北上广深，四大金刚，2016年房价大比拼
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
2015年的楼市，也算是中国房地产史上的一个特殊年份，重要特征之一：三四线普遍低迷，一线城市火爆。
但在四个一线城市，表现却不一样，深圳属于逆天型的暴涨，而广州却温顺的像个小羔羊。对此，广东省政府，难道没意见？
不妨透过几组易居(博客)房地产研究院跟踪的数据，来看个究竟。
一看成交量：一线城市中，二手房成交量已超过一手房，而且二手房交易量，不受开发商推盘节奏影响，能够比较好的反映市况。
如下图：四市二手房成交量走势基本一致，但可以看出：今年3.30政策出台后，上海的量跳得最高，随后保持高位； 北京量增的节奏略慢；深圳连续急增四个月，7月见顶，8、9?10连续三个月下滑，11月小反弹；广州温和复苏。
从走势来看，上海形态最好，居高不下的成交量，支持房价继续大涨；深圳成交量波动中，当前成交量较6、7月明显下滑，不是好现象。但12月成交量可能继续反弹，考虑到价格上涨后，卖家存惜售心理，因此暂无大问题。
二看价格。2015年11月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为29036、34763、15636和44674元/平方米。环比增幅分别为10.0%、4.8%、11.1%%和27.7%，同比增幅分别为18.9%、25.2%、2.5%和64.6%。
显而易见，今年以来深圳涨幅最大，而且经过9月份、10月份连跌，11月份居然再度大反弹，再创新高。说明在政策面宽松的情况下，深圳房价确实不易下跌。新房价格与成交结构有关，11月环比大涨近三成，必定存在高估。而且，短期暴涨，透支体力，再疯一波，空间也不会太大了。主升浪应是今年二季度，四季度可能是属于冲顶前的形态，类似5月和6月上旬的股市。
从房价涨幅看，上涨次于深圳，北京次于上涨，广州居然基本没涨。因此，越是涨幅小的，2016年越是有表演空间！
三看供求关系。主要拿易居房地产研究院的存销比，也就是去化周期来说事，去化周期越短，房价越易上涨。2015年11月份，北上广新建商品住宅存销比分别为11.7、9.4、 10.0和7.0个月，可见，仍是深圳最为供不应求，北京拖后腿了。
但从走势来看，上海和广州新建商品住宅存销比呈下降态势，而深圳不再继续下降，反而有慢步增长苗头。分析市场，既要看现状，又要想未来。从这一指标，也可以看出，深圳房价疯狂难以持久，预计2016年将步入高位盘整，板块分化，暴涨过板块的横盘，涨幅偏小的补涨。2016年上半年，需要密切观察成交量与存销比。
京沪广三市，存销比还会下滑数月，因此2016年房价将继续上涨，至少上半年，无忧。
文章来源：杨红旭的新浪微博
