一年前，你卖房炒股了吗
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
今天是12月8日，按前形势，今年的股市就这样了。6月12日的5178点是最高点。但在一年前的今天，当大盘迅猛拉升的时点，有种观点颇受欢迎：卖房炒股！如今回到再看，是不是很靠谱呢？如果你把一线城市的房子卖了，是否后悔得要死呢？
我在去年12月8日，写下这篇文章，发表于新浪财经专栏，详见：http://finance.sina.com.cn/zl/china/20141208/094421020711.shtml。投资这件事，一定要有前瞻性，不能盲目跟风从众。时间，是最好的导师。
“卖房炒股”没想象的那么美
近期，随着中国股市持续反弹，一个声音越来越强烈：卖房炒股！在股热房冷的背景下，“卖房炒股论”颇具煽动性和诱惑力。千万民众，心痒血热。对一般百姓来说，果真是一个发财机会吗？
近期，随着中国股市持续反弹，一个声音越来越强烈：卖房炒股！与此同时，全国房价仍在下跌，9月以来，70城房价指数同比总体由涨转跌，也即全国大部分城市的房价已经回到了去年9月前后。在股热房冷的背景下，“卖房炒股论”颇具煽动性和诱惑力。千万民众，心痒血热。对一般百姓来说，果真是一个发财机会吗？
其实，在过去的十多年，每当股市上涨一段时间后，就有类似的声音发出，比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。但真按此操作，最终结局美满者，估计只是极少数。最典型的要算2007年，上证指数冲高历史高点6124的前后几个月(10月前后)，如果卖房买股，则其后熊途漫漫，不知套惨多少散户。
再举一例。2012年9月，北京某投资机构总裁在微博上说“我个人用行动来回答：我已经把自己的房子卖了，等在那里买股票型产品；我向最好的朋友们强烈建议，现在卖房子，未来买股票。”这一公开言论，引发众多网友围观，新闻媒体也跟风炒作。
后来的事实是，2012年12月至2013年2月，上证指数上涨了二成，其后继续回落，并重归2000点低位。而2014年初相比2012年年中，北京市区多数房屋价格应上涨四成左右。除非当时买的是创业板，倒真大涨150%，但又有多少散户敢于追高大涨的小盘股呢？
首先，需要搞清楚一点，股市和楼市之间是“跷跷板”的关系吗？如果在房价下跌的同时，股价却是上涨的。那么，卖房炒房，具有相当大的合理性。如果二者是同向同步变化的，同步上涨或同步下跌，则卖房炒股的可操作性就较差。当然，如果未来一年股价上涨100%，而房价只能上涨10%，则卖房买股也具有一定的可行性。
不妨先看美国规律。美国股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道琼斯工业指数开始高位盘整，房价指数增幅则直到2001年2月才达高位，其后皆回落，2002年触底反弹，二者基本同步。
房价高点出现于2006年6月，道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后，二者同步持续小幅反弹。值得一提的是，2010年9月之后，道指震荡上行，而房价指数却盘整下滑。说明那时美国楼市去泡沫化的过程非常艰难，这也是对本世纪的楼市超级牛市的校正。
完成“W”形筑底后，从2012年开始，美国房价真正进入上行通道，与股市共舞。美国20城房价指数，2012年1月见底，最低点为134点，相比2006年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月达166点，相比谷值上涨24%。但相比2006年历史峰值，仍下跌10%！而道指2014年11月相比2009年初的谷值，上涨178%。
日本的股市与楼市，同样大体同步，关联度较高，只是后者波动的频率慢于前者。从全球史上最大泡沫破灭来看，日经股指于1989年底达到最高点，而地价指数1991年才见顶。1991年9月开始，地价持续下跌了15年，2006年6月开始曾有波反弹，2007年6月增幅触顶。而股市1990年开始大跌，熊途漫漫其中2005年7月曾出现一轮反弹，也是2007年6月到顶。
香港股市与楼市相关度非常高，比美国还要密切。回顾近10年，2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底；2007年10月，股价创历史新高，2008年6月，房价也达高点，不过离1997年历史峰值仍然下跌了27%。
可见，香港股市领先楼市约4个月左右。值得一提的是，2009年9月后，香港房价持续上涨，而股价则出现了大幅震荡。2011年3月股价开始下跌，9月份房价指数也开始下跌，规律依旧存在。2012年恒指开始振荡上行，至2014年9月最高达25362点，略超2009年高点，相比2011年10月低点上涨了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨，至2014年9月，又上涨了48%。
我国大陆地区。2005年之前，由于我国楼市(市场化初期几年)和股市(股改之前)皆比较特殊，所以二者关联度不高。2005年之后至2011年，股市和楼市呈正相关。
2005年股价下跌，70城房价涨幅缩小。2006年房价涨幅盘整，股价上涨。2007年房价大涨，环比涨幅9月见顶，股价大涨上证指数10月达到6124点历史高点。2008年股价与房价同步回落。而2008年10月至2009年1月，上证指数在底部徘徊，此时房价下跌。其后股价与房价同步上涨。
2009年8月，上证指数见顶回落，12月房价环比增幅达1.5%的峰值，其后涨幅也趋于回落。2012年6月，房价环比止跌反弹，股市于12月突然急涨。2013年3月股价再度下跌，而恰恰也是3月，70城房价环比涨幅见顶。2014年7月上证指数开始上涨，而70城房价自5月开始环比下跌，8月环比跌见底，其后仍然下跌，但跌幅趋于收窄。
综合上述国内外历史经验，股市和楼市基本同向变化，虽然在先后顺序和节奏上存在差异，但二者肯定不是“跷跷板”的关系！
实际上，就短期变化而言，有两个重要因素同步影响着股市和楼市，比较重要的是货币政策与流动性，其次是宏观经济。不妨回顾一下，在股市明显上涨的2007年、2009年和近三四个月，都属于流动性宽松时期。其中不同点是，2007年经济增幅很高，货币紧缩，但境外热钱疯狂流入，形势更复杂些。2007和2009年楼市同步火爆。
2014年以来，货币定向宽松，不过商业银行并不愿卖力的支持小微企业和三农，导致定向宽松后资金在金融体系中囤集，突出表现为：货币供应增幅没有扩大(尤其是M1)，但银行间市场利率却显著下滑。11月22日全面降息，标志着货币由定向放水到全面放水，微刺激升级为中刺激，这直接导致了资金涌入股市。当然，推升股市的另外一股更强的力量，是改革加速的现实与预期。
货币放水，同样有利于楼市，但三个因素制约了楼市快速反弹。其一，中国经济新常态强调由要素驱动、投资驱动转向创新驱动，作为投资“三架马车”重要组成部分，房地产投资在经济发展中的地位趋降。
其二，2012-2013年这轮楼市反弹强度远超股市，2014年楼市注定需要降温和调整，且应弱于股市，但凡背离，总有回归。同时，这是房地产短周期内在规律的要求。
其三，今年以来货币定向宽松，上半年却并没有惠及楼市，突出表现在个人房贷持续紧张，房贷利率不断趋升。直至8月开始，房贷才趋于宽松，9月30日央四条出台后，加速放松，首套房贷利率持续下滑。
所以，货币放松的利好，直至近二三个月才明显浸透至房地产领域，于是10月全国主要城市的商品住宅成交量一跃而起，较9月大增二成多，11月成交量继续保持高位。成交量先反弹，房价滞后几个月也会随之反弹。于是，我们可以先看到8月份全国70城房价指数环比跌幅见底。下一步，只需观察何时由跌转涨。明年(2015)二季度可能性较大(现在结果已出现：2015年5月房价上拐，百分百精准呀！)。
股市与楼市同向变化的历史规律依然有效。只不过，这次股市反弹的时点，明显早于楼市几个月。其中楼市又可分为两个指标看：量与价。其中，房价反弹较为滞后于股价反弹。但大城市住宅成交量9月就开始小幅反弹，10月明显反弹，仅比股市反弹晚了二三个月。基本属于正常时间范畴。展望明年(2015)，房价将稳中有涨，但股价很难预测，冲高回落的可能性较大。
近日证监会提示：新入市的中小投资者理性投资，尊重股市，牢记股市有风险量力而行，不要被卖房炒股的言论误导。总体上，我是赞成这一提醒的。股市涨后，房市也会涨。但股市跌后，房价却不易跌。
近期股市很疯，但别忘了，长期来看，中国散户股民“七亏二平一赚”，绝大部分散户从股市中赚不到钱，主要是“贪婪与恐惧”的人性弱点使然。现在冲进股市，即便是明年上证指数能冲高到5000点(注意，这是假设)(现在看结果：结果假设成真了，6月月最高达5178点！)，再过两年回头一看，新被套者又是一大批。而三年后多数城市的房价肯定比现在高(我仍坚持：中国房价整体上基本无泡沫，至少未来五年不会大跌)，尤其是一线城市和部分二线城市。
当然，从结构上分析，考虑到当前及未来两三年，库存压力较大的三四五线城市，房价难有明显上涨，在这些城市拥有多套房屋的人，也可以考虑适当卖掉一两套房产，购买股票型基金(将钱交给基金经理间接投资股票，避免个人乱买乱卖)，明年后年再视股市走势而决定继续持有还是退出。而一线城市和多数二线城市，以及多数城市的自住者，没必要参与“卖房炒股”的高风险游戏。
文章来源：杨红旭的新浪微博
