B转A后，新城市值能翻几倍？
研究员/沈晓玲、陈桢颖
12月4日，新城控股(股票代码：601155)正式A股上市交易。开盘前，众股民投资者就怀着“齐看新城表演”的心情迎接着美好的周五开盘。但是新城开盘后遭遇二次临停，一天加起来开盘交易了不到半小时，获当日涨幅为198.88%，市值已逾500亿！对于A+H的新格局，新城未来会怎样发展？市值能翻几倍？
我们认为，未来的新城主要有以下4大看点：
(1)规模：业绩增速发展，主力一二线城市，2017年500亿不是梦！
从新城今年的销售表现来看，首11月的累计销售金额已然超过280亿的目标预期，达281.4亿元，同比上升了38%，目标完成可圈可点。另外，新城设定了2017年的销售额要达到500亿元的目标。以目前的增长速度来看，完成该销售目标是大概率事件。
另外，据中报显示，新城总土储为1805万平方米(集团权益为1326万平方米)，其中，一二线城市土储占比高达58%。今年以来，公司新增654万平方米的土储中，一二线城市的地块占比为43%。公司B转A后，融资渠道拓宽，可更有效地支撑公司在一二线城市积极储备优质地块。另外，销售方面，74%的销售金额来源于一二线城市的项目。总体来说，一二线项目布局，不仅代表着资产的优质，提升企业品牌力，而且销售贡献收入，保证利润增长，这对于B转A定下的业绩保证也是必要的。
(2)财务：融资渠道拓宽，高息债得以替换，利率负债率双降
一来，在A股上市交易拓展公司融资渠道，降低融资成本并改善负债率。12月3日，新城就提前赎回2亿美元的2018年票据。新城表示，公司可通过高息率债替换的方式，预计财务成本可由2015年初的8%降至7%，负债率也可降至50%(中期净负债率为72%)。
二来，新城内地业务信贷评级由AA升至AA+，进一步挺直了公司融资的“腰板”，无论在授信额度还是利率方面都有进一步的利好，在港业务的评级亦或能受益提升。
(3)业务：商业注入A股，推动业务发展
根据平台重组规划，集团将商业资产也注入A股，更好的融资平台势必有利于新城去完成其“每年新增商业项目10-15个，2020年将达到80个以上”的高目标。
值得注意的是，当万达进行着商业项目放缓投资的情况下，新城不仅朝前一步提出扩张目标，而且开发模式也有所效仿万达，除了发展影院之外，还拓展儿童产业(并计划分拆上市)。一来，儿童娱乐聚集家长消费，带动人气，利好区域发展和价值；二来，二胎政策放开后，这将是又一个利好，可谓是“这棋下的真漂亮，真是时候”！不可否认的是，企业若积极发展综合体项目，对于其周边住宅产品的销售来说也是极为利好的。
对于商业城市布局方面，新城认为，虽然一线城市消费者的高要求及商家资源众多的特点利于公司在资源整合、复制发展等过程中形成自身优势，但是一二线城市的商业趋于饱和，而三四线城市中确实相当缺少购物中心类的业态。因此，公司瞄准具备商业发展潜力的三四线城市核心位置进行规划。据中报显示，公司在建及代建的综合体项目有20个，多数预计在2017年前竣工。其中，除了5个二线城市项目外，其余项目皆分布于三四线城市。目前，公司的租金收入为76百万元(2015年中报数据)，同比上升37%，预计全年较去年涨幅将达68%。在平台整合及加速发展商业的规划下，未来公司在商业租金方面有望大幅提升。
(4)金融创新：A主操盘，H重金融投资，明确分工更利于金融发展
集团所持有的与房地产开发业务相关的资产，将全部整合到A股上市平台，即重组后的新城地产。并且，在未来合营项目中，新城控股会拥有物业开发权担当开发商操盘角色，新城发展则定位为金融投资方及物业代理，并维持做控股公司，据悉，12月将会有第一个合作项目。
我们认为，明确分工后，更利于企业的新拓展，尤其是金融方面。据了解，新城商业方面也有计划推进资产证券化的工作，预计将在来年首季发行证券化产品。发展商业地产对于企业资金方面的要求是很高的。受益于国家政策支持，该类产品的发行，公司的现金流情况可将有效得以改善，帮助提高资金周转率和利润率，推动商业扩张。
