刘志峰：用互联网思维和手段创新房地产业发展
2015年10月31日，由中国房地产业协会主办的第七届中国房地产科学发展论坛在天津召开，中国房地产业协会会长刘志峰在论坛发表题为“用互联网思维和手段创新房地产业发展”的主旨讲话。
中国房地产业协会会长 刘志峰
以下为会议实录：
刘志峰：各位嘉宾、各位企业家和新闻界的朋友们，大家上午好！这是中国房地产科学发展论坛第二次在天津召开，我谨代表主办方，对各位的到来，表示热烈的欢迎；对天津市人民政府、天津市国土房管局的大力支持，表示衷心的感谢；对天房发展集团、天津泰达建设集团等企业为承办论坛提供的支持和服务，表示衷心的感谢！
本届论坛的主题是互联网+房地产。选择这个主题，是互联网的兴起，给房地产业的研发设计、投融资、施工建造、材料供应、市场销售、后期服务等整个产业链带来了新的变化。大家在这个开放平台上整合资源、跨界合作，推动了房地产业创新发展。应该说，在房地产领域，互联网+发展很快，大家也在思考。互联网“+”什么，“+”在哪儿，“+”完后等于什么？今天，我们请了对互联网和信息经济有着深刻见解的《第三次工业革命》的作者里夫金先生，还有其他嘉宾和企业家进行探讨，明天还有四场分论坛。下面，我以“用互联网思维和手段创新房地产业发展”为题，谈几点意见，供大家参考。
第一、要从房地产业所处的新阶段，认识互联网、拥抱互联网。
当前，以信息技术为核心的新一轮科技革命正在我国兴起。互联网作为创新驱动的先导力量和新的经济动能，有力地推动着经济社会发展。利用互联网+为所在产业和领域服务，成为各行各业的基本共识。今年两会，李克强总理在政府工作报告中提出，要制定互联网+行动计划。互联网的创新成果正在与经济社会的方方面面融合，在推动传统产业提高效率，加快组织变革，促进技术进步，提升生产力、创新力方面发挥了重要的作用。我认为，现阶段的互联网+形成了三方面趋势：一是互联网+在第一、第二产业对传统工业、农业生产和流通方式进行了变革。原来认为离互联网最远的农业领域，恰恰成为互联网+最大的受益者之一。农业的特点，是季节性强，终端消费分散，受气候影响大，存储和需求预测都较为困难，市场经常陷入波动，但通过农产品众筹，牢牢掌握了供求关系。我在辽宁盘锦大洼县听当地领导介绍，他们与阿里巴巴联盟，利用网上订制和农业认养，将当地的稻米、河蟹、蒲笋打入全国市场，让很多消费者知道了原来默默无闻的大洼县。二是互联网+对第三产业产生了广泛影响：传统商业+互联网变成“淘宝”，传统银行加+互联网变成“支付宝”，传统出租车行业+互联网变成“滴滴打车”。互联网+医疗、互联网+教育、互联网+政务，无处不在地改变着我们的生产生活方式、消费方式和政府治理方式。三是互联网+向智能家装、智能家居、物业管理、社区服务延伸拓展，对以家庭生活为主的住宅产业产生了深刻影响。在互联网连接下，人与人交流、人与人感知最深的住宅产业和相关服务业，内容更丰富、交际更顺畅、服务更细腻。现在不是传统的房地产业需不需要互联网，而是离不开互联网，这是基于以下几方面原因。
一、房地产业适应市场变化需要互联网。我国房地产业出现三个变化，即住房需求和供给关系变化、住房需求层次和居住观念变化、房地产业发展内涵变化。但核心是需求变化，而且这种变化正在由传统的“衣食住行”需求，变为新兴的“文教卫体”需求。刚才我提到了农业，实际上房地产业与农业有很多相似之处：居住人群分散，需求多样性、个性化，城市层级千差万别，信息掌握和市场预测较为困难，供求关系十分复杂，消费者在购房前，必然会按照年龄、职业、家庭情况，了解住房周边的交通、文化、教育等信息。满足这种不同的信息需求，恰恰是大数据、互联网所擅长的。互联网的作用：一是聚集和整合有效的需求信息，二是改变信息的获取和沟通方式，三是将分散的需求信息整合后有针对性地提供给老百姓。数据在未来有可能成为像水、电、石油那样的资源。例如腾讯街景系统，使购房者实时了解周边学校、商店、银行、医疗、教育机构的情况，配套设施一目了然。再如花样年的“彩生活”系统可以帮助住户理财、管家，这是传统的房地产业不太可能做到的。因此，“彩生活”成为全国物业管理“第一股”。
二、房地产业促进转型升级需要互联网。互联网是一个产业，同时也是一个工具，利用互联网+促进房地产业转型升级作用很大，通过互联网把资源聚集起来，是促进产业升级的关键举措，也是机制创新。传统房地产业在投资开发中，管理相对落后，手段比较粗放，能源资源消耗严重，上下游和相关产业拓展不充分。接入互联网后，不但可通过资源整合、兼并重组、跨界合作、人才流动，改变房地产业的生产、组织方式，还能利用互联网技术支持房地产业创新产品与服务，优化流程和管理，增强智能服务。中国建设科技集团就利用互联网技术，帮助企业在投资决策、规划设计、施工建造、运维管理等方面有效对接，提高效率效能。
三、房地产创新业态和模式需要互联网。我国经济正处在新旧动能的转换。经济发展过度依赖房地产，房地产过度依赖开发，开发过度依靠住宅建设的情况正在改变，住房消费已经向个性化、多样化发展，同时，产业的界别界线更模糊，产业的交叉发展、融合发展比比皆是，以复合地产、跨界地产为主的体验式商业地产、乡村旅游地产、休闲观光地产、生态宜居住区、老年健康住区，逐渐被市场所看好。由于复合地产、跨界地产涉及面广，为互联网的接入提供了多种可能。一方面，互联网通过跨界合作创新商业模式，实现差异化发展，例如万达按苏宁的需求，在万达广场定制实体店，实现线上线下的强强联合。再如江苏盐城的城南新区引进大数据产业，推动智慧新城、生态新城、人居新城的融合发展。另一方面，利用互联网金融解决开发企业所需的资金。国家开发银行最近成立了中国城镇众筹网，目标是为全国2800个市县提供融资、融商、融券及风险评估和信用服务。这些互联网+的服务，无疑对促进房地产的业态和模式创新，产生了积极的作用。
四、激发企业和企业家活力需要互联网。互联网的一个重要方面就是创新。前几年，由于房子不愁卖，多数房地产企业和企业家的创新动力不足，而互联网+所提供的跨界融合，无疑激发了企业家二次创业的热情。像万科的毛大庆(微博 博客)创业去做创新工场，任志强(微博 博客)用互联网为阿拉善牧民公益卖小米。有了互联网，企业和企业家对市场的把握更准确、决策更垂直、管理更智慧，人的能动性、创造性也更好地发挥。最近很红火的“猪八戒网”，将有设计需求的人与设计师连接在一起，实现不同的价值，带动了大众创业、万众创新。因此，要从房地产业所处的新阶段，认识互联网、把握互联网。
第二、要从房地产业所现的新特征，连接互联网、融入互联网。
光有对互联网的正确认识和准确把握不够，还要用好互联网。当前，房地产领域哪些地方最需要互联网，互联网+要“+”到什么地方最合适、最能发挥作用？我认为，最需要和最能发挥作用的，是推动互联网与房地产业的全面融合；利用互联网+帮助房地产行业找市场、找定位、找资金、找客户、找人才、找合作。看房地产业的未来市场究竟在哪里，产品怎么能满足老百姓的需求。其中，有五个方面应该优先考虑。
一、互联网+产业融合。互联网虽然千变万化，但其本质就是连接。无论连接人与人的关系，还是连接产业与产业的关系，互联网的奇妙之处，就是实现更大的拓展和延伸。网络越大，拓展力越强。房地产产业链长，各个环节环环相扣，近年来，房地产业的服务功能虽有所加强、服务水平也有所提高，但利用互联网技术挖掘房地产的附加值、增加值，还有很大空间。房地产业作为不动产是无法移动的，但通过接入互联网后，就可以将商业、金融、教育、文化、医疗等资源融入房地产，将“不动”的房地产，变成“能动”的房地产，从而实现房地产在居住生命周期中价值的最大发挥，并以此改变人们的生活方式，提高人们的生活质量。有了这种连接，还可促使房地产业在设计、研发、生产、融资和流通等环节与其他相关产业互通有无，找到更多合作伙伴。这里面，既可以是互联网+房地产，也可以是房地产+互联网。如绿地用互联网+大金融，投资建设地铁等公共产业；碧桂园利用互联网+酒店管理，将专业化的服务引入社区；华夏幸福基业利用互联网+PPP模式，建设产城融合的新城、新区。这些例子在房地产行业有很多。
二、互联网+众筹。众筹是利用互联网发起公众力量募集项目资金、定制产品的方式，也是大众资产管理创新的途径。为什么我要提众筹？首先它能寻找市场、以需定产、精准服务，为消费者降低购房成本。房地产成本除了土地、建造成本和税费外，主要是融资成本和营销费用。这些成本大部分由消费者承担。但众筹后，可将市场上零散的资金归集起来，减少项目前期发生的费用，有效降低开发成本。其次是帮助开发企业尽快回笼资金，实现快速周转，这对稳定供需市场、保证企业收益、减少库存都有好处。三是消费者可在线上选择设计、考虑地段，自己提出面积、户型和配套设施等需求，跟踪施工建造和质量监管，将所需的商业、文化、教育、健康等资源引入未来社区。如山西中正集团通过众筹，解决了小区停车问题，有利业主也有利开发企业，而且整合了社会闲置资源。我认为，众筹探索好了，有可能成为最受市场和消费者欢迎的互联网+。但一定要制定好相应规则。
三、互联网+营销。我国经济发展正在以消费升级为新的特征，住房消费在消费市场占据很大比例。而利用互联网营销的目的，就是为了扩大消费和消费升级。互联网+营销化繁为简，让买卖双方都受益。它的好处是：一是信息便捷，随时查阅，有利于新房交易也有利于发展租赁市场。消费者可利用移动互联网了解项目和租房信息。二是房源直观、让利公开，供消费者透明选择，形成点对点的互动或议价。目前看，互联网+营销在城市消费群体和年轻购房者中接受程度较高。
四、互联网+家装。互联网+家装解决了装修个性化与批量化生产、土建非标化与生产精细化、工厂生产与异地组装容易脱节等矛盾，将传统家装的研发、设计、硬装、软装、家具、家电等连在一起。设计师利用互联网或3D打印技术，只需要将毛坯房的照片输进电脑，30分钟左右就可以打出效果图，不但缩短了设计周期，也降低了成本，装修总造价可控在正负10%范围。我到浙江亚厦装饰股份有限公司调研，他们用互联网技术，实现了室内设计和装修图的“一键生成”，成本和工程量的“一表核算”，施工效果图的“一目了然”。使购房者既省时、省力，也省心、省钱。我还了解到，土巴兔在互联网装修平台聚集了800万业主，提供了装修资金的监管和保险服务。以后，老百姓的“家”，完全可以做到所见即所得、所得即所住。
五、互联网+社区服务。当前，各类社会服务正在向社区延伸拓展，是房地产行业不可小视的发展领域。利用互联网发展社区服务，内容丰富，空间巨大，房地产企业完全可以抓住机遇，利用社区APP等手段，将健康医疗、幼儿教育、生活服务引入家庭；提供购物、餐饮、维修、中介、配送、缴费等网上服务；做好护理看护、健康管理、康复照料等居家养老服务；利用智能安保技术提高社区安全。例如万科用人脸识别技术进行小区安保。最近，恒 大与腾讯合作，为社区居民提供理财、保险等服务。只要我们发挥好互联网+的作用，房地产业在社区服务的前景会越来越好，经济社会效益也会不断产生。
房地产与互联网的融合不仅仅是以上五个方面，还可以把互联网的“+”与房地产的设计、生产、绿色环保、节能减排，以及休闲地产、旅游地产、养老社区、医疗健康等相+，给传统的房地产业插上新的翅膀。
第三、房地产业要在与互联网的融合中发挥优势、创新拓展。
上面提到，互联网正在改变着房地产业的发展方式，推动房地产业向高层次、高质量发展。但在用好和发展互联网优势的同时，也不能丢掉房地产业长期形成的优势和特点，这个优势之一，就是住宅产业化和百年住宅的创新技术和先进手段。住宅产业化与互联网有着天然的共存共生的关系，其本身就是新技术、新工艺的代表，符合先进产业的发展方向。要使互联网+在房地产业发挥更大的作用，关键要让互联网和信息化与住宅产业化互相促进，共同发展。我认为这里面有两项工作非常重要。
一、通过互联网+住宅产业化提高群众居住质量。
国务院出台的互联网+行动计划特别提到，互联网的优势就是协同制造，住宅产业化最典型的特征就是协同制造。不仅工业领域需要用信息化的协同提高“中国制造”的水平，房地产业同样需要通过信息化的协同提高“中国建造”的水平。怎么提高协同能力？就要依靠住宅产业化。未来推进住宅产业化，主要体现在五个方面，一、建筑设计标准化，二、部品生产工厂化，三、现场施工装配化，四、结构装修一体化，五、信息管理智能化。其中关键的：
一是通过互联网和信息化技术，促进互联网与建造业的跨界融合；推动建筑信息模型(BIM)等新技术在工程中应用，建立多方参与、高效协同的云服务平台，解决住宅建设中相互不匹配、实时控制差等难题。我去济南参观产业化项目，利用BIM技术，装配式建筑在工厂阶段，不管是预制的墙还是柱，都能通过芯片连接起来，如钢材、沙子、石子是哪里生产的，整个生产过程由谁经手、谁检验、谁安装、谁监理，全都清清楚楚，让每个部件构件的标号、质量都能跟踪，向实现房地产业的“中国制造2025”，迈出一大步。
二是通过互联网和信息技术，改进住宅的建造方式。现在，我们将现代工业与信息化加以融合，在住宅的建造体系方面进行了不少探索，在混凝土结构预制装配化和完善钢结构住宅体系方面，已经初见成效。例如远大住工充分吸收美国、日本、德国、新加坡等国家的先进理念与技术，结合中国市场的实际，建立起完善的住宅产业化研发体系、制造体系、施工体系、材料体系与产品体系，解决了渗漏开裂、保温隔音效果差、防火抗震性能不符合要求等质量通病，使污染、能耗降到最低，有利于住宅建造早日达到工业化的标准、工业化的精度、工业化的效率、工业化的质量。
三是通过互联网和信息技术，改进和提高住房的的性能，特别是部品部件的质量和使用寿命。许多住宅品质上不去，与部品性能差、质量低、使用寿命短有很大关系。以往我们的采购环节成本高、效率低、信息不对称，在建材和部品部件的优采方面做得不够好，有了电子商务在线上线下的互动，优采平台不但能结合产业化选择更多好产品，还可以淘汰那些能耗高、有污染的建材，应用更多绿色建材、环保建材和新型建材。这对提高老百姓的居住质量作用很大。
二、通过百年住宅的建造塑造房地产的品牌形象。
如果说住宅产业化是促进房地产业转型升级的手段，那么百年住宅就是提高房地产品质的目标和方向。百年住宅是我国吸收国外经验，加入中国原创技术的高品质住宅产品，对实现建筑长寿化、建造产业化、绿色低碳化、品质优良化有很大促进作用。以中国建设科技集团提供技术，绿地建造的上海南翔威廉公馆项目为例，通过空间可变、SI体系、工业化集成部品等创新技术，使房子实现在不同家庭人口模式下，空间可根据需要进行自由分割，满足不同人生阶段的家庭生活功能需求。SI体系可以通过支撑体和填充体的分离，如主体结构与管线分离、采用轻钢龙骨隔墙等，方便建筑全寿命周期中设备与管线的维护和更换，这样，业主改修内装时就不必再去破坏承重墙、重新铺设管线，即使最容易发生质量问题的厨房和卫生间也让人放心。百年住宅还能让人的居住环境更健康，这包括人们的生理健康和心理健康。人的一生，有近2/3的时间是在住房或者与住房相关联的环境中度过的，如果百年住宅这项工作抓好了，住房品质就有保障，房地产行业的品牌形象也会提高。社会口碑会随之更好。
当然，互联网在+房地产过程中，也面临着标准化的问题，法律环境、诚信建设和质量可追溯等问题，房地产业与互联网的融合，是一个相互学习、相互借鉴的过程。这个过程是开放的、合作的，让我们主动拥抱互联网，接入新一代信息技术，推动房地产业在新的时期有新的更大发展。谢谢大家！
