紧邻城六区的通州、大兴、房山等近郊楼市,目前掀起了滚滚热浪。如果说今年一季度楼市只是做了做“热身运动”,进入二季度,上述区域便一改昔日库存居高不下的情况,站在了北京楼市成交大戏的舞台中央。有开发商透露,通州一些开发商都被相关部门约谈,要求不炒作、不捂盘惜售、不带头涨价。

　　二季度以来,通州楼市持续供需两旺的热度让它再一次成为焦点。据通州区统计局提供的数据显示,今年1-5月,通州房地产销售面积达47.2万平方米,同比增长4.6%,销售额达95亿元,同比增长7.5%。其中,5月份的数据尤其引人关注,当月全区房地产销售面积高达16.9万平米,是去年同期的1.9倍,单月销售额达34亿元,为去年同期的3倍。

　　开发商被约谈

　　如果说之前的通州楼市是暖场,目前已经进入全面开花的阶段。亚豪(微博)机构(博客)数据显示,今年二季度以来(截至7月20日),通州区已成交纯商品住房4912套,同比大涨131.5%。

　　“一个月以前,主流的开发商都被约谈过,要求不捂盘惜售、不带头涨价。”通州某房企负责人告诉记者,现在市场上需求旺盛,很多项目相比一季度已经有了变化。而据该负责人表示,就连自己的商住项目,每天都有数十套的成交量,“只用了不到半年的时间,产品的去化就已经超过五成,因此目前也随行就市调整了价格”。

　　据记者不完全统计,目前通州在售的项目包括华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) 、首开香溪郡(楼盘资料) 、泰晤士印象、东亚印象台湖(楼盘资料 业主论坛) 、京贸国际公馆(楼盘资料) 、京贸国际城(楼盘资料 业主论坛) 等近30个项目,其中绝大多数都是老项目。

　　涨价各有说辞

　　通州华业东方玫瑰的负责人告诉记者,今年以来项目已经认购28亿元,签约24亿元。由于项目已经是准现房,今年以来该项目单价上调了2000元左右,签约价格在25000元/平方米左右,精装产品为28000元-28500元/平方米。“由于入市时间较长,目前所剩房源仅400多套,其中3栋住宅项目将会在明年转现之后再销售,到时候价格肯定还会涨。”

　　在2012年已经开盘的K2玉兰湾,目前主推的是180-220平方米的四居,均价3万元/平方米。据公开记录显示,相比今年年初的28500元/平方米,价格已经有所增长。

　　另一个老项目合生滨江帝景(楼盘资料) ,此前因销售火爆而封盘调价,项目销售人员介绍,目前均价为3万元/平方米。但据该项目负责人表示,项目目前已恢复到住建委备案价格,均价为26000元-27000元/平方米。合生集团媒介负责人孟祥熙则告诉记者,目前合生在通州的多个项目都在重新调整销售价格,公司尚未最终确定,但相比之前的售价应该都会有一定的涨幅。

　　作为通州新盘的代表,位于通州运河核心区的富力运河十号(楼盘资料) 开盘,该项目推出两栋公寓共336套房,排号时已超过700组客户。值得一提的是,该项目取证价格最高已经达到41386元/平方米,引发本轮通州房价上涨预期,而最终项目的成交价格也突破30000元/平方米。

　　6月成交单价近2.5万元

　　通州多个项目负责人都告诉记者,目前通州区域内的纯新盘并不多,而大多数的老项目都经历了区域市场的数次起落,因此在这轮市场回暖的大环境之下,还算理性。“其实价格在近期变化不大,成交量确实有了比较明显的上涨。”通州某在售项目负责人如是说。

　　机构数据显示,通州区6月份签约的商品房合计为1525套,创下最近2年的新纪录,剔除国风美仑(楼盘资料 业主论坛) 的集中签约,也达到了900套,均价达到了24817元/平方米。而7月1日-21日,通州区签约的住宅为1304套,剔除其中的166套回迁房,剩余的1000多套为住宅签约,也是最近两年的同期最高点。

　　第一太平戴维斯北京公司研究及顾问咨询部高级经理董月认为,从通州的区位价值来看,目前多数项目的售价尚在合理区间。但从长期来看,各类利好政策仍然会形成驱动。“这样的利好刺激,可能会持续到2017年前后。”董月说。

　　观察

　　高库存区域加速去化

　　无论是通州、大兴还是房山,这些作为曾经北京楼市的库存大户,目前正在迎来快速去化期,尤其是大兴和通州两个区域,库存出现快速的消耗。

　　据亚豪机构统计,今年二季度以来,纯商品住房(包括商住,不包括自住房,下同)库存出现了明显的变化。截至7月20日,大兴区库存套数为12172套,与去年同期的15796套相比,降速达到22.9%;通州区的库存为15319套,较之于去年二季度同期16176套,去化速度也达到5.3%。

　　在个盘方面,包括位于房山的首开熙悦山,位于通州区的富力运河十号、东亚印象台湖和大兴区的中芯国际配套生活区等项目均于近期入市,都实现了开盘当天去化五成的速度。业内人士认为,毫无疑问,市场目前正处在一个旺盛阶段。

　　根据官方数据显示,上半年北京房地产开发投资共1808.3亿元,同比增长19.1%。虽然房价不及深圳的疯涨,但北京楼市向好的基本面已经确定。

　　对于近郊楼市火热的原因,亚豪机构市场部总监郭毅认为,近期入市的普宅项目均为拿地较早、土地成本偏低的,因此定价相对合理,性价比成为吸引购房客群的主要原因。

　　大兴“快跑”,房山慢热

　　今年上半年,房山楼市回暖的速度相较通州和大兴明显偏慢。据亚豪机构统计,截至7月20日,房山还有10224套纯商品住房待售;上半年,房山区纯商品住宅的整体成交均价为20118元/平方米。

　　不过,房山楼市也在升温中。据悉,五矿·铭品(楼盘资料) 6月首次开盘,当天即售罄;首开熙悦山推出的楼王级产品,部分售价为24000元/平方米左右,而根据公开销售记录显示,该项目在今年5月之前的售价维持在18500元/平方米。据悉,首开熙悦山7月以来已成交了190套,项目方称最新一期开盘获得3.5亿元的成交额。

　　而二季度以来的整体市场转好以及近期集中成交了8宗地块,也让大兴市场开始明显升温。数据显示,今年二季度以来(截至7月20日),大兴区纯商品住房的成交套数达到3587套,成交均价为28188元/平方米,相比去年同期分别增长了13.8%和14.1%。

　　有业内人士指出,大兴属于近郊区,随着未来地铁8号线南段开通,从目前区域均价接近3万元的水平来看,仍然属于价值洼地。

　　“最近土地市场太热了,新成交的地块楼面价都接近3万/平方米了,未来区域价格得奔着5万去了吧。”大兴区内在售某项目负责人对记者表示,在他看来,未来的大兴区域将广被看好。