中国房市主要矛盾:大量的需求者买不起房_新浪地产网
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中国房市主要矛盾:大量的需求者买不起房

  中国的房地产市场真是风水轮流转。前年还在任凭房价暴涨、高喊“市场决定资源配置”的政府,从去年下半年开始,就在为一蹶不振的市场和房价“操心”了。尤其是今年“3.30”打出的强力救市的系列组合拳,更使把政府权力的“无形掌”发挥到极致。


  可惜,中国老百姓的“口袋”,支撑不了开发商高价商品房的“可持续发展”。前几天国家统计局发布的房地产半年报,更是以无情的数据说明,现在的中国房地产市场,还未走出熊市的泥潭。


  二胎娃和离婚潮,房市不振下的“新鸡血”?


  在信息不透明的中国房地产市场,从来不缺乏故弄玄虚、忽悠百姓的“贩子”。尤其是在市场敏感的“关键的时候”,总会有人“挺身而出”。不知是为博得开发商的“赏识”,还是想多换几块“铜板”。这两天看见的两条为开发商房地产市场“打气加油”的新闻,则实让人又长见识一把。


  近日,在南方某著名财经媒体上,有一篇报道令人倍感奇葩。根据这篇“放开二孩,拯救房地产?”的报道,中国社科院某房地产研究室专家的某专家,在近期举行“21世纪的城市挑战”中澳学术研讨会上,正经八百的提出了一个“学术”观点:“人口出生率对当前住房需求有显著的影响”。据介绍,这位“专家”对1976年之后23年(1999年)的中国人口出生率、新增城市建设用地和住房价格做一个测算,发现“其走势惊人一致”,得出了“人口出生率对当前住房需求有显著的影响”结论。为了提升“当前住房需求”,他建议国家“进一步放开生育限制比如适度放开两孩政策。”


  此论一出,似乎给“健康不佳”的房地产市场打了一针鸡血,一些开发商利益链上的媒体纷纷借此做起文章。甚至还有媒体一本正经的做起了“二胎政策对楼市五大影响”的文章。


  无独有偶,另外一位房地产界的大佬,经常以“地产总理”自居、被媒体称为“房价圣斗士”的大嘴任志强,也在前两天海南岛的一次房地产论坛上,为现在高价的房地产市场的“美妙前景”,提供了两个新的依据。


  按照任志强新的说法,中国离婚率的逐年上升,家庭分裂的速度加快,单户比例越来越高,更多的分裂家庭意味着需要更多的住房。除了“离婚单人户支撑购房需求”外,任志强还提出,随着城镇化带来的更多的农民进城,新旧城的改造会带来新的房价上涨。


  人们注意到,无论是社科院“专家”的“二胎拯救房地产”之论,还是任志强的离婚率和农民进城带来房价上涨之说,都有极强的“时代背景”,这就是在现在“熊牛博弈”的房地产市场,目前正处在高度敏感的时期:在政府不遗余力强势救市“不举”的大背景下,房地产利益集团的舆论攻势,已到了“只能成功,不能失败”的毕其功于一役的地步。


  之所以这么说,还来自官方的最新的房地产市场数据统计。和去年同期相比,全国现在的房地产市场形势相当的“不乐观”:


  在国家统计局公布的“2015年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的统计报告中,全国70个大中城市,有68个城市的房价比去年同期下降,而且房价下跌势头相当的强劲,大部分城市的房价下降幅度都超过4-5%,;


  此外,对外口口声声看好市场前景的开发商,也在“用脚投票”,表达了他们对今后房地产市场的不看好。不仅1-6月份全国房地产开发在住宅上的投资增长仅有2.8%,加大了下滑态势,而且创下了新低(去年同期为13.7%);


  更“负面的熊市信息”还有:今年1-6月份,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降幅度高达超过三分之一(33.8%),,仅有9800万平方米,降幅比1-5月又扩大2.8个百分点;


  此外,在房屋新开工面积上,同比也是下降15.8%。尤其是住宅房屋新开工面积,下降的幅度更是高达17.3%(总量为46891万平方米);


  这方面“最刺激”的敏感数据,还是反映市场商品房滞销积压的“商品房待售”数据。通过对比不难发现,和去年同期相比,我国商品住房的待售面积增长幅度高达19.3%,达到了42834万平方米。而在半年前对商品房库存滞销“热议”最多的时候(2014年末),全国的商品住房积压的“待售面积”也只有40684万平方米。半年,来,在各种救市组合拳的打压之下,全国商品住房的积压反而增加了2150万平方米,更增加了人们对未来房地产市场的担忧。


  这样严峻的形势,显然和开发商竭力营造的“楼市回暖”的莺歌燕舞的形象大相径庭。正是在这样的背景下,“二胎拯救房地产”和“离婚率与农民进城带来房价上涨”应运而生。


  仅仅从住房需求的角度来讲,无论是社科院那位“专家”,还是任志强的离婚率和农民进城之说,似乎都没有问题的。但是,如果把这些放到现实的房地产市场的大环境之中,说什么二胎、离婚率和农民进城能抬高市场的房价,能化解市场需求不振,那就是太“不食人间烟火”的“天方夜谭”了。


  在当今惨淡而熊态毕现的房地产市场中,如果把市场不振归结于“住房需求不足”,那就不仅是有没有最基本的生活常识问题,而是该检测是不是患有“智障”了。


  中国房地产市场,真的“住房需求不足”


  当今的中国房地产市场,住房需求真的不足吗?非也。恰恰相反,作为人类历史上最大的迁徙,中国的城镇化为中国的房地产市场,带来了史上最大的住房需求。


  根据国家统计局的数据,随着中国这二三十年出现的人类历史上最大的城乡迁徙及城市化的突飞猛进,中国城镇常住人口中的无房户也出现天文数字般的暴增。据统计,从1978年到2007年,中国的城镇人口由17245万人猛增到59379万。而到了2014年末,中国大陆的城镇常住人口更是增加到74916万人,不仅比改革开放之始的1978年相比暴增了57671万人口,而且现在城镇的人口规模也3.3倍于当初。扣除这段时期40%左右的人口增长率,中国城镇从1978年到2014年末净增加的新市民,就有近3.5亿人口之多。这中间,至少有2亿以上进程务工人员等,在城镇是无房户。


  除了眼前未能得到满足的住房需求外,未来城镇人口的发展,更是为今后的中国房地产市场,提供了天量的需求。根据2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》,到2020年,我国人口发展的目标及总量控制在14.5亿人左右。与此同时,我国的城镇化率(城镇人口占总人口的比例)也由2005年的43%,提高到2014年54.77%,十年间我国共提高了11.8个百分点。以此速度,到2020,我国今后六年城镇化率将再增加7.1个百分点,提高到61.9%,城镇总人口将达到8.98亿人。


  根据2004年底当时的建设部推出了《全面建设小康社会居住目标》报告,到2020年,我国城镇全面小康的住房标准为人均住房面积35平方米,平均每套住宅标准在120平方米左右(注:2010年人均住房建筑面积为30平方米)。


  这就意味着,到2020年要实现人均35平方米的城镇住房全面小康的目标,我国城镇的居民住房,到2020年总量必须达到314.3亿平方米,这就是我国城镇到2020年的居民住房的总盘子。把它减去当前的城镇住房总量,就可以算出未来5年我国城镇住房的总需求。


  根据2003年当时的国家建设部公布的“2002年城镇房屋概况统计公报”,“2002年底,全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米,其中住宅建筑面积81.85亿平方米”;再根据国家统计局的统计年鉴和公报,得出从2003到2014年全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿(895994万)平方米;再推算全国城镇每年的原有住宅拆迁(此外,还要扣除新划入城镇区域的新增住房的因素)估计要减少1.2亿平方米,到2020年全国城镇存量住房损减的总数将达到21.6亿平方米。


  综上所述,到去年底,我国城镇所有的住房(包括未售出的已竣工住房)加起来也只有149.85亿平方米。离2020年要 达到的全面小康的住房要求,相差了一倍以上,缺口高达164.45亿平方米。


  换算下来,今后六年(包括今年)全国城镇每年要竣工27.4亿平方米的新建住房。这比从2012年以来这三年城镇所有竣工的住房加起来的总和(23.87亿平方米),还要多出近3.54亿平方米。


  据本月中旬国家统计局公布的最新数据,今年上半年全国城镇房地产住宅房屋的竣工面积连2.44亿平方米都不到(24354万平方米,同比下降16.5%);商品住房销售面积虽然比去年同期增加了4.5%,达到了44389万平方米,但以此乐观估计,今年全国能销售出去的商品住房也就是10亿平方米左右。

  年均27亿平方米的全面小康的住房需求,和最高只能销售出去10亿平方米左右的商品住房市场,相差了几个等级。谁还能说,中国房地产市场一蹶不振,是由于需求不足!


  中国房市主要矛盾,是天量的需求者买不起房


  既然市场上的住房需求远远未得到满足,为什么中国的房地产市场还一蹶不振呢?其实,这个问题稍懂家事的小学生都知道:在现今高价的开发商住房供应模式下,大多数城市居民买不起房或改善不了住房条件。


  众所周知,只有拥有足够的收入,才得买得起房,才能从房地产市场的“潜在的需求客户”,转变为真正的住房消费者。那什么样的收入水平,才能启动住房消费呢,国际上通用的房价收入比,很能说明问题。


  通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察,世界银行和联合国人居中心分别得出结论,房价收入比在3-6之间(及家庭的3-6年收入买得起一套住房),才是启动正常住房消费的合理房价。


  备受今天高房价折磨的不少人会以为,这套标准不适合中国国情和特色,其实不然。


  很多人也许不知道,早在划时代的九八房改之时,当时的建设部在文件中解释房价合理负担时,就提出过房价收入比4的概念。即如果一个地区60平方米的经济适 用住房(当时政策规定的供房主体)的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上,国家或单位“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”既我国城镇居民买房支出上的合理负担,应该在房价收入比4以内。按此推算,现在户均100平方米左右的住房,我国城镇住房合理水平的房价收入比也应该在6左右。


  但现实要远比理想残酷的多。如今在我国的一些大中城市,居民买房负担上的房价收入比已经高达15—20以上(既平均每个城市家庭需用他们15—20年甚至更多的全部家庭收入,才能买得到一套小康标准的毛坯房),在北京上海深圳等一线城市,普通百姓中位数收入和体面住宅的平均价格的房价收入比,更是超过20以上,甚至更高。比世界上“最难承受”地区的房价收入比,还要高出数倍。与此同时,以自建房为主我国农村,尽管农民的收入要比市民低得多,但他们的房价收入比也就在3-5左右。


  从中不难看出,我国大中城市普遍存在的房价远高于收入的现象,才是遏制住房消费的元凶所在。在我国城镇中,大多数由进城务工人员和大学毕业生为主的“新市民群体”,在目前开发商的高房价模式下,真正买得起房的属于少数。据初步估算,在全国城镇居民的常住人口中,无房户估计达到2.4亿人左右,占到了全国城市常住人口的近三成。


  在这样的大背景下,回过头来再看“二胎娃提振”中国的房地产市场,就觉得异乎寻常的奇葩。一个再简单不过的道理,在独生子女的体制下,还有众多的平民百姓买不起房,就假如他们中有很多人要生二胎娃,这只能是这些家庭的生活负担愈加沉重,怎么可能反而成了“对当前住房需求有显著影响”的“正能量”呢?如果真的要说二胎娃对住房消费有什么影响的话,只能说多生一个孩子所加重的家庭生活负担,只能使二胎娃的家庭离买得起房的要求越来越远。这也就难怪,那个社科院房地产研究室的专家,拿出的“依据”,只能是1999年福利化分房前的数据。如果他把2003年房价暴涨后的各种数据做个对比,肯定会有不一样的“新发现”。


  至于开发商大嘴任志强,也许是“英雄迟暮”,以至于他忘了这几年他所发表的一系列“雷人语录”,恰恰证明,是开发商自己高房价而不是老百姓的住房需求不足,冷冻了中国普通市民的住房消费。网络时代,这方面的“铁证”要赖很难。


  人们还未忘记,这位大嘴直言不讳的声称:房地产开发商只替富人建房,没有责任替穷人盖房子;他的那句“年轻人就该买不起房”,还让八零后“铭刻在心”,难以相忘;他所说的商品房是像鱼翅一样的奢侈品,不是让普通人买得起的“名言”我们至今牢记在心;他公开声称的“买不起房为什么不回农村”呼喊,更是让新市民久久不忘。


  真不知道,这位过去口口声声“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房”的“地产总理”,这位“死心塌地”的开发商高房价“圣斗士”,在今天的房地产市场大势下,怎么会“堕落”到要惦记起进城的农民和离婚的单户家庭,并以此作为提升房价的“新武器”了。真是“三十年河东,三十年河西”,处在“黄昏”之中的高房价捍卫者,似乎再也没有当年的斗志和底气了。


  任何时候我们都不应该忘记,在中国的房地产市场,永远都不会缺少的,是包括城市中数以亿计无房户的巨大的住房消费需求;中国房地产市场的最大问题,就是开发商模式下的高房价体系,遏制和冷冻了居民最大的住房消费;中国房地产市场的最大矛盾,就是普通百姓的收入水平,远远跟不上和满足不了高房价的暴利,使全世界都羡慕的最大的内需——几亿市民的住房消费,成为靠“组合拳救市”都提振不了的一潭死水。


  理清了当今中国房地产市场的主要矛盾,我们就知道新的住房改革的目标和对象何在。当今的中国房地产,缺的不是救市,而是和利益集团切割的决心和勇气。只有认清了这点,我们才能找到正确的住房政策和供应模式,才能有可持续的健康成熟的市场,才能使潜在的住房需求,转变为中国今后经济发展的最大推手。(文章来源:网络)


关键词:市场动态  

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