“双降”再袭，三四季度楼市成交有望再攀高
8月25日，央行如约而至，宣布“双降”：下调基准利率0.25个百分点，降准0.5个百分点。如果降息是“雷”、降准是“雨”的话，这已是盛夏第二场雷阵雨了。在流动性趋势性萎缩、实体经济渴求“及时雨”的大背景下，央行应时下了一场“雷阵雨”，符合市场预期。
但我们认为：降息后，银行基准利率继续创历史低点，未来继续降息的空间已不大；而降准后，银行存款准备金率继续处于16-18%的历史高位，未来仍有下降空间。根据测算，为对冲外汇储备占款大幅下滑和支撑广义货币的良性扩张，央行未来几个月仍有1-2个百分点的降准空间。如果在极低的利率下，连下大雨，国内流动性很快就会再度充裕，对楼市无疑是重大利好。
降息利好购房者但会降低银行放款意愿，对楼市相对中性
降息后房贷基准利率从5.4%降至5.15%，继续创历史新低。按100万30年期贷款计算，购房者月按揭支出将从5615.31元降低到5460.26元，节省155.05元(2.76%)，相较2012年5月7.05%的利率高点，则要节省1226.38元(18.34%)。按揭成本大大下降，可以很好地刺激购房者入市。
但问题是：存款基准利率的持续下滑，降低了储户的存款意愿；加之银行为增加吸储能力而普遍选择将存款利率调至最高水平，继续压缩存贷款利差。房贷本来利润就薄，所以降息后，银行除非手头的现金很宽裕，否则会继续要压缩住房按揭贷。
我们认为：就降息本身而言，对楼市的影响是中性的。唯有借助大幅降准，才能充实银行体系的流动性，增强银行的放贷意愿，楼市成交量才有望再度放量增长。
外汇占款连降是央行开启降准通道的主因
根据央行最新数据，7月份，央行口径外汇占款环比下降3080亿元至26.4万亿元人民币，连续第6个月下滑，金融机构口径外汇占款下降2491亿元至28.9万亿元人民币，单月降幅均创历史纪录，是外汇占款有记录以来负增长规模最多的一个月。
外汇占款连续下滑已经导致国内基础货币投放显著回落。二季度末，国内基础货币余额环比一季度末大幅下降7000亿元。如按二季度4.62的货币乘数，二季度国内基础货币余额的减少，将会减少3.23万亿元国内流动性。
5月份以来，流动性紧缩已经开始向银行体系传导。这从不断走高的SHIBOR中得到佐证：8月18日SHIBOR为1.7450，相较2月前涨幅超过60%。
为了缓解流动性压力，从6月25日到8月20日，不到两个月时间，央行共计动用17次逆回购和一次MLF操作。尤其是8月18日-8月20日期间，短短三天时间，央行进行了两次1200亿元逆回购和一次1100亿元MLF操作，向市场释放了3500亿元短期和中期流动性。但其中，2400亿元逆回购期限只有7天，1100亿元的MLF期限虽有半年，但量太少，对缓解银行体系的流动性其实并无多大作用。为平准中长期趋势性的流动性萎缩，央行降准势在必行。
在人民币贬值预期下，企业和个人的结汇意愿下降，加之热钱外流，未来几个月央行通过外汇渠道投放基础货币的可能性很小。如果8月、9月外汇储备占款再度出现类似7月的大幅下降，国内流动性预计会快速萎缩。再不降准，就有可能发生像2013年6月一样的银行间隔夜借贷利率飙升事件。
降准的幅度取决于实体经济需要，近期仍有1.5个百分点的降准空间
央行降准已经势在必行。那么，央行还需降准多少个点才能满足实体经济的需要？
可以看到：自2014年7月以来，到这次降准之前，央行共计降准3次，共计释放基础货币量2-2.5万亿元左右。同时我们看到： 从2014年7月到2015年7月，外汇储备减少3419亿美元(折合人民币约2万亿元)。换言之，外汇占款减少的基础货币量基本上可以对冲掉降准释放的基础货币量。
根据历史经验数据，每年M2的增量80%要靠基础货币新增带动。然而，2015年上半年，因为基础货币余额下滑，新增基础货币对M2增长的贡献实际为负，达到历史低值-22%。
但我们看到：1-7月，M2同比增长13.3%，余额相对2014年末增长12.48万亿元，已经完成全年增量目标的85%。在失去新增基础货币的情况下，M2继续猛增，主要是因为前两次降准发生在外汇占款大幅下降之前，后者的影响还没有显现。今年三次降准释放的2万多亿基础货币，按照货币乘数就可以催生10万亿元左右的流动性，是支撑前7月M2良性增长的主因。
我们认为，要想继续发挥增量M2对实体经济的输血作用，央行必须修复增量基础货币对M2的造血功能。而要将增量基础货币对M2的支撑作用恢复到往年平均水平，大概还需再释放2.55万亿元的基础货币，相当于降准2个百分点。换言之，在这次0.5个百分点的降准之后，央行近期还有1.5个百分点的降准空间。当然，如果未来几个月外汇占款继续下滑，央行可以采取更大力度的降准。
银行体系流动性上升，将对楼市形成三重利好
要是央行累计降准2个百分点，金融机构的广义货币存款量预计会增加10万亿元左右。银行间的流动性将变得宽裕。这对6、7月股灾以来走低的楼市而言，会带来直接和间接三重利好。
对楼市的直接利好主要是：银行发放意愿个人按揭贷的意愿上升，执行地方政府救市政策的力度会显著加强，首套首付2-3成和二套首付4-5成的执行力度上升，利率优惠力度也会增强，不会再“空转”。
对楼市的间接利好主要有：1)股市受到强有力的流动性支撑，有望结束中位盘整局面，开始振荡上行。随着股市解套和获利资金增多，楼市中高端需求会共振上行；2)实体经济企稳回升，居民的消费和投资意愿上升，其中包括购房需求。
