房地产不能老当“八路军”!

9月3日,我国举行纪念抗战胜利70周年阅兵,扬我国威,振奋民心。回顾往昔,抗战胜利,既有正面作战的功劳,也有后方游击的功绩。关于经济稳增长呢?

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  9月3日,我国举行纪念抗战胜利70周年阅兵,扬我国威,振奋民心。回顾往昔,抗战胜利,既有正面作战的功劳,也有后方游击的功绩。关于经济稳增长呢?

  近日,国家发展改革委副主任宁吉喆在国务院新闻办吹风会上表示,中国经济运行保持在合理区间,整体平稳的基本面没有改变。7月份我国出口、投资、工业等部分领域增速有所放缓,这总体上属于经济运行的正常波动。其中,前7个月投资累计增长11.2%,比上半年回落0.2个百分点,随着房地产交易持续回暖,加上基础设施投资资金状况改善,下一步固定资产投资有望缓中趋稳。

  这其中,间接的提到了房地产对于稳增长的作用。房地产业在国民经济中的处于什么地位?这一点过去很明确,近几年却越来越模糊了。不妨略做回顾。

  1998年,为了稳定亚洲金融危机对于中国经济的冲击,政府将住宅产业列为新的经济增长点,并出台国23号文,终结福利化分房,大力发展商品房。2003年国18号文,首次提出房地产业已成为国民经济重要支柱产业。但是,随着2004年开始持续不断的房地产调控,房地产业也越来越被舆论丑化,“支柱产业”不再被提及。直到2008年国际金融危机爆发后,“支柱产业”才被国务院会议公告重提,但只是昙花一现。直至今年3月,国土部、住建部在政策通知中提出:房地产业是国民经济的重要行业,房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。

  回顾可知,每当经济下行压力较大的时候,决策部门都会想到并提及房地产。而在经济繁荣或平稳的时候,以及房价上涨的时候,官方都不愿提及房地产对经济的支柱性或重要性作用。这倒也容易理解。房地产既重要,又易惹非议。政府不得不谨慎表述。

  回到当前。经济形势不乐观,今年上半年GDP增幅回落至7.0%,虽然二季度与一季度持平,似有企稳迹象,但7月和8月的多数经济指标仍未见底。比如关键的先行指标PMI,中国官方公布的8月PMI为49.7%,降至临界点下方,创3年新低;而8月21日公布的8月财新PMI初值为47.1%,创6年多新低,当时引发全球股市暴跌!

  决定经济增长的三架马车,表现皆不佳。由于消费变化较慢,决定经济短期走势的主要是投资和出口。中国7月出口同比下降8.9%,7月外贸出口先导指数为34.1,较6月回落0.7,连续5个月下滑。出口形势基本决定了制造业走势,包括工业增加值和工业投资等,皆不可能强势复苏。

  在很大程度上,可以说投资是最关键的短期指标。2015年1-7月全国固定资产投资增长11.2%,创十几年来新低。投资主要包含三块:工业投资、房地产投资、基建投资。出口下滑,注定工业投资难有起色;基建投资是近几年稳增长的重要工具,但基建投资对其他行业的拉动作用不如房地产投资那么大;房地产投资也呈下滑态势,1-7月增速已降至4.3%,同样创多年新低。

  另外一个值得关注的现象:过去十几年的多数时间,全国房地产开发投资增速高于固定资产投资增速,也即房地产拉着投资跑,进而拉着经济跑,对经济增长发挥正面作用。而2014年初至今,房地产投资增速持续低于固定资产投资增速,而且差距扩大,于是房地产拖了投资的后腿,进而对经济增长起到了反面作用。国家决策部门,当然担心并着急了。

  于是我们看到,2014年3月开始,国家及地方政府开始放松房地产调控,多数城市取消限购、限贷、限价等,今年3.30政策进一步放松房贷、增加税收优惠;今年8月,又出台两个政策:8月19日六部委出文件放松限外,8月27日三部委放松公积金贷款:对拥有1套住房并已结清贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

  这两个政策,可以认为是房地产政策进一步放松的信号,也是国家继续发挥房地产稳增长作用的措施。就眼前而言,基建投资可以光明正大的充当稳增长的正面部队,房地产也没必要像过去十年那样躲躲藏藏“打游击”了。回顾过去十几年,房地产业增加值占全国GDP的比重,由1997年3%点多,提高到2007年后的超过5%;房地产开发投资占全国GDP的比重,由1997年4%,提升至2011年超过13%。产业作用显著。

  从2011年开始,中国房地产业已经告别黄金十年,房地产业的销售、开工、开发、房价等多项指标增长减速,投资投机性购房需求大幅减少,房价水平也正逐步回归合理。在这种形势下,不宜继续歧视房地产,尤其是合理的住宅需求、住房消费,应该大力支持,政策宽松程度应逐步回到2005年之前。如此则既利民生,又有助于稳增长,何乐而不为呢?

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