项目提供全案代理服务。对顺景园进行了全方位的包装升级，确立了法式景观园林风格、法式宫廷以及时尚极致国际都市主义室内起居风格，并提升服务水平。

　　2012年12月份，顺景园在售的期房2、3、4、5、9、10、11、12、13、14号楼转为现房，共98套，均为在售状态，审批价格为128000元/平方米。其中3号楼签约3套房，签约面积1504.33平方米，签约均价为68000元/平方米，合计总金额约为1.02亿元。

　　时至今日，波折不断的顺景园，窘境一直延续，错失多次去化良机。多位接受中国房地产报记者采访的中介销售经理表示：“虽然顺景园公开标80000元/平方米的均价，已远低于目前8万~10万+的北京豪宅均价，但是依旧没有成交的记录，没客户愿意开这个头，毕竟四五千万元的高总价还是很考验投资者眼光和胆识。”

　　多重因素阻碍顺景园

　　在采访过程中，无论是顺景园公司员工、中介人员、以及对顺景园有了解的行业人士，无不对顺景园项目扼腕惋惜，但是他们也指出了一些顺景园作为豪宅项目的一些短板，这些因素或许是影响顺景园有价无市的重要成因。

　　首当其冲的便是政策调整带来的不确定性，左右了顺景园的命运。

　　据链家地产一位不愿具名的中介经理透露：“以前一直卖得不好是因为项目迟迟办不了房本，开发商去年年底才跟政府部门协调好，所以今年开发商让我们推8号楼在内的两栋楼房源。”

　　据他介绍，顺景园项目开发商的原计划是顺景园一期项目完工后，滚动开发，将顺景园后边的坝北村一直沿河片区都开发成别墅加高尔夫球场项目，但是在国家出台别墅禁建令之后，导致该计划流产，仅留下了住宅项目，而且迟迟拿不到房本，影响销售，资金回笼困难，“迫于压力，开发商后期又开发了一个顺景温泉和酒店以及一个地下高尔夫球场，才勉强维持，去年年底可以拿房产证”。

　　他补充说：“现状是，坝北村的地暂时也拆不起了，后续开发更无从谈起，能将现有项目销售出去就非常理想了。”

　　除去政策因素之外，项目本身存在的现实短板也是制约其有价无市的重要原因。

　　亚豪控股(北京)的观点最具代表性。中国房地产报记者通过查阅一份亚豪于2011年北京顺景石上清泉产品优化方向沟通的文档中发现，对于顺景石上清泉对于该项目给出如下评价：作为一个2002年启动的豪宅项目，石上清泉在当时市场中的确拥有很高品质，然而放眼如今的高端市场，不可否认石上清泉已经难以与现今的豪宅项目一较高下。

　　但是顺景石上清泉作为一个具有区位优势和高端产品基础的项目依然有机会。

　　虽然业内普遍认为，老牌豪宅的优势是地段，以及相对成熟的配套，但是今年入市的新豪宅，优势更主要体现在产品力上，在产品力上顺景园作为入门级的豪宅存在较为明显的短板。

　　前述亚豪报告就指出顺景园：“外部售楼处风格老旧，难显品质，时间久远材质损耗，细节处理简单粗糙； 内部整体风格不具品质，空间压抑无视觉冲击感，配饰细节简单落后。”

　　显然，在今天豪宅竞争空前激烈的北京市场，高总价、产品力低的顺景园，已经缺乏竞争优势。

　　另据媒体报道，开发商北京顺景园房地产开发有限公司在该项目上的股权多次易主也在一定程度上拖累了项目的去化。项目先由开发公司北京顺景园房地产公司发起，后由深圳科技控股于2004年买断项目。

　　2013年6月18日，深圳科技控股有限公司宣布，朗诗集团股份有限公司拟斥资8.631亿港元收购公司控股股东兼主席王聪德持有的63.4%股权，并将按每股0.685港元现金向其余股东收购余下股份。7月2日，深圳科技控股有限公司公告称，朗诗集团对其进行收购后建议更名为“朗诗绿色地产有限公司”。

　　2013年7月30日，收购完成。8月5日，深圳科技控股有限公司正式改名为朗诗绿色地产。朗诗回应顺景园项目并未被收购，当初收购深圳科技控股有限公司之后，顺景石上清泉的股权就由顺峰集团收回了。相当于顺景石上清泉的股权又由顺峰集团收回了。

　　不论项目归属于谁，频繁的股权交易无疑也影响了项目上市交易的时机。

　　对于顺景园而言，内因与外患的重重诘难，错失了一次次的良机，时间将这个老牌豪宅项目推到了2016年的北京顶豪大战之中。

　　据中原地产研究部统计数据显示，截至2016年1月19日，10万+豪宅签约13套。未来将有60个项目进入10万+这个市场：预期入市每个项目50套左右计算，待售的顶豪项目数据将达到3000套。而北京一年10万+历史成交记录只有260套，即使计算到8万+签约所有居住类也只有673套。

　　显而易见，留给顺景园以及此类项目的机会并不是很乐观，顺景园将何去何从，还得从长计议。