全国楼市去库存须三年，比中央经济会议更重要的政策还在后头！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
中央经济工作会议结束了，各部委都在紧锣密鼓的计划配套措施。从今年的经济工作会议来看，房地产是个重点，与去库存有关。
首先，从态度上看，中央罕见的重视房地产。会议要求：2016年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，房地产去库存排在五大任务第二位。这种被高度重视的待遇，实属罕见。
另外，在房地产议题上，用字超过300个，史无前例。2014年中央经济工作会议只字未提房地产，今年与去年形成了鲜明对比。当然，还应注意一点当前房地产出现了困难，所以中央才这么重视。所谓“危中有机”，也可以用在当前的房地产身上，虽然困难重重，但经过重点救治与呵护，新的机会必将滋生。
细察近几年中央经济工作会议对于房地产的政策方针，其实也可以了解政府态度的变化，仅回顾过去四年吧。
2011年12月提出：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。可见，当时仍在为抑制高房价奋战，沿续了2010年开始的严厉调控，努力扩大供应量。
2012年12月重申：要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。可见，当时调控仍不放松，但不提增加供应了，转而重视保障房和棚改。
2013年12月，并没有提及房地产调控，要求努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。可见，当时房地产调控终于消失了，这标志着官方态度的重大转变。同时，继续重视保障房和棚改房
2014年12月会议，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。不再提及房地产调控，完全可以意料，但连保障房和棚改房也不提，确属罕见。说明政策思路正在酝酿变化。
其次，从内容看，通盘考虑化解房地产存库。之前很多年，主要为调控房价而战，房价是唯一的重头戏；其后，有几年，保障房和棚改房是新亮点。而今年第一次将高库存作为攻艰克难的对象。这也侧面证明了我国房地产近几年已告别了黄金十年，房价涨幅趋缓，房地产业利润率下滑，房企经营情况趋弱。
从具体内容看，可谓是“系统性制定战略”，分为以下几个方面：
一是，通过农民工市民化消化库存。农民工是中国住宅市场的重要新增购买力，必须足够重视。当前我国城镇家庭人均住房面积接近35平米的小康水平，基本实现户均一套房、人均一间房，住房保有量告别短缺时代，趋于平稳阶段。而农民工进城生活，购房属于刚需，是从无到有。他们有真正的急迫性的购房需求，但购房能力不足，购房意愿也不强。针对购房能力不足，政府应出政策支持，帮一把。针对购房意愿不强，政府要改革户籍制度，让他们平等享受市民待遇。
二是，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。这条的实质，就是让具有居住证的外来人口，也能享受到一定程度的住房保障。
这条方针非常明确，公租房向外地人开放！虽然公租房扩容，与去库存无直接关系，但随着公租房需求量的增长，政府可以收购存量房用于公租房，从而间接去库存。但也有一点遗撼：这里没有提到经济适用房、共有产权房、限价房等向外地人开放。笔者建议：还应进一步打破制度藩篱，使所有保障房都能作为公共品，向持有居住证的外地人开放(可规定一定年限)。
三是，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这条政策方向对头，但实施存在较大困难。一方面我国住宅租金收益率偏低，只有2-3%，而发达国家可达5-6%，日本东京甚至高达7-8%，低收益不足以吸引个人或机构购房用于出租。在大都市常见的群租房倒是租金收益率高，但这属于政府打压对象，也确实存在扰邻、火灾等隐患。另一方面，政府有必要出台税费减免措施，为这类个人和机构减负，但如何防范部分人或机构趁机大量投资房产，不为长期出租，而是为了转售谋利？具体措施，颇费思量。
四是，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。这一条，社会上争议较大。在市场经济条件下，企业有权自主经营，涨价与降价，是核心的经营策略，与利润直接相关。楼市低迷，经营困难，开发商自然会降价。如果他们不愿意降价，政府又有什么好办法？政府可以进行税费减免，也可以呵护开发商，但他们会否降价，可就没保证了。合理有效的措施，很难设计与实施。
五是，要取消过时的限制性措施。12月21日晚，先是有新闻报道，会议要“撤销对房屋所有权的过时限制”，后来又有消息说属于海外消息翻译出错。其实，最终措辞是“要取消过时的限制性措施”。对此，社会上仍存在很多误解需要引导。比如，不是指代取消住宅用地70年使用权；再如，也不是指代要取消一线城市的限购。
2003年我国开始实行紧缩型房地产调控，其间除了2008年四季度和2009年，直到2014年才开始放松，至今多数限制性措施已经取消，比如限购、限贷、限外、限价、90/70政策等。其中，一线城市房价强势，市场总体呈供不应求的格局，所以很多限制性措施尚未取消。按当前及2016年市场形势，我认为这些限制仍然不会取消，尤其限购令。库存偏高的地区，主要是三四线城市，这些城市的限制性措施，已经很少了。
在全国多数城市，购房者身上的限制基本没有了。但开发商身上的束缚仍然较多。在房地产业几年前就已告别暴利时代，在利润率持下滑的情况下，应该砍掉开发商身上的所有枷锁，让他们受到公平公正的对待。房地产贷款审批、企业上市、发债、拿地、经营等诸多方面，都不宜继续打压了，应在法律框架内，让市场机制决定他们的商业行为。
最后，从后续看，配套政策很重要。如今，针对房地产高库存的歼灭战已经打响。11月中央财经领导小组会议，首次发出信号；12月中央政治局会议，再次重申；这次中央经济工作会议作了系统性的部署。但我们必须清醒的认识到：冰冻三尺，非一日之寒。当前全国房地产高库存，是2011年以来积累了五年的结果。这不是一场战斗，而是一场战役。这不是一场遭遇战，而是一场持久战。持续的时间将会比较长，不可能在2016年完成，预计将持续三年左右，才能见到实质性效果。
中央经济工作会议，只是部署了战役的方针与战略，具体的战术和策略，还需相关部委，甚至国务院研究并制定具体政策与措施。未来几个月，必有多项配套政策出台。具体领域，正如上述，预计将包括：针对农民工购房的税费与信贷政优惠、公租房扩大覆盖面、针对购房用于出租行为的税费减免、为开发商松绑、取消其他过时的行政管制等。
而相关部门出台政策的节奏和力度，决定了这战去库存战役的时长与战果。
文章来源：上海观察。
